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April 20, 2019

Bau einer Immobilie: Wie findet man das passende Grundstück?

  Gesammelt von myLIFE team myHOME Februar 7, 2019 207

Der Bau des Eigenheims ist ein großes Projekt und ein wichtiger Schritt im Leben. Doch zunächst muss man das richtige Grundstück finden. Diese Entscheidung sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, da sie einen großen Einfluss auf Ihre Lebensqualität und auf den Wert Ihrer Immobilie haben kann. myLIFE erklärt, worauf man vor der Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags achten sollte.

Antoine und Émilie haben beschlossen, in Eigentum zu investieren. Nach mehrmonatiger Suche steht für sie fest: Ihre Traumimmobilie ist am Markt nicht zu bekommen. Sie ändern ihre Strategie und wollen nun selbst bauen. Ihre Pläne nehmen bereits konkrete Formen an. Doch eins nach dem anderen. Bevor sie sich mit der Planung der Inneneinrichtung beschäftigen, ist eine wichtige Entscheidung zu treffen: die Wahl des Grundstücks!

Émilie wünscht sich eine Immobilie mit Blick auf das malerische Remich, Antoine möchte in der Nähe seiner Eltern in Petingen bleiben – vor dem Kauf muss das Paar jedoch noch viele andere Kriterien berücksichtigen.

Lage des Baugrundstücks

Genau wie beim Hauskauf muss man sich auch beim Grundstückskauf das Umfeld genau anschauen.

Was sind die Prioritäten von Antoine und Émilie: Muss das Grundstück gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sein? Sind Fernstraßen oder Autobahnen in der Nähe? Gibt es Geschäfte, eine Kinderkrippe oder Schule in der näheren Umgebung? Zwar hat das Paar noch keine Kinder. In einigen Jahren wird es aber vielleicht wichtig, dass der Kindergarten zu Fuß zu erreichen ist.

Ein weiterer zentraler Punkt: Es muss geprüft werden, ob in dem Viertel städtebauliche Projekte geplant sind oder es Störfaktoren in der Nähe des Grundstücks gibt (Eisenbahn, Fabrik, stark befahrene Straße zur Hauptverkehrszeit usw.). Hierüber und über andere Punkte wie die Höhe der lokalen Steuern (Grundsteuer, Gemeindesteuern und -abgaben …) kann sich das Paar bei der Gemeindeverwaltung oder den Nachbarn erkundigen. Man sollte das Grundstück in jedem Fall an verschiedenen Wochentagen zu verschiedenen Uhrzeiten besuchen, um einen möglichst genauen Eindruck von der Umgebung zu erhalten.

Innerhalb oder außerhalb einer Siedlung? Diese Entscheidung wirkt sich auf die Kosten und zu berücksichtigende Beschränkungen aus.

Beschaffenheit des Grundstücks

Die beiden haben sich für eine Gegend entschieden und ein bestimmtes Grundstück ins Auge gefasst. Vor der Unterzeichnung ist einiges zu beachten! Es müssen mehrere Prüfungen durchgeführt werden, um die Umsetzbarkeit des Vorhabens sicherzustellen und die Kosten des Projekts präzise einschätzen zu können.

Innerhalb oder außerhalb einer Siedlung

Je nachdem, ob sich das Paar für den Bau innerhalb oder außerhalb einer Siedlung entscheidet, gelten unterschiedliche Regeln. In einer Siedlung müssen die Eigentümer Regeln beachten, die sich auf den Bau des Hauses auswirken können: verwendete Materialien, Farbe der Fassade, Dachform usw.

Bebaubarkeit des Grundstücks

Bei jedem Bauvorhaben ist die Bebaubarkeit des Grundstücks zu prüfen. Bei einem Grundstück in einem Wohngebiet ist die Bebaubarkeit in der Regel gegeben. Wenn sich der Bauplatz nicht in einem Wohngebiet befindet, sollten sich Antoine und Émilie den allgemeinen Bebauungsplan bzw. Flächennutzungsplan (PAG) oder den Teilbebauungsplan (PAP) anschauen. Diese Dokumente legen für das gesamte Gemeindegebiet fest, welche Nutzungen auf den Grundstücken zulässig sind: Wohngebiete, Gewerbegebiete, Forstgebiete, Agrargebiete usw.

Der Plan kann im Internet, insbesondere auf der Seite Geoportail.lu, eingesehen oder bei der Gemeindeverwaltung angefordert werden.

=> Wenn es sich bei dem Grundstück, für das sich das Paar interessiert, um nicht bebaubares Land handelt, kann es sich an das Bürgermeister- und Schöffenkollegium wenden und eine Prüfung und eventuelle Änderung des PAG  beantragen. Dieses Verfahren kann sich über einen sehr langen Zeitraum erstrecken, und der Ausgang ist ungewiss.

