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19 mars 2019

Achat immobilier: se poser les bonnes questions!

Une nouvelle étape dans votre vie: vous avez décidé d’investir dans la pierre! Que ce soit pour vous loger ou pour louer votre bien, un achat immobilier peut être un bon placement, à condition de le choisir avec précautions. myLIFE vous propose quelques point d’attention pour vous éviter les mauvaises surprises une fois votre bien acquis, mais aussi pour mettre toutes les chances de votre côté en cas de revente future.

Vous avez déjà repéré des biens qui vous intéressent et, en ayant déjà discuté avec votre banquier, vous connaissez votre capacité financière. Parfait, vous voilà prêt à commencer vos visites! Mais attention, avant de signer pour acheter votre future maison ou appartement, vous devez poser et vous poser les bonnes questions!

L’environnement du bien immobilier

Souvent, un acheteur se focalise avant tout sur le bien. Cela vous paraît peut-être secondaire, mais ce qui entoure le bien est très important. Si une bonne localisation et un voisinage agréable peuvent valoriser votre habitation, l’inverse est vrai aussi.

  • Le plan d’urbanisme. Avant d’acheter, informez-vous auprès de la commune sur les éventuels projets d’urbanisme (constructions et aménagements) prévus dans le quartier. En fonction de la nature des projets, votre futur bien pourrait soit perdre de la valeur, soit en prendre! La construction d’une autoroute en face de votre future maison prévue dans les 10 années à venir ou celle d’un immeuble risque de vous faire réfléchir à deux fois avant de signer! Profitez de l’occasion pour demander si le logement n’est pas situé dans une zone exposée à des risques naturels (inondations, mouvements de terrain, etc.) ou des nuisances particulières (sonores ou olfactives). Certains épisodes météorologiques de 2018 ont montré que les zones à risque ne sont pas toujours là où on le pense.
  • Aménagements alentours. De quoi est faite votre vie et quelles sont vos priorités pour demain? Une fois les idées claires, projetez-vous dans le quartier de votre future habitation. Renseignez-vous sur l’existence de transports en commun à proximité, sur la présence de commerces, d’écoles, d’espaces verts ou encore sur les possibilités de stationner près du logement.
  • Montant des taxes locales. Le type de taxes et leurs montants peuvent varier d’une commune à l’autre. Interrogez le vendeur sur les contributions qu’il payait: impôt foncier, taxes communales (évacuation des eaux usées, gestion des déchets, etc.). Parfois, cela peut faire la différence si vous hésitez entre deux localités!
  • On s’informe sur la copropriété pour un appartement! Si vous envisagez d’acheter un appartement en copropriété, pensez au préalable, à contacter le syndic de copropriété pour obtenir les derniers comptes rendus des assemblées générales (idéalement, ceux des trois dernières années). Cela vous permettra de vous documenter sur les travaux qui ont été réalisés, mais surtout de vérifier ceux à venir. Soyez particulièrement attentif aux gros chantiers (ravalement, chauffage, toiture, etc.) qui peuvent coûter cher et représenter des frais aussi imprévus que douloureux! Autre point important, n’oubliez pas de demander le prix et ce qui est compris dans les frais de copropriété.

Dernier point: assurez-vous que le prix demandé est en phase avec les prix du marché, plus particulièrement les prix pratiqués dans la région pour des biens comparables.

Le bien immobilier

Passons maintenant au bien lui-même. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, plusieurs informations sont à collecter afin de vérifier le bon état du logement.

Visitez l’habitation à différents moments de la journée afin de la découvrir sous plusieurs angles. Cela vous permettra de vérifier l’exposition, l’isolation phonique, le trafic ou encore de voir le voisinage.

  • État des lieux extérieur et intérieur

Bien évidemment, la première chose à faire lors de votre visite est de vérifier l’état général de la propriété:

  1. Aspect extérieur: façade, toit, parties communes, terrain, etc.
  2. Intérieur: sols, plafonds, état des murs, fenêtres, canalisations, isolation thermique et phonique, présence ou non d’humidité, exposition (nord, sud, est, ouest), etc.
    Sans oublier de vérifier la cave, le grenier et le garage.

Profitez-en pour questionner le vendeur sur l’année de construction du bien, sur les éléments qui ont été remplacés (comme la toiture, les fenêtres ou encore le chauffe-eau), s’il existe des contrats d’entretien (fosse septique), s’il y a eu des dégâts particuliers, etc. Pour cela, réclamez les factures ou les avis de passages. En effet, si la grande majorité des vendeurs sont de bonnes fois, cela ne signifie pas que vous devez croire tout ce qu’ils disent sur parole. Compte tenu des montants en jeu, il n’est pas anormal ou impoli de demander des éléments factuels vérifiables.

