Vaut-il mieux acheter ou louer?

Les générations du baby-boom se sont peut-être enrichies dans de nombreux pays grâce à l’essor du marché immobilier résidentiel, mais la question de savoir s’il est préférable de louer ou d’acheter son logement est aujourd’hui moins tranchée. Bien que l’achat d’un bien immobilier offre un potentiel de valorisation, il peut également entraîner des coûts importants et manquer de flexibilité – par exemple lorsqu’il est nécessaire de déménager pour des raisons professionnelles. Un locataire qui épargne de manière judicieuse peut se retrouver dans une situation financière comparable à celle d’un propriétaire. Alors, vaut-il mieux acheter ou louer?*

La plupart des marchés immobiliers européens ont connu une forte croissance au cours des dernières décennies, en particulier dans des pays tels que le Luxembourg, l’Irlande et le Royaume-Uni, mais également dans des marchés traditionnellement moins dynamiques comme l’Allemagne et la France. Au Luxembourg, les prix des maisons et des appartements ont augmenté de 140% entre 2010 et 2022, selon Eurostat. Seuls l’Estonie (199%) et la Hongrie (174%) ont enregistré des hausses plus importantes parmi les pays de l’Union européenne.

Cela étant, depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter en 2022, les occupants-propriétaires et les autres propriétaires ont constaté que la progression des prix a ralenti et, dans certains pays, s’est même inversée. Après plus d’une décennie de croissance soutenue, les prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg affichaient une baisse de 14,4% sur un an au quatrième trimestre 2023, même si les valeurs immobilières ont fluctué de manière moins marquée au cours des deux années suivantes. Il est alors devenu évident que la poursuite de la hausse des prix des logements n’est pas garantie et cela invite à la réflexion.

Prendre en compte les coûts

Le prix moyen demandé pour un bien immobilier résidentiel au Luxembourg au cours du premier semestre 2026 était d’environ 8.100€ par mètre carré, en baisse de 3,1% par rapport à l’année précédente, selon la plateforme de transactions immobilières Immotop, et pouvait atteindre jusqu’à 11.400€ par mètre carré dans la Ville de Luxembourg. Les maisons anciennes, généralement situées en dehors de la capitale, affichaient des prix moyens compris entre 5.800€ et 6.000€, tandis que les appartements existants se négociaient en moyenne à un peu moins de 8.000€.

En supposant un apport de 20% et un taux d’intérêt fixe de 3,6%, un prêt hypothécaire sur 25 ans destiné à financer une maison de 150m2 d’une valeur de 1,5 million d’euros coûterait à l’acheteur 6.070€ par mois, pour un montant total de remboursements de 1.821 000 €, auquel il faut ajouter l’apport de 300.000€, portant ainsi le coût total à 2.121 000€. Toutefois, à cette échéance, la maison constituerait un actif d’une valeur d’au moins 2,46 millions d’euros, en supposant une croissance annuelle du prix de seulement 2%, hypothèse très prudente comparée à une moyenne d’environ 5% au Luxembourg dans les années 1990 et de 7% entre 2001 et 2018.

Toute plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale d’un particulier ou d’un couple n’est pas imposable au Luxembourg, quel qu’en soit le montant.

Les acheteurs doivent également faire face à d’autres dépenses. Au Luxembourg, dans des circonstances normales, ils paient en supplément environ 7% de frais de notaire sur le prix d’acquisition du bien (6% de droits d’enregistrement et 1% de droit de transcription). La plupart des gouvernements, y compris celui du Luxembourg, subventionnent ces frais pour les primo-accédants, mais il s’agit d’un avantage ponctuel. Toutefois, comme dans d’autres pays européens, toute plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale d’un particulier ou d’un couple n’est pas imposable au Luxembourg, quel qu’en soit le montant.

Les coûts récurrents doivent également être pris en considération. Le propriétaire est responsable si le toit commence à fuir ou si des tuiles tombent, et il devra certainement entreprendre des réparations et des modifications au fil des années. Il est également de sa responsabilité s’il prend une mauvaise décision ou s’il est victime d’un concours de circonstances défavorable, par exemple si un quartier en voie d’embourgeoisement ne devient finalement pas prisé, ou si une habitation est affectée par des affaissements de terrain ou une infestation de termites, à moins que la responsabilité n’incombe encore au constructeur du bâtiment ou à l’ancien propriétaire.

Les joies (ou non) de la location

Le locataire n’a pas à porter de telles responsabilités: il lui suffit d’appeler le propriétaire et de lui demander de résoudre les problèmes (ce qui peut se faire rapidement… ou non). Cependant, cela peut s’avérer (beaucoup) plus coûteux. Les loyers moyens dans la Ville de Luxembourg ont augmenté de 115,5% entre 2010 et 2020, et encore davantage dans des communes périphériques telles que Sandweiler (156,7%), Mamer (164,0%) et Niederanven (171,0%); entre le début de l’année 2021 et mai 2024, le prix moyen demandé à la location dans tout le pays a encore progressé de 23%. En juin 2026, le prix moyen des biens locatifs dans la Ville de Luxembourg atteignait 35,82€ par mètre carré, soit une hausse de 4,6% par rapport à l’année précédente.

