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November 26, 2020

Sollte man eine Immobilie lieber kaufen oder mieten?

  Gesammelt von myLIFE team myHOME Mai 12, 2020 214

Die Generation der Babyboomer hat es in vielen Ländern dank eines stark wachsenden Wohnimmobilienmarkts zu Wohlstand gebracht. Heute lässt sich die Frage, ob man eine Immobilie mieten oder kaufen sollte, allerdings nicht mehr so eindeutig beantworten. Käufer können zwar von Wertsteigerungen der Immobilie profitieren, müssen jedoch unter Umständen erhebliche Kosten tragen. Zudem sind sie unflexibler, etwa wenn ein berufsbedingter Umzug ansteht. Wenn Mieter mit Bedacht sparen, kann ihre spätere finanzielle Lage jener von Eigenheimbesitzern durchaus ähneln. Sollte man eine Immobilie nun also kaufen oder doch lieber mieten?

Die meisten Immobilienmärkte in Europa verzeichneten in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum. Dies gilt insbesondere für Länder wie Luxemburg, Irland und Großbritannien, aber auch für traditionell träge Märkte wie Deutschland. In Luxemburg sind die Immobilienpreise laut dem internationalen Immobilienmakler Knight Frank in den zwölf Monaten bis September 2019 um 11,4 % gestiegen. Eigennutzer wie Investoren sollten dabei jedoch bedenken, dass ein künftiger Anstieg der Immobilienpreise nicht garantiert werden kann.

Die tatsächlichen Kosten

In Luxemburg lag der durchschnittliche Angebotspreis für ein Haus mit 195 m2 Ende Juni 2019 bei 924.696 Euro. Bei einem angenommenen Eigenkapital von 10 % und einem Zinssatz von 2 % würde ein Immobiliendarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren eine monatliche Rate von 3.528 Euro erfordern. Die Gesamtkosten, bestehend aus den Rückzahlungen in Höhe von 1.058.414 Euro und dem Eigenkapital in Höhe von 92.470 Euro, beliefen sich damit auf 1.150.884 Euro. Legt man einen überaus konservativen Preisanstieg von 2 % pro Jahr zugrunde – anstatt des langfristigen Durchschnittswerts der vergangenen Jahre von nahezu 5 % –, hätte die Immobilie nach Rückzahlung des Darlehens einen Wert von mindestens 1.523.931 Euro.

Auf Gewinne aus dem Verkauf einer von Einzelpersonen oder Paaren als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie fallen in Luxemburg unabhängig von der Höhe des Gewinns keine Steuern an.

In der Theorie klingt das alles hervorragend, doch auf Käufer kommen weitere Kosten zu. In Luxemburg fallen etwa zusätzlich 7 % des Kaufpreises der Immobilie für Notarkosten an (6 % Eintragungsgebühren und 1 % Übertragungsgebühren). Erstkäufer profitieren in den meisten Ländern, so auch in Luxemburg, zwar von einem reduzierten Satz, hierbei handelt es sich jedoch um einen einmaligen Vorteil. Wie in vielen europäischen Ländern fallen auf Gewinne aus dem Verkauf einer von Einzelpersonen oder Paaren als Hauptwohnsitz genutzten Immobilie in Luxemburg unabhängig von der Höhe des Gewinns keine Steuern an.

Darüber hinaus sind die laufenden Kosten zu berücksichtigen, die sich schnell summieren können. Eigenheimbesitzer müssen für ein undichtes Dach oder herunterfallende Dachziegel aufkommen und im Laufe der Jahre zweifelsohne Reparaturen oder Umbauten in Auftrag geben. Zudem tragen Immobilienbesitzer das Risiko in Verbindung mit schlechten Entscheidungen oder Fehlern, zum Beispiel, wenn ein aufstrebendes Viertel letztendlich doch nicht so beliebt wird wie gehofft oder die Immobilie von Bodensenkungen oder Termitenbefall betroffen ist.

Das (Un)Glück der Mieter

Mieter haben keine dieser Pflichten. Sie kontaktieren einfach den Eigentümer und bitten ihn, die Reparatur zu veranlassen (was mehr oder weniger schnell erfolgen kann). Mieten kann jedoch teurer sein. Die Mietpreise für Wohnungen in Luxemburg sind in den vergangenen zwei Jahren um 30 % gestiegen, und auch in anderen großen Städten Europas ist Mieten deutlich teurer geworden, da die Nachfrage das beschränkte Angebot übersteigt. Bei einer Miete von 3.000 Euro pro Monat gibt man in 25 Jahren problemlos 900.000 Euro aus, ohne am Ende einen Vermögenswert erworben zu haben.

