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17 février 2019

Immobilier : comment bien choisir son terrain ?

Construire sa future maison est un projet de vie majeur. Mais avant cela, il faut choisir son terrain. Une étape qu’il ne faut pas prendre à la légère et qui peut impacter tant votre tranquillité future que la pérennité de votre logement. Pour vous, myLIFE passe en revue les points à vérifier avant de signer.

Antoine et Émilie ont décidé d’investir dans la pierre. Après plusieurs mois de recherches infructueuses, ils doivent se rendre à l’évidence : impossible de trouver la maison de leurs rêves. Ils décident de changer leur projet et d’envisager la construction. Les plans et les idées se bousculent déjà dans leurs têtes. Mais attention à ne pas s’emballer et brûler les étapes. Avant de discuter de la décoration intérieure, leur projet débute par un élément crucial à gérer : le choix du terrain !

Si le couple doit tenir compte des préférences de chacun – Émilie est sensible à la beauté de la vue depuis les hauteurs de Remich et Antoine veut rester proche de ses parents à Pétange – il est indispensable de considérer de nombreux autres critères avant d’acheter.

L’environnement du terrain

L’achat d’un terrain, tout comme celui d’une maison, nécessite une étude de l’environnement.

Quelles sont les priorités d’Antoine et d’Émilie : le terrain doit-il être bien desservi par les transports en commun ? Proche d’une grosse connexion routière ? Y a-t-il des commerces, une crèche ou une école à proximité ? Même si le couple n’a pas encore d’enfant, il n’est pas inutile de s’assurer qu’il sera possible se rendre à la maternelle à pied dans quelques années.

Autre point important : il faut vérifier si des projets d’urbanisme sont prévus dans le quartier ou si le terrain n’est pas exposé à des nuisances particulières (chemin de fer, usine, route très passante aux heures de pointe, etc.). L’Administration communale ou même les voisins peuvent renseigner le couple sur ce point et d’autres comme du montant des taxes locales de la localité (impôts fonciers, taxes communales,…). Quoi qu’il en soit, il est important de visiter le terrain à différentes heures et jours de la semaine pour avoir une idée plus précise de la réalité de votre futur environnement.

En lotissement ou hors lotissement ? Ce choix a des conséquences sur le coût du projet et sur les contraintes à considérer.

La nature du terrain

Le secteur est à présent défini et le duo a repéré une parcelle à vendre. Attention à ne pas se précipiter pour signer ! Plusieurs vérifications doivent être effectuées pour assurer la qualité de la future construction et estimer de manière précise le coût du projet.

En lotissement ou hors-lotissement

Les règles seront différentes si le couple décide ou non de construire en lotissement. En lotissement, les propriétaires doivent respecter un règlement qui peut avoir des conséquences sur la construction de la future maison : matériaux à utiliser, couleur de la façade, forme de toiture, etc.

La constructibilité du terrain

Pour tout projet, il faut s’assurer de la constructibilité du terrain. Si la parcelle est située dans un lotissement, elle est généralement garantie. Si ce n’est pas le cas, Antoine et Émilie doivent consulter le Plan d’Aménagement Général (PAG) ou, le cas échéant, le Plan d’Aménagement Particulier (PAP). Ces documents définissent sur tout le territoire de la commune, l’utilisation future du terrain : zone d’habitations, zone commerciale, zone d’activités économiques, zone forestière, agricole, etc.

Ce document peut être consulté sur internet, notamment sur le site Geoportail.lu ou en s’adressant à l’Administration communale.

=> Si le terrain repéré par le couple se situe dans un espace non-constructible, il peut contacter le collège des bourgmestres et échevins pour demander une étude et une éventuelle modification du PAG. Attention, une telle procédure peut être très longue et son résultat incertain.

La nature du sol

Émilie se souvient que, lorsqu’elle était enfant, une usine était installée non loin de la commune où ils ont le projet de construire. Pour vérifier la qualité du sol, elle peut s’adresser à un géologue, afin de s’assurer que le terrain n’est pas pollué et qu’il est suffisamment stable pour supporter une construction.

C’est aussi le moment de contrôler que la parcelle n’est pas située dans une zone à risques (inondations, mouvements de terrain, etc.). C’est beau la Moselle, sauf quand elle inonde votre cave !

