Sollte man eine Immobilie lieber kaufen oder mieten?

Die Generation der Babyboomer hat es in vielen Ländern dank eines stark wachsenden Wohnimmobilienmarkts zu Wohlstand gebracht. Heute lässt sich die Frage, ob es besser ist, eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen, allerdings nicht mehr so eindeutig beantworten. Käufer können zwar von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie profitieren, müssen jedoch unter Umständen erhebliche Kosten tragen. Zudem sind sie unflexibler, etwa wenn ein berufsbedingter Umzug ansteht. Wenn Mieter mit Bedacht sparen, kann ihre spätere finanzielle Lage jener von Eigenheimbesitzern durchaus ähneln. Sollte man eine Immobilie nun also kaufen oder doch lieber mieten?

Die meisten Immobilienmärkte in Europa verzeichneten in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum. Dies gilt insbesondere für Länder wie Luxemburg, Irland und Großbritannien, aber auch für traditionell träge Märkte wie Deutschland. Laut Eurostat haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen in Luxemburg zwischen 2010 und 2022 um 140% erhöht. Unter allen Mitgliedstaaten der EU ließ sich nur in Estland (199%) und Ungarn (174%) ein noch stärkerer Anstieg beobachten.

Doch seit Beginn der Zinsanhebungen im Jahr 2022 hat sich das Preiswachstum bei Wohnimmobilien verlangsamt, und in einigen Ländern ist die Marktentwicklung sogar ins Negative umgeschlagen. Nach mehr als einem Jahrzehnt kräftigen Wachstums sind die Preise für Wohnimmobilien in Luxemburg im vierten Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 14,4% gesunken. Einer Studie des Versicherungsunternehmens Allianz zufolge werden die Preise in der gesamten Eurozone zwischen Anfang 2023 und Ende 2024 voraussichtlich um bis zu 8% sinken. Plötzlich zeigt sich, dass ein anhaltendes Wachstum am Wohnimmobilienmarkt nicht garantiert ist.

Die tatsächlichen Kosten

In Luxemburg lag der durchschnittliche Angebotspreis für ein Haus mit 198m² im dritten Quartal 2023 bei 1.314.360 Euro. Bei einem angenommenen Eigenkapital von 10% und einem festen Zinssatz von 4,2% würde ein Immobiliendarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren eine monatliche Rate von 6.375 Euro erfordern. Die Gesamtkosten, bestehend aus den Rückzahlungen in Höhe von 1.912.583 Euro und dem Eigenkapital in Höhe von 131.436 Euro, beliefen sich damit auf 2.044.019 Euro. Legt man einen überaus konservativen Preisanstieg von 2% pro Jahr zugrunde – deutlich unter den durchschnittlichen Steigerungsraten von rund 5% während der 90er Jahre sowie etwa 7% zwischen 2001 und 2018 auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt –, hätte die Immobilie nach Rückzahlung des Darlehens einen Wert von mindestens 2.1563.465 Euro.

Auf Gewinne aus dem Verkauf einer von Einzelpersonen oder Paaren als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie fallen in Luxemburg unabhängig von der Höhe des Gewinns keine Steuern an.

In der Theorie klingt das alles hervorragend, doch auf Käufer kommen weitere Kosten zu. In Luxemburg fallen in normalen Zeiten etwa zusätzlich 7% des Kaufpreises der Immobilie für Notarkosten an (Eintragungsgebühren in Höhe von 6% und eine Übertragungsgebühr in Höhe von 1%). Erstkäufer profitieren in den meisten Ländern, so auch in Luxemburg, zwar von Zuschüssen, hierbei handelt es sich jedoch um einen einmaligen Vorteil. Wie in vielen europäischen Ländern fallen auf Gewinne aus dem Verkauf einer von Einzelpersonen oder Paaren als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie in Luxemburg unabhängig von der Höhe des Gewinns keine Steuern an.

Darüber hinaus sind die laufenden Kosten zu berücksichtigen. Eigenheimbesitzer müssen für ein undichtes Dach oder herunterfallende Dachziegel aufkommen und im Laufe der Jahre zweifelsohne Reparaturen oder Umbauten in Auftrag geben. Zudem tragen Immobilienbesitzer das Risiko in Verbindung mit schlechten Entscheidungen oder Fehlern, zum Beispiel, wenn ein aufstrebendes Viertel letztendlich doch nicht so beliebt wird wie gehofft oder die Immobilie von Bodensenkungen oder Termitenbefall betroffen ist – es sei denn, der Erbauer des Gebäudes oder sein früherer Eigentümer haften.

Das (Un)Glück der Mieter

Mieter haben keine dieser Pflichten. Sie kontaktieren einfach den Eigentümer und bitten ihn, die Reparatur zu veranlassen (was mehr oder weniger schnell erfolgen kann). Mieten kann jedoch teurer sein. Die durchschnittlichen Mietkosten in Luxemburg-Stadt sind im Zeitraum von 2010 bis 2020 um 115,5% gestiegen, in Randgemeinden wie Sandweiler (156,7%), Mamer (164,0%) und Niederanven (171,0%) sogar noch stärker. Seit Anfang 2021 sind die durchschnittlichen Mietpreise landesweit um weitere 23% gestiegen (Stand: Mai 2024).

