Votre projet immobilier au Luxembourg: comment profiter au mieux des avantages fiscaux disponibles?

S’il est évident que l’on n’investit pas prioritairement dans l’immobilier pour optimiser ses impôts, certaines dispositions fiscales permettent de minimiser significativement le coût réel d’acquisition ou d’investissement. A condition de les connaître et de poser ses choix en conséquence.

Qu’il s’agisse de ne plus payer un loyer en pure perte ou d’une stratégie patrimoniale, le choix d’investir dans un bien immobilier dépasse généralement la question des seuls avantages fiscaux. Cela étant, personne n’est contre quelques conseils en la matière pour optimiser sa situation.

L’acquisition de votre résidence principale

Concernant la résidence principale, l’optimisation peut porter sur la constitution de l’apport, le type d’achat, les assurances et le prêt contracté. À condition de remplir une déclaration fiscale.

La constitution de l’apport

En décidant de contribuer à un plan d’épargne logement, vous bénéficiez d’une déductibilité des cotisations jusqu’à un montant de 1.344€ si vous êtes âgé au début de l’année de 18 à 40 ans accomplis (672€ au-delà de 40 ans). Ce plafond est multiplié par le nombre de personnes faisant partie du ménage fiscal (par exemple 4.032€ pour un couple avec un enfant si le souscripteur a moins de 40 ans accomplis).

(…) l’optimisation peut porter sur la constitution de l’apport, le type d’achat, les assurances et le prêt contracté.

Imaginons que vous ayez mis de côté 4.032€ via l’épargne logement pour constituer votre apport. En considérant que vous avez un enfant et que vous êtes soumis au taux marginal d’imposition de 41,73% (applicable pour les personnes aux revenus annuels supérieurs à 45.897€), ces 4.032€ ne vous auront coûté en réalité que 2.349€.

Le type d’achat

Considérer l’achat sur plan peut vous permettre de réduire considérablement vos frais d’enregistrement. En effet, ceux-ci sont calculés uniquement sur la quote-part terrain du bien immobilier (représentant généralement entre 35% et 40% du prix d’acquisition total à Luxembourg-Ville). Un avantage qui est toutefois à mitiger pour un premier achat car le crédit d’impôt sur les frais d’enregistrement (Bëllegen Akt) vous permet de ne payer presqu’aucun frais d’enregistrement pour un achat d’un bien existant (jusqu’à 285.714€ pour un célibataire et 571.428€ pour un couple).

Un achat sur plan de votre habitation principale vous permet de bénéficier de la TVA au taux super-réduit de 3% sur la quote-part construction du bien allant jusque 357.143€, soit un avantage fiscal de 50.000€. Attention, à moins de le céder à un propriétaire-occupant, vous aurez à rembourser cette réduction de TVA si vous revendez votre bien neuf avant d’y avoir vécu deux ans.

Les assurances

A l’achat, votre banque demande systématiquement de souscrire une assurance solde restant dû pour couvrir tout risque de décès ou d’incapacité des emprunteurs. Bien que l’assurance à prime unique constitue une dépense additionnelle très importante par rapport à une proposition de primes annuelles, son coût réel est fortement diminué grâce à sa déductibilité, dans la plupart des cas intégrale. En général, la prime unique ne vous coûte réellement que 58% de son prix!

En comparaison, les primes annuelles sont confondues avec toutes les autres primes d’assurances que vous payez (par exemple vie, décès, incapacité, accident, maladie, responsabilité civile) et avec les intérêts sur prêts autres qu’hypothécaires. Cet ensemble n’est déductible qu’à concurrence de 672€ par personne du ménage fiscal et par an. Non seulement vous n’êtes pas certains de pouvoir déduire intégralement ces primes annuelles, mais vous vous privez de surcroît de la possibilité de recourir à d’autres produis défiscalisant comme l’assurance-vie.

Le prêt hypothécaire

Même si vous disposez d’un apport important, ayez recours à l’emprunt pour financer votre acquisition et bénéficier de la déductibilité des intérêts (2.000€ par personne du ménage fiscal les six premières années d’occupation, 1.500€ les cinq années suivantes et 1.000€ pour les suivantes). Additionnées aux taux bas, ces déductibilités d’intérêts permettent généralement un taux d’emprunt effectif souvent proche de 1%! Et si votre employeur applique la bonification d’intérêts, vous bénéficiez de 3.000€ d’intérêts déductibles supplémentaires par personne (hors enfants). Pour un couple avec un enfant, cela représente une déduction annuelle de 12.000€ d’intérêts hypothécaires!

L’investissement locatif

Concernant l’investissement locatif, outre le conseil du recours à l’emprunt en raison de la déductibilité sans limite des intérêts du revenu net de location, votre optimisation est intimement liée au type de bien immobilier envisagé. Sur ce point, deux types d’actifs s’avèrent particulièrement intéressants pour l’investisseur: un bien acheté sur plan ou un bien de plus de 60 ans nécessitant des rénovations.

(…) deux types d’actifs s’avèrent particulièrement intéressants pour l’investisseur: un bien acheté sur plan ou un bien de plus de 60 ans nécessitant des rénovations.

Le bien acheté sur plan

Pour un tel achat, vous bénéficiez de:

• la réduction des frais d’enregistrement car calculés uniquement sur la quote-part terrain du bien, soit à Luxembourg-Ville +/- 35% du prix d’un bien immobilier (une économie d’environ 4,5% sur le coût d’investissement, ce qui compense largement le coût net des intérêts pendant la période de construction);
• l’amortissement fiscal accéléré de 6% sur la quote-part construction du bien pendant les six premières années du bien immobilier. Cela génère le plus souvent un revenu net de location négatif et permet de réaliser des économies d’impôts substantielles sur ses autres revenus (y compris salariés).

Certains choix comme la date de réception de son bien locatif ou la période de détention permettent d’améliorer le rendement net des investisseurs.

Le bien de plus de 60 ans nécessitant des travaux de rénovation

Pour un tel achat, vous bénéficiez de:

• l’amortissement fiscal de 3% sur la quote-part construction du bien (forfaitairement calculée à 80% du prix d’acquisition);
• l’amortissement fiscal accéléré de 6% sur les travaux de rénovation réalisés (dans la limite de 20% du prix d’acquisition du bien).

La durée de détention de votre bien

Nous recommandons absolument d’éviter de vendre son investissement locatif avant deux ans de détention. Au lieu d’un impôt sur un bénéfice dit de spéculation, cela vous permet une imposition en tant que plus-value de cession sur la plus-value potentielle. Vous profitez alors:

• d’une imposition à 50% du taux global au lieu d’une imposition au taux marginal. Par rapport à l’impôt sur le bénéfice de spéculation, cela représente une économie souvent supérieure à 65%;
• de la réévaluation du prix d’acquisition qui est uniquement applicable si le bien a été acheté il y a plus de 3 ans.