Wohnimmobilien: Immer noch eine gute Anlage?

Zur Verwunderung der Analysten schienen die Immobilienpreise in vielen europäischen Ländern während der Corona-Pandemie kaum an Boden zu verlieren. In einer Zeit, in der die Volkswirtschaften eine Kontraktion von beispiellosem Ausmaß durchliefen, wirkte es sonderbar, dass die Entwicklung von Wohnimmobilien unverändert positiv war. Seither leidet der Markt in zahlreichen Ländern jedoch unter dem jüngsten Wiederanstieg der Inflation und dem jähen Ende der seit fast 15 Jahren äußerst niedrigen Zinsen.

Paradoxerweise kamen europäischen Wohnimmobilien die wiederkehrenden Phasen der Reisebeschränkungen in den Jahren 2020 und 2021 und die wirtschaftliche Volatilität aufgrund der Verschärfung und Lockerung der Lockdown-Beschränkungen offenbar zugute, sowohl mit Blick auf die Transaktionszahlen als auch hinsichtlich der Preisniveaus. All dies schien den Markt weniger zu belasten als frühere Konjunkturrückgänge. Vielen Wohnimmobilienanlegern ist der Gewinneinbruch aus der globalen Finanzkrise von 2007-2009 schmerzhaft in Erinnerung geblieben. Die Immobilienmärkte in Spanien und Irland stürzten von zugegeben extrem überhitzten Niveaus ins Bodenlose. Nur in Deutschland, Luxemburg und Schweden erwiesen sich die Märkte als relativ widerstandsfähig.

In Luxemburg, wo der Wohnimmobilienmarkt seit über zwanzig Jahren boomte, hat die Pandemie kaum mehr als einen Schluckauf verursacht.

In Luxemburg, wo der Wohnimmobilienmarkt seit über zwanzig Jahren boomte, hat die Pandemie kaum mehr als einen Schluckauf verursacht. Die Preise für ein Haus oder eine Wohnung stiegen zwischen 2010 und 2022 laut Eurostat um 135% und damit deutlich stärker als im EU-Durchschnitt (47%). Die Mietpreise in Luxemburg hingegen stiegen innerhalb desselben Zwölfjahreszeitraums nur um 20% und entsprachen damit fast dem EU-Durchschnitt.

Erster Abschwung seit Jahrzehnten

Seitdem hat der Wohnimmobilienmarkt des Großherzogtums allerdings seinen stärksten Abschwung seit Jahrzehnten erlebt. Der Online-Immobilienplattform Immotop zufolge erreichte der Durchschnittspreis für Häuser und Wohnungen im Großherzogtum im Juli 2022 einen Höchststand von 9.208 Euro pro Quadratmeter. Bis Mai 2023 sank er auf 8.626 Euro und ein Jahr später auf 8.464 Euro. Das Stagnieren des Marktes führen Analysten auf die steigenden Kreditkosten bei gleichzeitiger Belastung der Einkommen durch die Inflation zurück.

Das ist eine bedeutende Wende: In den vergangenen zwanzig Jahren waren Investitionen in luxemburgische Häuser und Wohnungen – dank der „Großen Mäßigung“ mit niedriger Inflation und niedrigen Zinsen sowie dem steten Wirtschaftswachstum und der steigenden Einkommen eine echte Goldgrube. Der von der Banque Internationale à Luxembourg erstellte BIL IMMO Index zeigt, dass die Wohnimmobilienpreise des Landes seinen Verbraucherpreisindex seit etwa 2000 überholt haben. Das durchschnittliche jährliche Preiswachstum in diesen Jahren reichte von 4,4% im Jahr 2014 bis zu einem Höchstwert von 14,5% im Jahr 2020.

Obwohl Analysten den luxemburgischen Wohnungsmarkt in den letzten Jahren regelmäßig als überhitzt bezeichnet haben, glauben viele Branchenteilnehmer immer noch, dass sich der Preisrückgang als relativ kurzlebig erweisen und sich wieder umkehren könnte, sobald die Inflation und die Zinssätze wieder in Richtung der in den ersten beiden Jahrzehnten dieses Jahrhunderts beobachteten Trends sinken. Angesichts eines Defizits beim Neubau von Wohnungen von schätzungsweise bis zu 4.500 pro Jahr wird die Nachfrage das Angebot wahrscheinlich auch künftig übersteigen.