Conseil: Visitez l’habitation à différents moments de la journée afin de la découvrir sous plusieurs angles. Cela vous permettra de vérifier l’exposition, l’isolation phonique, le trafic ou encore de voir le voisinage.

Sachez qu’au Luxembourg, en Allemagne, en Belgique et en France, le vendeur a l’obligation de vous fournir un diagnostic ou certificat de performances énergétiques, indiquant la consommation énergétique de la construction et ses émissions de gaz à effet de serre.

Exigez-le, car il vous donnera des informations sur la nature et l’âge des matériaux utilisés et donc sur d’éventuelles dépenses supplémentaires à prévoir. Pensez aussi à vous informer auprès du propriétaire sur le montant de sa consommation mensuelle et annuelle de chauffage, gaz et électricité.

  • Annexes

Si le bien qui vous intéresse est une maison, vérifiez que les constructions annexes (garage, véranda, piscine, extension, etc.) ont bien fait l’objet d’une autorisation officielle. Demandez-en la preuve au vendeur ou à la commune. Cela vous évitera de devoir payer un supplément d’impôt ou de devoir détruire certains ajouts!

Lors de votre visite, vous pouvez tout à fait vous faire accompagner par un professionnel du secteur immobilier qui pourra vous aider à déceler d’éventuels problèmes ou vices cachés.

  • Aménagement du bien

Si vous envisagez de faire des travaux dans votre futur logement ou sur votre terrain, renseignez-vous au préalable, afin de savoir si vous êtes légalement autorisé à le faire. Ce serait dommage d’acheter une maison disposant d’un grand terrain, sur lequel vous n’avez pas le droit de creuser la piscine de vos rêves! Pour une maison individuelle, vous pouvez vous adresser directement à la commune. S’il s’agit d’un appartement, vous devez également vérifier que votre projet est compatible avec le règlement de copropriété.

  • Limites de votre propriété

Quelles sont, plan cadastral à l’appui, les limites exactes de votre propriété? À qui appartient le mur qui sépare votre terrain et celui de votre voisin? Existe-t-il une servitude (droit de passage d’un voisin, servitude de vue, etc.)? Sollicitez votre interlocuteur sur ces points afin d’éviter les conflits avec vos futurs voisins!

Enfin, vous pouvez aussi demander depuis combien de temps le logement est en vente. S’il est sur le marché depuis plus d’un an, c’est peut-être que le prix n’est pas adapté au secteur ou qu’il y a un défaut que vous n’auriez pas encore identifié.

Conseil: Lors de votre visite, vous pouvez tout à fait vous faire accompagner par un professionnel du secteur immobilier qui pourra vous aider à déceler d’éventuels problèmes ou vices cachés.

 Check-list des questions à poser avant d’acheter 
Environnement du bien immobilierLe bien immobilier
-> Quels sont les projets d’urbanisme prévus dans les prochains mois/années?-> Quelle est l’année de la construction du logement?
-> Le bien se situe-t-il dans une zone à risques?-> Depuis combien de temps est-il en vente?
-> Est-il exposé à des nuisances particulières?-> Y a-t-il eu des dégâts particuliers ces dernières années?
-> Comment le quartier est-il desservi par les transports en commun?-> Est-ce que certains éléments ont été changés et quand (toiture, fenêtre, chauffe-eau, etc.)?
-> Y a-t-il des commerces, écoles ou espaces verts à proximité?-> La fosse septique a-t-elle été entretenue?
-> Quelles sont les possibilités de stationnement autour du logement?-> Que contient le certificat de performance énergétique?
-> Quelles sont les taxes locales à payer et à combien s’élèvent-elles?-> Quel est le montant de la consommation de chauffage, gaz et électricité?
-> Qu’est-ce qui est compris dans les frais de copropriété?-> Avez-vous les autorisations officielles de la commune/copropriété pour la construction de ce garage, cette véranda, piscine, etc.?
-> Que contiennent les derniers comptes rendus des assemblées générales de copropriétaires?-> Existe-t-il une servitude de passage, autre?
-> Où se situent les limites de la propriété?

Avec votre check-list, vous êtes maintenant paré pour aborder vos visites. Essayez de recueillir le maximum d’informations et éclaircissez tous les points qui vous paraissent flous. Il s’agit de l’un des plus gros investissements  que vous allez faire dans votre vie, alors faites en sorte de ne pas vous tromper!

Et puis, si vous dégotez le bien de vos rêves et que vous avez besoin de conseils pour bien le négocier, n‘hésitez pas à jeter un œil à l’article: Achat immobilier: comment négocier?

Bonne recherche!