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18 août 2018

Pourquoi l’investissement locatif est une bonne opération!

Historiquement, la pierre jouit au Luxembourg d’une image favorable, y compris auprès des investisseurs pour qui elle représente un capital sûr, à rendement intéressant et surtout à fort potentiel de revalorisation. Est-ce vraiment le cas? Nous passons pour vous en revue les arguments qui justifient effectivement de considérer l’investissement locatif comme une bonne opération!

Face à la volatilité des marchés financiers et à la faiblesse des taux, l’opportunité d’investir dans l’immobilier titille de nombreuses personnes qui cherchent à se créer un patrimoine et à générer des revenus complémentaires récurrents. Mais voilà, compte tenu des sommes généralement en jeu pour se lancer dans l’investissement locatif, peu s’y aventurent finalement. Pas forcément faute de moyens, mais surtout faute d’une réelle maîtrise des quatre leviers qui rendent l’investissement locatif attractif au Luxembourg: le rendement brut, l’endettement, la revalorisation potentielle du bien et une fiscalité attractive sur ce type de produits.

Le rendement brut

Bien qu’ayant tendance à baisser, les rendements locatifs se maintiennent toutefois à des niveaux compris entre 3 et 5%. Sur un bien à 400.000€, cela signifie que le loyer mensuel demandé peut raisonnablement se situer entre 1.000€ et 1.666€ selon la localisation du bien.

Cela veut dire que sur un bien à 400.000€, le loyer mensuel demandé peut raisonnablement se situer entre 1.000€ et 1.666€ selon la localisation du bien.

A l’instar de la capitale ou de ses alentours proches, les zones les plus recherchées auront un rendement inférieur aux communes moins recherchées, reflétant la sécurité et la liquidité de l’investissement. L’investisseur aurait toutefois tort de considérer uniquement ce levier dans son analyse financière, alors que d’autres leviers permettent de contribuer solidement à l’attractivité de l’investissement locatif.

L’endettement

Pour la majorité des produits financiers classiques (actions, obligations), l’investissement doit provenir de vos fonds propres. En effet, l’endettement n’est pas ou peu possible sauf en recourant à des outils destinés aux investisseurs avertis tels que, par exemple, un crédit Lombard. Or, un avantage majeur de l’investissement immobilier réside précisément dans la possibilité d’utiliser ses revenus disponibles – notamment ses salaires – pour s’endetter auprès des banques. Cet effet de levier de l’endettement permet d’investir des sommes importantes avec un capital de départ limité, voire nul.

En tenant compte de la déductibilité sans limite des intérêts du revenu net de location, s’endetter sur un investissement locatif est alors bien plus intéressant que de le financer sur fonds propres. Via un emprunt à taux fixe aux conditions de marché actuelles, cela vous permet de bénéficier d’un coût réel des intérêts hypothécaires proche de seulement 1% sur l’ensemble de la période de remboursement.

En moyenne, les prix ont augmenté de 4,5% par an, atteignant jusqu’à 6% sur l’année 2016.

La revalorisation

Même s’il demeure délicat de se lancer dans des prédictions à long terme sur l’évolution du marché immobilier luxembourgeois, celui-ci enregistre historiquement une hausse d’année en année. En moyenne, les prix ont augmenté de 4,5% par an, atteignant jusqu’à 6% sur l’année 2016. La revalorisation du bien immobilier acquis demeure donc un élément à considérer. Cela d’autant plus que le marché au Luxembourg est resté particulièrement résilient par rapport à la crise de 2008. De quoi rassurer les investisseurs les plus frileux.

Cette hausse des prix est-elle tenable? Dans l’article «L’immobilier est-il trop cher au Luxembourg?», nous avons proposé une analyse approfondie de la hausse des prix et de ses causes. Nous y affirmions notamment que «… si un essoufflement est toujours possible, il demeure peu probable puisque les prix sont soutenus à la fois par des facteurs économiques, démographiques et fiscaux.»

Une fiscalité attractive

Afin de pallier au déficit de logements disponibles face à la croissance démographique du pays, le Gouvernement luxembourgeois a mis en place une série de mesures incitatives afin de favoriser les investissements immobiliers. De trois types, ces avantages fiscaux varient en fonction de la situation spécifique de l’investisseur, mais aussi selon le type de bien.

  • L’amortissement fiscal sur le coût du bien. Selon l’âge et l’état du bien, le taux d’amortissement va fortement varier. Nous conseillons généralement d’investir dans des biens neufs ou des biens de plus de 60 ans nécessitant des rénovations importantes. Cela permet aux investisseurs de profiter d’un taux d’amortissement fiscal pouvant atteindre jusqu’à 6% pour un bien neuf.
  • La déductibilité des différents coûts et frais supportés par le propriétaire. Les intérêts et charges liés au financement du bien, frais de gestion locative, l’impôt foncier, l’entretien et les réparations, les primes d’assurance sont des exemples de frais déductibles. Couplés à l’amortissement fiscal, les revenus locatifs imposables sont souvent faibles, voire même génèrent un déficit fiscal, permettant des économies sur les autres revenus imposables.
  • Une fiscalité attractive sur la plus-value. Deux mesures de tempérament viennent diminuer l’impôt sur la plus-value lors de la cession de votre bien. La première est l’abattement décennal de 50.000€ (100.000€ pour un couple). À cet abattement s’ajoute un plafond sur l’imposition de la plus-value au demi taux global, soit 22,89% (dans le pire des cas). L’outil my|GAIN permet de déterminer la fiscalité applicable à votre situation spécifique.

Faut-il se lancer?

Nous avons la conviction que l’investissement immobilier demeure sûr et est surtout intéressant d’un point de vue fiscal et financier. Peu d’autres produits permettent de profiter du levier de l’endettement tout en offrant une telle rentabilité doublée d’une telle sécurité.

Bien entendu, il est essentiel de garder à l’esprit que les stratégies pour optimiser son investissement peuvent fortement varier selon les situations et les objectifs de chacun. Il est donc fortement conseillé de ne pas se lancer sans l’aide de spécialistes en matière fiscale, financière et immobilière.