Hierbei handelt es sich um ein gewichtiges Argument für den Immobilienkauf. Wenn man jedoch regelmäßig in ein anderes Land zieht, nicht genug Eigenkapital hat oder nicht in die Mühlen der Steuersysteme mehrerer Länder geraten möchte, besteht die Alternative darin, eine kleinere und günstigere Wohnung zu mieten und das gesparte Geld am Aktienmarkt anzulegen.

Wenn man etwa 2.528 Euro Miete zahlt und 1.000 Euro in Aktien investiert, hat man dieselben monatlichen Ausgaben wie der Immobilienkäufer, der eine monatliche Darlehensrate von 3.528 Euro zahlen muss. Legt man ein langfristiges durchschnittliches Wachstum der Aktienmärkte von rund 5 % pro Jahr zugrunde, ließe sich so ein Betrag von 595.500 Euro erzielen. Ein Investor kann dieses Sparguthaben durch Anlagen in Altersvorsorgeprodukten, die in vielen Ländern von Steuervorteilen profitieren, möglicherweise weiter steigern.

Eigenheimbesitzer stehen bei Erreichen des Ruhestands zwar immer noch wesentlich besser da als Mieter, wenn Mieter jedoch Geld gespart haben, verfügen sie zumindest über eine Summe, mit der sie Erträge generieren können.

Überlegungen für das spätere Leben

Eigenheimbesitzer stehen bei Erreichen des Ruhestands immer noch wesentlich besser da als Mieter. Denn während Mieter weiter Miete zahlen müssen, wohnen Eigenheimbesitzer sozusagen kostenlos. Wenn Mieter jedoch Geld gespart haben, verfügen sie zumindest über eine Summe, mit der sie Erträge generieren können.

Zur Veranschaulichung: Während die jährlichen Kosten des Mieters für die kleinere Wohnung weiterhin 30.000 Euro betragen, dürften für den Eigenheimbesitzer nur rund 5.000 Euro für Instandhaltungs- und Wartungskosten anfallen. Wenn der Mieter jedoch über den genannten Betrag von 595.500 Euro verfügt, wird dieser weiter steigen und Dividenden abwerfen. Legt man diese Summe richtig an, könnte sie eine Rendite von 4 %, d. h. 23.820 Euro pro Jahr erwirtschaften. Damit würden die jährlichen Kosten des Mieters auf 6.180 Euro sinken.

In diesem Zusammenhang sind jedoch Steueraspekte zu berücksichtigen. Einkünfte aus Aktiendividenden und Kapitalerträgen müssen versteuert werden, sofern sie nicht mit einem steuerbefreiten Finanzprodukt wie einem Pensionsplan erzielt werden. Alle, die eine Immobilie lieber mieten als kaufen möchten, sollten sich hierauf konzentrieren.

Flexibilität

Dieser Aspekt lenkt die Aufmerksamkeit auf einen wichtigen Punkt. Die jüngere Generation sieht sich häufig als Weltbürger, die jederzeit die Möglichkeit haben möchten, ihre sieben Sachen zusammenzupacken und für einen Job umzuziehen. Sie sind vielfach bereit, interessante Chancen in verschiedenen Ländern zu ergreifen.

Immobilieneigentum ist von Natur aus unflexibel. Denn der Verkauf oder manchmal auch die Vermietung eines Hauses kann sich als kompliziert und langwierig erweisen. Auch die Verwaltung einer Immobilie aus dem Ausland kann sich schwierig gestalten. Unfälle passieren nun einmal, und wenn man deren Folgen beheben muss, kann es teuer werden. Hierbei handelt es sich nicht zwangsläufig um ein Hindernis, doch Menschen, die totale Flexibilität wünschen, empfinden dies möglicherweise als Belastung.

In einer perfekten Welt ist der Immobilienkauf wohl die richtige Lösung. Dabei gilt es jedoch zahlreiche Faktoren zu beachten, wie etwa die Frage, ob die Immobilienpreise auch in Zukunft verlässlich steigen werden, und wie wichtig Flexibilität für den Mieter ist. Mieten ist nicht zwangsläufig eine schlechte Option, vorausgesetzt der Mieter spart mit Bedacht, um später über ausreichende finanzielle Mittel zu verfügen.