Sollte man eine Immobilie lieber kaufen oder mieten?

Die Generationen der Babyboomer sind in vielen Ländern möglicherweise dank eines boomenden Wohnimmobilienmarktes wohlhabend geworden, doch heute lässt sich die Frage, ob es besser ist, das eigene Zuhause zu mieten oder zu kaufen, nicht mehr so eindeutig beantworten. Während der Kauf einer Immobilie das Potenzial für Wertsteigerungen bietet, kann er auch erhebliche Kosten verursachen und ist wenig flexibel – beispielsweise wenn man aus beruflichen Gründen umziehen muss. Mieter, die umsichtig sparen, können sich in einer ähnlichen finanziellen Situation wiederfinden wie Eigentümer. Ist es also besser zu kaufen oder zu mieten?*

Die meisten Wohnungsmärkte in Europa haben in den vergangenen Jahrzehnten ein starkes Wachstum verzeichnet, insbesondere in Ländern wie Luxemburg, Irland und dem Vereinigten Königreich, aber auch in traditionell weniger dynamischen Märkten wie Deutschland und Frankreich. In Luxemburg stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen zwischen 2010 und 2022 laut Eurostat um 140%, wobei innerhalb der EU nur Estland (199%) und Ungarn (174%) noch höhere Zuwächse verzeichneten.

Seit die Zinssätze im Jahr 2022 zu steigen begannen, haben jedoch selbstnutzende Eigentümer und andere Hausbesitzer festgestellt, dass sich das Preiswachstum verlangsamt hat und sich in einigen Ländern sogar umgekehrt hat. Nach mehr als einem Jahrzehnt kräftigen Wachstums lagen die Preise für Wohnimmobilien in Luxemburg im vierten Quartal 2023 um 14,4% unter dem Vorjahresniveau, auch wenn die Immobilienwerte in den darauffolgenden zwei Jahren weniger stark schwankten. Dennoch wurde plötzlich deutlich, dass ein anhaltendes Wachstum der Immobilienpreise nicht garantiert ist.

Die Kosten berücksichtigen

Der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien in Luxemburg lag im ersten Halbjahr 2026 laut der Immobilienplattform Immotop bei rund 8.100€ pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 3,1% gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Luxemburg-Stadt wurden bis zu 11.400€ pro Quadratmeter verlangt. Ältere Häuser, die sich in der Regel außerhalb der Hauptstadt befinden, kosteten durchschnittlich zwischen 5.800€ und 6.000€ pro Quadratmeter, während bestehende Wohnungen im Durchschnitt knapp unter 8.000€ lagen.

Unter der Annahme eines Eigenkapitalanteils von 20% und eines festen Zinssatzes von 3,6% würde ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren für ein 150 Quadratmeter großes Haus im Wert von 1,5 Millionen € den Käufer 6.070€ pro Monat kosten. Die gesamten Rückzahlungen würden 1.821.000€ betragen, zuzüglich der Anzahlung von 300.000€, sodass sich die Gesamtkosten auf 2.121.000€ belaufen würden. Zu diesem Zeitpunkt wäre das Haus jedoch ein Vermögenswert im Wert von mindestens 2,46 Millionen €, unter der Annahme eines sehr konservativen jährlichen Preiswachstums von 2%, verglichen mit einem Durchschnitt von rund 5% in Luxemburg während der 1990er-Jahre und 7% zwischen 2001 und 2018.

Jeder Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes einer Einzelperson oder eines Ehepaares ist in Luxemburg unabhängig von seiner Höhe steuerfrei.

Käufer müssen außerdem weitere Ausgaben einkalkulieren. In Luxemburg zahlen sie unter normalen Umständen zusätzlich 7% Notarkosten auf den Kaufpreis der Immobilie (6% Eintragungsgebühren und 1% Transkriptionsgebühr). Die meisten Regierungen, einschließlich der luxemburgischen, subventionieren diese Kosten für Erstkäufer, doch handelt es sich dabei um einen einmaligen Vorteil. Wie in anderen europäischen Ländern ist jedoch jeder Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes einer Einzelperson oder eines Ehepaares in Luxemburg unabhängig von seiner Höhe steuerfrei.

Auch laufende Kosten müssen berücksichtigt werden. Der Eigentümer haftet, wenn das Dach undicht wird oder Dachziegel herabfallen, und wird im Laufe der Jahre mit Sicherheit Reparaturen und Umbauten durchführen müssen. Ebenso liegt die Verantwortung beim Eigentümer, wenn er eine schlechte oder unglückliche Entscheidung trifft, beispielsweise wenn ein sich aufwertendes Viertel nicht wie erwartet attraktiv wird oder wenn eine Immobilie durch Bodensenkungen oder Termitenbefall beeinträchtigt wird, sofern die Haftung nicht beim Bauunternehmen oder beim Vorbesitzer verbleibt.

Die Freuden (oder auch nicht) des Mietens

Der Mieter trägt keine derartigen Verantwortlichkeiten – er ruft einfach den Vermieter an und bittet ihn, die Probleme zu beheben (was schnell geschehen kann oder auch nicht). Allerdings kann Mieten teurer sein. Die durchschnittlichen Mietkosten in Luxemburg-Stadt stiegen zwischen 2010 und 2020 um 115,5% und noch schneller in Randgemeinden wie Sandweiler (156,7%), Mamer (164,0%) und Niederanven (171,0%). Zwischen Anfang 2021 und Mai 2024 erhöhte sich die durchschnittliche Angebotsmiete im ganzen Land um weitere 23%. Im Juni 2026 lag der durchschnittliche Mietpreis für Mietimmobilien in Luxemburg-Stadt bei 35,82€ pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 4,6% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die steigenden Kosten für Mietwohnungen sind keineswegs ein ausschließlich luxemburgisches Phänomen – auch andere große Städte Europas verzeichneten ähnliche Anstiege, da die Nachfrage das begrenzte Angebot übersteigt. Wer monatlich 3.000€ Miete zahlt, könnte über einen Zeitraum von 25 Jahren 900.000€ ausgegeben haben, ohne am Ende einen Vermögenswert zu besitzen. Dies ist ein starkes Argument für den Kauf, doch Menschen, die häufig von Land zu Land wechseln, nicht über ausreichend verfügbares Kapital verfügen oder vermeiden möchten, in die Steuersysteme mehrerer Länder eingebunden zu werden, könnten zu dem Schluss kommen, dass es sinnvoller ist, eine kleinere und günstigere Wohnung zu mieten und die möglichen Einsparungen in Finanzmarktanlagen zu investieren.