Natürlich ist der luxemburgische Wohnimmobilienmarkt für Europa eher untypisch: ein kleines, äußerst wohlhabendes Land, dessen Wirtschaft hauptsächlich auf Dienstleistungen basiert, das eng mit den Nachbarregionen verflochten ist und dessen Arbeitskräfte fast zur Hälfte täglich aus anderen Ländern pendeln. Diese Faktoren verleihen dem Wohnungsmarkt Auftrieb von innen, was sich in geringerem Maße auch auf die benachbarten Gebiete in Belgien, Frankreich und Deutschland erstreckt hat.

Auswirkungen der Inflation

Einige der Faktoren, die zu dem – vorläufigen – Ende des langen Booms auf dem Wohnungsmarkt führten, spielen auch in anderen europäischen Ländern eine Rolle. Im April 2023 warnte der Internationale Währungsfonds (IWF) in seinem regionalen Wirtschaftsausblick vor der Gefahr von Hauspreiskorrekturen auf dem gesamten Kontinent. Diese hingen sowohl mit den Auswirkungen der seit den 1990er Jahren nicht mehr gesehenen Inflation als auch mit den Zinsanhebungen durch die Zentralbanken zur Eindämmung dieser Teuerung zusammen, deren Niveau für die letzten Jahrzehnte ebenfalls beispiellos hoch ist.

Auf einigen europäischen Wohnimmobilienmärkten, so der IWF, seien bereits rückläufige Trends zu beobachten, darunter etwa die Tschechische Republik und Dänemark. In Schweden gaben die Wohnimmobilienpreise 2022 über 6% nach. Die Zinsen scheinen nunmehr ihren Höhepunkt überschritten zu haben. Die Krise an den Wohnimmobilienmärkten könnte jedoch andauern, obwohl die Finanzlage der Volkswirtschaften allgemein nicht schlecht ist. Selbst wenn die Märkte davon ausgehen, dass die langfristigen Inflationsrisiken sinken, sind die Hypothekenfinanzierer deutlich vorsichtiger geworden. Dies wird wahrscheinlich auch breitere wirtschaftliche Auswirkungen haben, da die Haushalte ihr eigenes Vermögen und ihre finanziellen Aussichten schlechter einschätzen. Dementsprechend gehen die persönlichen Ausgaben zurück, was die Wirtschaftstätigkeit insgesamt bremst.

Die durchschnittlichen Eigenheimpreise in der Eurozone waren im vierten Quartal 2023 um 1,1% niedriger als im Vorjahr. Den höchsten jährlichen Rückgang verzeichnete Luxemburg mit -14,4%.

Die durchschnittlichen Eigenheimpreise in der Eurozone waren laut Eurostat im vierten Quartal 2023 um 1,1% niedriger als im Vorjahr. Den höchsten jährlichen Rückgang verzeichnete Luxemburg mit -14,4%. Das war mehr als doppelt so viel wie in Deutschland, das mit -7,1% den zweitgrößten Rückgang verbuchte. Der Trend innerhalb der EU war nicht einheitlich. So stiegen die Preise in Polen (+13,0%), Bulgarien (10,1%) und Kroatien (9,5%).

Teufelskreis?

Die Analysten des IWF haben vor einem möglichen Teufelskreis gewarnt, bei dem sich höhere Zinssätze auf Immobiliendarlehen, eingeschränkte Konsumausgaben der Haushalte, zunehmende Zahlungsausfälle und die nachlassende Bereitschaft von Banken und anderen Kreditgebern, potenziellen Eigenheimbesitzern Finanzmittel zur Verfügung zu stellen, gegenseitig verstärken. Empirische Modelle, die die Wohnimmobilienpreise im Verhältnis zu ihren fundamentalen Merkmalen betrachten, deuteten für 2023 auf eine Überbewertung von 15 bis 20% in den meisten europäischen Ländern hin.