La hausse du coût des logements locatifs est loin d’être propre au Luxembourg: d’autres grandes villes européennes ont connu des augmentations comparables, la demande dépassant une offre limitée. Une personne payant 3.000€ de loyer par mois pourrait avoir dépensé 900 000€ sur 25 ans sans posséder d’actif à la fin. Il s’agit d’un argument solide en faveur de l’achat, mais ceux qui déménagent fréquemment d’un pays à l’autre, qui ne disposent pas d’un capital disponible suffisant ou qui ne souhaitent pas s’enchevêtrer dans les systèmes fiscaux de plusieurs juridictions peuvent considérer qu’il est préférable de louer un appartement plus petit et moins coûteux et d’investir les économies réalisées sur les marchés financiers.

Par exemple, une personne qui paierait 2.528€ de loyer et investirait en parallèle 1.000 € par mois sur les marchés boursiers supporterait une dépense mensuelle identique à celle d’un acquéreur remboursant un prêt immobilier à hauteur de 3.528 € par mois. En supposant un rendement moyen à long terme des marchés financiers d’environ 5% par an, ces investissements généreraient une valeur de 595 500 € après 25 ans.

Un investisseur pourrait accroître davantage la valeur de ces placements en les effectuant via un produit de pension bénéficiant d’avantages fiscaux, comme c’est le cas dans de nombreux pays. À titre de référence, l’indice boursier américain diversifié S&P 500 a enregistré un rendement annuel de 11,84% sur les cinquante années allant jusqu’à mai 2026, en supposant le réinvestissement des dividendes, soit 7,95% après ajustement de l’inflation.

Le propriétaire a néanmoins de fortes chances d’être nettement mieux loti lorsqu’il atteindra l’âge de la retraite, mais si le locataire a réussi à épargner, il disposera au moins d’un capital susceptible de générer des revenus.

 Considérations pour les années de retraite

Le propriétaire a néanmoins de fortes chances d’être nettement mieux loti lorsqu’il atteindra l’âge de la retraite. Le locataire devra toujours payer un loyer à ce moment-là, tandis que le propriétaire pourra habiter «gratuitement». Cependant, si le locataire a réussi à épargner, il disposera au moins d’un capital qui pourra être utilisé pour générer des revenus – ou pour acheter un bien immobilier destiné à son usage à ce stade de sa vie.

À titre d’illustration, le coût annuel du locataire pourrait encore s’élever à 30.000€ par an pour son logement plus modeste, tandis que le propriétaire n’aurait à supporter qu’environ 5.000€ par an de frais d’entretien et de maintenance. Toutefois, si le locataire détient toujours des investissements totalisant 595.500 €, ceux-ci peuvent continuer à croître tout en produisant des revenus. Selon la stratégie d’investissement adoptée, cette somme pourrait générer un revenu allant jusqu’à 4% par an, soit 23.820€, ce qui réduirait le coût annuel du locataire à 6.180 €.

Tous ces calculs demeurent toutefois théoriques et d’autres facteurs, notamment fiscaux, doivent également être considérés. Tout revenu provenant des intérêts obligataires, des dividendes d’actions ou des plus-values sera imposable, sauf s’il est détenu au sein d’un produit d’investissement bénéficiant d’une protection fiscale, tel qu’un plan de pension. Cela devrait constituer une priorité pour toute personne qui envisage de louer et d’épargner plutôt que d’acheter un bien immobilier.

La flexibilité, particulièrement pour les jeunes

Cette catégorie peut inclure des membres des jeunes générations qui se considèrent comme des citoyens du monde et souhaitent pouvoir faire leurs valises avec seulement quelques mois de préavis afin d’aller là où leur carrière les mène et d’explorer des opportunités dans différents pays.

La propriété immobilière est par nature peu flexible: les maisons peuvent être difficiles et longues à vendre, et parfois également à louer. Il existe des complications inhérentes à la gestion d’un bien immobilier depuis un autre pays: des incidents peuvent survenir, et leur résolution peut être coûteuse. Cela ne constitue pas nécessairement un obstacle, mais pour une personne qui accorde une importance maximale à la flexibilité, cela peut être perçu comme une contrainte.

Dans un monde idéal, l’achat de son logement est probablement la solution la plus appropriée pour la plupart des personnes, mais de nombreuses variables entrent en ligne de compte, notamment la question de savoir si l’on peut réellement compter sur une poursuite de la hausse des prix de l’immobilier à long terme, ainsi que la valeur que le locataire accorde à la flexibilité. La location n’est pas nécessairement une mauvaise option, à condition que le locataire épargne de manière judicieuse afin de se constituer un patrimoine qui facilitera sa situation financière plus tard dans la vie.

Depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter en 2022, les occupants-propriétaires et les autres propriétaires ont constaté que la progression des prix a ralenti et, dans certains pays, s’est même inversée.

* Contenu traduit de l’anglais par l’outil d’IA BIL GPT