La viabilisation de l’emplacement

Pour construire une habitation, il faut que le terrain soit viabilisé, c’est-à-dire connecté aux différents réseaux classiques (électricité, eau, assainissement, gaz et téléphone). Généralement, les parcelles proposées dans un lotissement sont viabilisées, ce qui n’est pas forcément le cas pour un terrain isolé. Encore une fois, c’est la commune qui peut renseigner le jeune couple à ce sujet et les orienter vers les différents prestataires pour estimer le coût des travaux de raccordement.

Les limites de la parcelle

Antoine va aussi devoir s’assurer que la propriété a bien été délimitée, en accord avec le plan cadastral. Pour cela, il doit vérifier si le bornage a été établi, autrement dit, si les limites du terrain ont été démarquées par des bornes. Il ne faudrait pas que le futur jardin se retrouver sur la propriété du voisin ! Attention, ce n’est pas parce qu’un terrain est déjà clairement délimité par une clôture ou des palissades, que cette délimitation correspond exactement au plan cadastral. Ne faites jamais l’économie de cette vérification, les conséquences pourraient être lourdes.

L’existence de servitudes

Afin d’éviter des charges supplémentaires, le couple doit se renseigner auprès de son notaire sur l’existence d’éventuelles servitudes liées à la parcelle. Si certaines peuvent être visibles (passage d’une ligne haute tension au-dessus du terrain), d’autre peuvent être cachées (droit de passage d’un voisin, traversée souterraine d’une canalisation communale, etc.).

L’autorisation de bâtir est obligatoire pour des travaux de construction. Renseignez-vous avant d’acheter un terrain !

Les autorisations obligatoires

L’autorisation de bâtir

Cette fois notre couple s’est mis d’accord. Tout est en ordre… ou presque. Dernière étape, Antoine et Émilie doivent posséder une autorisation de bâtir, aussi appelée Permis de construire, pour avoir le droit de réaliser les travaux. Ils ont donc tout intérêt à en faire la demande avant de signer pour le terrain, sous peine de ne pas pouvoir concrétiser leur projet !

Le formulaire de demande d’autorisation est à adresser à l’Administration communale, qui se basera sur les plans préparés par un architecte ou un ingénieur de construction pour attribuer ou non l’autorisation.

=> À savoir : après avoir obtenu cette autorisation, les nouveaux propriétaires ont un an pour débuter les travaux. S’ils ne réussissent pas à respecter ce délai, ils peuvent prolonger d’un an cette autorisation, en introduisant une demande motivée.

Le certificat de performance énergétique

Le futur logement devra respecter des exigences en matière de performance énergétique (isolation thermique, émission de CO2, etc.). La demande d’autorisation de construire doit donc être accompagnée d’un calcul de performance énergétique et d’un certificat de performance énergétique (CPE).

Autres autorisations

La nature du terrain choisi par le jeune couple va déterminer s’ils ont besoin d’autres accords pour démarrer les travaux. Si le projet requiert des travaux de voirie, ils devront obtenir une autorisation de la part de l’Administration des Ponts et Chaussées. Il conviendra de s’adresser à l’Administration de la nature et des Forêts pour déboiser ou défricher une parcelle de plus de 2 hectares, etc.

Quoi qu’il en soit, que ce soit pour le terrain ou la construction, Antoine et Émilie peuvent compter sur les conseils de l’Ordre des Architectes et des Ingénieurs-Conseils pour les renseigner.

Récapitulons : Antoine et Émilie ont trouvé un terrain correspondant à leurs attentes, ils ont fait les vérifications concernant la qualité et la nature du sol et ont l’assurance de pouvoir obtenir les autorisations requises pour débuter leur chantier. Ils peuvent maintenant signer et passer à l’étape suivante : la construction ! Mais ça, c’est une autre histoire…

Aides financières et d’avantages fiscaux

Au Luxembourg, les contribuables peuvent bénéficier, sous conditions, de mesures fiscales pour la construction d’un logement, mais aussi d’aides financières de la part du Ministère du Logement (Prime à la construction, Bonifications d’intérêt, Subventions d’intérêt, Garantie de l’État, Prime d’Épargne, Complément de prime pour frais d’architecte et d’ingénieur-conseil).

Pour savoir si Antoine et Émilie sont éligibles à l’une ou l’autre aide, ils peuvent utiliser le simulateur d’aide proposé sur Guichet.lu.