Dies spiegelt teilweise das extrem hohe Wachstum der Preise in einigen europäischen Ländern in den letzten 25 Jahren wider. Der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung zufolge lag dieses zwischen 1996 und 2021 in Schweden bei 176%, im Vereinigten Königreich bei 145%, in Dänemark bei 142% und in Frankreich bei 126%.

In anderen Ländern war das Wachstum jedoch um einiges bescheidener: –31% in Deutschland (wo die Preise bis 2016 hinter dem Niveau von 1996 zurückblieben), 27% in Portugal (wo das jüngste Wachstum dem inzwischen abgeschafften „goldenen Visum“ zugeschrieben wird, das wohlhabende Bürger mit Steuerermäßigungen anlockte) und nur 9% in Italien.

Die Ratingagentur Standard & Poor‘s kam 2023 zu dem Schluss, dass die lange Phase des Preiswachstums sich offenbar ihrem Ende nähert, und prognostizierte, dass die Wohnimmobilienpreise in den meisten europäischen Ländern zurückgehen, aber nicht einbrechen würden und vor Ende 2025 keine starke Erholung zu erwarten sei. Im Januar 2024 korrigierte S&P seine Prognosen zu den Wohnimmobilienpreisen jedoch nach oben, da sich die europäischen Märkte zunehmend robust zeigten, insbesondere in Großbritannien, Irland, Spanien und Portugal. Laut S&P haben Angebotsfaktoren wie die anhaltend hohen Baustoffkosten wesentlich zu den soliden Preisen von Wohnimmobilien beigetragen, ebenso die Erholung am Arbeitsmarkt, der Rückstand im Wohnungsbau und staatliche Unterstützung.

Stabile Mieten

Der Bau von Wohnimmobilien hat sich zwar in einigen europäischen Ländern gut behauptet – wobei Frankreich, Schweden, Deutschland und Luxemburg nicht dazugehören –, stellt jedoch laut S&P einen nachlaufenden Indikator für den Wohnungsmarkt dar, da zwischen Baubeginn und Fertigstellung viel Zeit vergeht.

Ein wichtiger Faktor für Investoren im Bereich Wohnimmobilien sind die Mietwerte, die in den letzten zehn Jahren deutlich stabiler geblieben sind als die Kaufpreise.

Ein wichtiger Faktor für Investoren im Bereich Wohnimmobilien sind die Mietwerte, die in den letzten zehn Jahren deutlich stabiler geblieben sind als die Kaufpreise. Eurostat zufolge stiegen die Durchschnittsmieten in der EU zwischen 2010 und dem vierten Quartal 2022 gleichmäßig, aber nicht in spektakulärem Ausmaß an. Ihr Wachstum lag lediglich bei 18%, wohingegen die Kaufpreise für Wohneigentum im gleichen Zeitraum 47% zunahmen.

Was bedeutet das für Immobilienanleger? Laut den Prognosen ist ein europaweiter Anstieg der Wohnimmobilienpreise, wie er in den 2010er Jahren zu beobachten war, zumindest in unmittelbarer Zukunft wenig wahrscheinlich. Dementsprechend ist in dieser Branche auch nicht mit erheblichen Wertsteigerungen zu rechnen. Ein massiver Rückgang der Mieterträge ist jedoch auch nicht zu erwarten, da sie nicht im gleichen Maß wie die Kaufpreise über das allgemeine Wirtschaftswachstum hinaus gestiegen sind. Zudem könnte ein Rückgang der Verkäufe von Wohnimmobilien mehr Menschen dazu bewegen, die Miete dem Immobilienkauf vorzuziehen, was der Nachfrage zugutekäme.

Auf lange Sicht dürften Anlagen in Wohneigentum populär bleiben. Das liegt ganz einfach daran, dass Angebot und Nachfrage früher oder später wieder zu ausgewogenen Preisen führen werden, und dass Mieten die von vielen Anlegern angestrebten stabilen Erträge bieten können. Nichtsdestotrotz scheinen die Zeiten, in denen Häuser und Wohnungen eine echte Goldgrube waren, vorbei zu sein. Zumindest vorerst.