Beispielsweise würde eine Person, die 2.528€ Miete zahlt und zusätzlich monatlich 1.000€ in den Aktienmarkt investiert, denselben monatlichen Aufwand haben wie ein Immobilienkäufer mit einer monatlichen Hypothekenrate von 3.528€. Bei einer langfristigen durchschnittlichen Rendite der Aktienmärkte von etwa 5% pro Jahr würden diese Investitionen nach 25 Jahren einen Wert von 595.500€ erreichen.

Ein Anleger könnte den Wert dieser Investitionen weiter steigern, indem er sie über ein Altersvorsorgeprodukt bündelt, das in vielen Ländern steuerliche Vorteile bietet. Als Referenz erzielte der breit diversifizierte US-Aktienindex S&P 500 bis Mai 2026 über einen Zeitraum von 50 Jahren eine jährliche Rendite von 11,84% unter Annahme der Wiederanlage von Dividenden beziehungsweise 7,95% inflationsbereinigt.

Der Eigentümer wird bei Erreichen des Ruhestands wahrscheinlich dennoch deutlich besser gestellt sein, aber wenn es dem Mieter gelungen ist zu sparen, verfügt er zumindest über Kapital, mit dem er Einkommen erzielen kann.

Überlegungen für die Zeit des Ruhestands

Der Eigentümer wird bei Erreichen des Ruhestands wahrscheinlich dennoch deutlich besser gestellt sein. Der Mieter muss dann weiterhin Miete zahlen, während der Eigentümer „kostenlos“ wohnen kann. Wenn es dem Mieter jedoch gelungen ist zu sparen, verfügt er zumindest über Kapital, das zur Erzielung eines Einkommens genutzt werden kann – oder zum Erwerb einer Immobilie für den eigenen Bedarf in dieser Lebensphase.

Zur Veranschaulichung: Die jährlichen Wohnkosten des Mieters könnten für seine kleinere Wohnung immer noch bis zu 30.000€ betragen, während der Eigentümer möglicherweise nur rund 5.000€ pro Jahr für Unterhalt und Instandhaltung ausgeben muss. Verfügt der Mieter jedoch weiterhin über Anlagen im Wert von 595.500€, können diese weiter wachsen und gleichzeitig Einkommen generieren. Abhängig von der gewählten Anlagestrategie könnte dieser Betrag ein Einkommen von bis zu 4% pro Jahr beziehungsweise 23.820€ erzeugen, wodurch sich die jährlichen Kosten des Mieters auf 6.180€ reduzieren würden.

All diese Berechnungen sind jedoch rein theoretischer Natur, und es müssen auch andere Faktoren, insbesondere steuerliche, berücksichtigt werden.. Jegliche Einkünfte aus Anleihezinsen, Aktiendividenden und Kapitalgewinnen sind steuerpflichtig, sofern sie nicht über ein steuerbegünstigtes Anlageprodukt wie einen Altersvorsorgeplan gehalten werden. Dies sollte für jeden Priorität haben, der lieber mieten und sparen möchte, anstatt eine Immobilie zu kaufen

Flexibilität, insbesondere für junge Menschen

Zu dieser Gruppe können Angehörige jüngerer Generationen gehören, die sich als Weltbürger betrachten und in der Lage sein möchten, innerhalb weniger Monate ihre Koffer zu packen, um dorthin zu ziehen, wohin ihre Karriere sie führt, und Chancen in verschiedenen Ländern wahrzunehmen.

Wohneigentum ist von Natur aus unflexibel – Häuser können schwierig und zeitaufwendig zu verkaufen sein und manchmal auch schwer zu vermieten. Hinzu kommen die inhärenten Komplikationen bei der Verwaltung einer Immobilie aus einem anderen Land: Unfälle und Schäden treten auf, und ihre Behebung kann kostspielig sein. Das stellt nicht zwangsläufig ein Hindernis dar, doch für jemanden, der größtmögliche Flexibilität als Priorität betrachtet, kann es sich wie eine Belastung anfühlen.

In einer idealen Welt ist der Kauf des eigenen Zuhauses wahrscheinlich für die meisten Menschen die richtige Lösung. Allerdings gibt es viele Variablen, beispielsweise die Frage, ob auf ein langfristiges weiteres Wachstum der Immobilienpreise vertraut werden kann, und welchen Wert der Mieter der Flexibilität beimisst. Mieten ist nicht zwangsläufig eine schlechte Wahl, sofern der Mieter umsichtig spart, um Vermögenswerte aufzubauen, die seinen finanziellen Weg im späteren Leben erleichtern werden.

Seit die Zinssätze im Jahr 2022 zu steigen begannen, haben selbstnutzende Eigentümer und andere Hausbesitzer festgestellt, dass sich das Preiswachstum verlangsamt hat und sich in einigen Ländern sogar umgekehrt hat.

* Inhalt aus dem Englischen übersetzt mit dem AI-Tool BIL GPT