Mes finances, mes projets, ma vie
25 mai 2020

Vaut-il mieux acheter ou louer ?

Si l’essor du marché immobilier résidentiel a permis à la génération des baby-boomers de prospérer dans bon nombre de pays, la question de savoir s’il faut louer ou acheter est aujourd’hui moins tranchée. L’achat d’un bien immobilier s’accompagne certes d’un potentiel de croissance du capital, mais, outre un prix d’achat important, il peut également générer des coûts élevés et s’avérer peu flexible, par exemple si vous devez déménager pour le travail. Grâce à une épargne judicieuse, les locataires peuvent se constituer un patrimoine analogue à celui des propriétaires. Alors, vaut-il mieux acheter ou louer ?

La plupart des marchés du logement d’Europe ont connu une forte croissance ces dernières années, en particulier dans des pays tels que le Luxembourg, l’Irlande et le Royaume-Uni, mais aussi dans ceux qui présentent un marché traditionnellement lent comme l’Allemagne. D’après l’agence immobilière internationale Knight Frank, les prix des logements au Luxembourg ont bondi de 11,4 % au cours de la période de 12 mois clôturée en septembre 2019. Toutefois, les propriétaires-occupants et les autres investisseurs doivent avoir conscience que la croissance continue des prix immobiliers ne saurait être garantie.

Prise en compte des coûts

Fin juin 2019, le prix moyen demandé au Luxembourg pour une maison de 195 m2 était de 924.696 €. Si l’on part de l’hypothèse d’un apport de 10 % et d’un taux d’intérêt de 2 %, un prêt hypothécaire sur 25 ans coûterait à l’acheteur 3.528 €/mois, avec un remboursement de 1.058.414 € plus l’apport de 92.470 €, ce qui porte le coût total à 1.150.884 €. Toutefois, à ce stade, la maison devrait valoir au moins 1.523.931 € si l’on se base sur une hausse des prix de 2 % par an, une estimation très prudente dans la mesure où la moyenne à long terme de ces dernières années avoisinait plutôt les 5 %.

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale d’un particulier ou d’un couple n’est pas imposable au Luxembourg, quel qu’en soit le montant.

Tout cela semble intéressant en théorie, mais d’autres coûts entrent en ligne de compte. Au Luxembourg, par exemple, vous devrez payer 7 % de frais de notaire en plus du prix d’achat du bien (6 % de droits d’enregistrement et 1 % de droits de transcription). La plupart des gouvernements, y compris au Luxembourg, réduisent ces frais dans le cas d’une première acquisition, mais il s’agit là d’un avantage unique. Comme dans de nombreux pays d’Europe, la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale d’un particulier ou d’un couple n’est pas imposable au Luxembourg, quel qu’en soit le montant.

Les frais courants peuvent également représenter une somme non négligeable. Le propriétaire de la maison est responsable si le toit commence à fuir ou si des tuiles tombent. Il devra par ailleurs certainement entreprendre des réparations ou des transformations au fil du temps. Le propriétaire est également responsable s’il fait un mauvais choix ou manque de chance, par exemple si un quartier cossu n’est plus prisé ou si la maison est touchée par un affaissement ou infestée de termites.

Les bienfaits et les aléas de la location

Le locataire n’a, pour sa part, pas ce genre de responsabilités. Il lui suffit d’appeler le propriétaire pour demander que des réparations soient effectuées (ce qui se fera plus ou moins rapidement). La location peut toutefois être plus coûteuse. Les loyers des appartements au Luxembourg ont augmenté de pas moins de 30 % au cours des deux dernières années, tandis que d’autres grandes villes d’Europe ont également connu d’importantes hausses de prix, la demande dépassant l’offre limitée. Toutefois, si la location vous coûte 3.000 € par mois, vous aurez dépensé 900.000 € en 25 ans, sans posséder d’actif au final.

Cet argument plaide en faveur de l’achat immobilier. Cependant, si vous changez régulièrement de pays, que vous n’avez pas de fonds à disposition ou que vous ne voulez pas être soumis aux régimes fiscaux de différentes juridictions, vous pouvez tout aussi bien louer un appartement meilleur marché, de taille plus modeste, et investir ce que vous épargnez ainsi sur les marchés d’actions.

Par exemple, le particulier qui paie 2.528 € de loyer et investit 1.000 € chaque mois sur les marchés d’actions devra débourser mensuellement la même somme qu’un acheteur immobilier qui rembourse 3.528 € de prêt hypothécaire. Si l’on considère que le rendement moyen à long terme du marché d’actions est d’environ 5 % par an, cet investissement devrait rapporter 595.500 €. Un investisseur peut faire fructifier cette épargne en plaçant l’argent dans un produit de retraite qui bénéficiera d’avantages fiscaux dans de nombreux pays.

Il est fort probable que le propriétaire s’en sorte bien mieux une fois à la retraite. Ceci dit, si le locataire a réussi à épargner, il disposera au moins de fonds susceptibles de générer un revenu.

Songer à ses vieux jours

Il est fort probable que le propriétaire s’en sorte bien mieux une fois à la retraite. Le locataire devra toujours payer un loyer, contrairement au propriétaire. Toutefois, si le locataire a réussi à épargner, il disposera au moins de fonds susceptibles de générer un revenu.

À titre d’exemple, le coût annuel du locataire peut encore atteindre 30.000 € par an pour un logement de taille modeste, tandis que le propriétaire devrait s’en sortir avec quelque 5.000 € par an de frais d’entretien et de maintenance. Toutefois, si le locataire a conservé son capital de 595.500 €, celui-ci va croître et rapporter des dividendes. S’il est investi de manière appropriée, ce capital peut générer un revenu de 4 % par an, soit 23.820 €. Le coût annuel du locataire peut ainsi être ramené à 6.180 €.

Il convient cependant de tenir compte de la fiscalité. Tout revenu provenant de dividendes boursiers et de plus-values sera imposable, sauf s’il s’agit d’un produit d’investissement fiscalement avantageux, tel qu’un régime de retraite. Cette démarche constitue donc une priorité pour quiconque souhaite louer et épargner, plutôt qu’acheter un bien immobilier.

Flexibilité

Ce constat met en évidence un point important. Les jeunes se considèrent souvent comme des citoyens du monde et sont prêts à déménager sans crier gare pour aller là où leur travail ou leur passion les mène. Ils sont généralement disposés à envisager les opportunités intéressantes partout où elles se présentent.

De par sa nature, l’acquisition d’un logement est peu flexible : il peut s’avérer difficile de vendre ou de louer sa maison et cela peut prendre du temps. De plus, il est difficile de gérer sa maison depuis l’étranger : les accidents arrivent et les réparations peuvent s’avérer coûteuses. Si une maison ne représente pas nécessairement un problème, elle peut être ressentie comme un fardeau pour celui qui veut être pleinement libre.

Dans un monde parfait, l’acquisition constitue probablement la bonne solution, mais de nombreuses variables entrent en ligne de compte. Ainsi, peut-on compter sur une croissance continue des prix des maisons ? De même, dans quelle mesure le locataire tient-il à sa liberté ? La location n’est pas forcément un mauvais choix, à condition que le locataire épargne de façon judicieuse pour pouvoir continuer à payer son loyer et subvenir à ses besoins une fois retraité.