Steigende Mietkosten sind nicht nur in Luxemburg zu beobachten, sondern auch in anderen europäischen Großstädten, in denen die Nachfrage das begrenzte Angebot übersteigt. Bei einer Miete von 3.000 Euro pro Monat gibt man in 25 Jahren 900.000 Euro aus, ohne am Ende einen Vermögenswert erworben zu haben. Hierbei handelt es sich um ein gewichtiges Argument für den Immobilienkauf. Wenn man jedoch regelmäßig in ein anderes Land zieht, nicht genug Eigenkapital hat oder nicht in die Mühlen der Steuersysteme mehrerer Länder geraten möchte, kann die beste Option darin bestehen, eine kleinere und günstigere Wohnung zu mieten und das gesparte Geld am Finanzmarkt anzulegen.

Wenn man etwa 2.528 Euro Miete zahlt und 1.000 Euro pro Monat in Aktien investiert, hat man dieselben monatlichen Ausgaben wie ein Immobilienkäufer, der eine monatliche Darlehensrate von 3.528 Euro zahlen muss. Legt man ein langfristiges durchschnittliches Wachstum der Aktienmärkte von rund 5% pro Jahr zugrunde, ließe sich mit diesen Investitionen innerhalb von 25 Jahren ein Ertrag von 595.500 Euro erzielen. Mithilfe von Altersvorsorgeprodukten, die in vielen Ländern von Steuervorteilen profitieren, kann der Wert dieser Anlagen möglicherweise weiter gesteigert werden.

Eigenheimbesitzer stehen bei Erreichen des Ruhestands zwar immer noch wesentlich besser da als Mieter; wenn Mieter jedoch Geld gespart haben, verfügen sie zumindest über Kapital, mit dem sie Erträge generieren können.

Überlegungen für das spätere Leben

Eigenheimbesitzer stehen bei Erreichen des Ruhestands höchstwahrscheinlich immer noch wesentlich besser da als Mieter. Denn während Mieter weiter Miete zahlen müssen, wohnen Eigenheimbesitzer sozusagen kostenlos. Wenn Mieter jedoch Geld gespart haben, verfügen sie zumindest über Kapital, mit dem sie Erträge generieren (oder zu diesem späteren Zeitpunkt ein Eigenheim kaufen) können.

Zur Veranschaulichung: Während die jährlichen Kosten des Mieters für die kleinere Wohnung weiterhin 30.000 Euro betragen, dürften für den Eigenheimbesitzer nur rund 5.000 Euro für Instandhaltungs- und Wartungskosten anfallen. Verfügt der Mieter über ein angesammeltes Kapital von 595.500 Euro, das er weiterhin investiert, wird dieser Betrag möglicherweise weiter steigen und Erträge abwerfen. Legt man diese Summe richtig an, könnte sie eine Rendite von 4%, d.h. 23.820 Euro pro Jahr erwirtschaften. Die verbleibenden Mietkosten würden sich folglich nur noch auf 6.180 Euro pro Jahr belaufen.

In diesem Zusammenhang sind jedoch Steueraspekte zu berücksichtigen. Einkünfte aus Anleihezinsen, Aktiendividenden und Kapitalerträgen müssen versteuert werden, es sei denn, sie werden mit einem steuerbefreiten Finanzprodukt wie einem Pensionsplan erzielt. Alle, die eine Immobilie lieber mieten als kaufen möchten, sollten sich hierauf konzentrieren.

Flexibilität – insbesondere für junge Leute

Dieser Aspekt betrifft vor allem jüngere Leute, die sich als Weltbürger sehen und jederzeit die Möglichkeit haben möchten, für ihren nächsten Karriereschritt an einen anderen Ort und möglicherweise sogar in ein anderes Land umzuziehen.

Immobilieneigentum ist von Natur aus unflexibel. Denn der Verkauf oder manchmal auch die Vermietung eines Hauses kann sich als kompliziert und langwierig erweisen. Die Verwaltung einer Immobilie aus dem Ausland kann ebenfalls ihre Tücken haben. Unfälle passieren nun einmal, und wenn man deren Folgen beheben muss, kann es teuer werden. Hierbei handelt es sich nicht zwangsläufig um ein Hindernis, doch Menschen, die sich größtmögliche Flexibilität wünschen, empfinden dies möglicherweise als Belastung.

In einer perfekten Welt wäre der Immobilienkauf wohl für die meisten Menschen die richtige Lösung. In der Realität gilt es jedoch zahlreiche Faktoren zu beachten, wie etwa die Frage, ob die Immobilienpreise auf lange Sicht verlässlich steigen werden, und wie wichtig Flexibilität für den Mieter ist. Mieten ist nicht zwangsläufig eine schlechte Option, vorausgesetzt der Mieter spart mit Bedacht, um später über ausreichende finanzielle Mittel zu verfügen.

Seit Beginn der Zinsanhebungen im Jahr 2022 hat sich das Preiswachstum bei Wohnimmobilien verlangsamt, und in einigen Ländern ist die Marktentwicklung sogar ins Negative umgeschlagen.