Beschaffenheit des Bodens

Émilie erinnert sich, dass es in der Nähe der Gemeinde, in der sie bauen wollen, in ihrer Kindheit eine Fabrik gab. Sie kann die Bodenqualität von einem Geologen untersuchen lassen, um sicherzustellen, dass das Grundstück nicht mit Schadstoffen belastet ist und der Untergrund stabil genug und ausreichend tragfähig für eine Bebauung ist.

Außerdem kann geprüft werden, ob sich das Grundstück in einem Risikogebiet befindet (Hochwasser, Bodenbewegungen usw.). Die Mosel ist schön, solange sie nicht den Keller überflutet!

Erschließung

Um bauen zu können, muss das Grundstück erschlossen sein, das heißt, es muss an die verschiedenen Versorgungsnetze (Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telefon) angeschlossen sein. Grundstücke in einem Wohngebiet sind in der Regel erschlossen, doch für alleinstehende Grundstücke gilt dies nicht unbedingt. Auch über dieses Thema kann sich das junge Paar bei der Gemeinde erkundigen, die Informationen über die verschiedenen Dienstleister und ungefähren Erschließungskosten geben kann.

Grundstücksgrenzen

Antoine sollte sich auch vergewissern, dass Klarheit über den Grenzverlauf des Grundstücks besteht und dieser mit den Eintragungen im Katasterplan übereinstimmt. Dazu muss er prüfen, ob die Grenzfestlegung erfolgt ist, die Grenzen des Grundstücks also durch Grenzsteine markiert wurden. Schließlich wäre es ziemlich unangenehm, wenn sich herausstellt, dass sich der Garten auf dem Grundstück des Nachbarn befindet! Achtung: Eine Begrenzung durch einen Zaun oder eine Hecke muss nicht notwendigerweise mit den Angaben im Katasterplan übereinstimmen. An den Kosten für eine solche Prüfung sollte man nicht sparen, da die Auswirkungen enorm sein können.

Vorhandensein von Dienstbarkeiten

Um zusätzliche Kosten zu vermeiden, sollte sich das Paar bei seinem Notar erkundigen, ob das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist. In manchen Fällen ist dies offensichtlich (eine über dem Grundstück verlaufende Hochspannungsleitung), während dies bei anderen Grunddienstbarkeiten nicht der Fall ist (Wegerecht eines Nachbarn, unterirdische Abwasserkanäle der Gemeinde usw.).

Bei einem Bauvorhaben ist stets eine Baugenehmigung erforderlich. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf eines Grundstücks!

Erforderliche Genehmigungen

Baugenehmigung

Das junge Paar hat sich entschieden. Alle Fragen sind geklärt, oder zumindest fast alle. Antoine und Émilie brauchen eine Baugenehmigung bzw. Genehmigung zur Errichtung baulicher Anlagen, bevor die Bauarbeiten beginnen können. Diese sollten sie noch vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags beantragen, da sie ihr Vorhaben sonst möglicherweise nicht umsetzen können!

Der Antrag auf Baugenehmigung ist an die Gemeindeverwaltung zu richten, die ihre Entscheidung zur Erteilung der Genehmigung auf Basis der von einem Architekten oder Statiker erstellten Pläne trifft.

=> Gut zu wissen: Nach Erhalt der Genehmigung haben die Eigentümer ein Jahr Zeit, um mit den Arbeiten zu beginnen. Falls sie diese Frist nicht einhalten können, haben sie die Möglichkeit, sie auf begründeten Antrag um ein Jahr zu verlängern.

Energieeffizienzbescheinigung (Energiepass)

Das künftige Wohngebäude muss die Anforderungen hinsichtlich der Energieeffizienz (Wärmedämmung, CO2-Emissionen usw.) erfüllen. Dem Antrag auf Baugenehmigung sind daher eine Energieeffizienzberechnung und ein Energiepass beizufügen.

Weitere Genehmigungen

Die Art des Grundstücks entscheidet darüber, welche Genehmigungen das junge Paar sonst noch benötigt, um mit den Bauarbeiten beginnen zu können. Wenn Straßenarbeiten erforderlich sind, ist eine Genehmigung der Administration des Ponts et Chaussées einzuholen. An die Naturverwaltung muss man sich wenden, wenn man beispielsweise eine Fläche von über 2 Hektar abholzen oder roden will.

Über alle Fragen rund um das Grundstück und das Bauvorhaben können sich Antoine und Émilie jedenfalls bei der Kammer für Architekten und beratende Ingenieure (Ordre des Architectes et des Ingénieurs-Conseils) beraten lassen.

Zusammenfassung: Antoine und Émilie haben ein Grundstück gefunden, das ihren Erwartungen entspricht, sie haben die Qualität und Beschaffenheit des Bodens prüfen lassen und sich vergewissert, dass sie die für den Beginn der Bauarbeiten erforderlichen Genehmigungen erhalten werden. Sie können den Grundstückskaufvertrag nun unterzeichnen und mit dem nächsten Schritt beginnen: dem Bau! Aber das ist eine andere Geschichte …

Finanzielle Hilfen und Steuervorteile

In Luxemburg können Steuerpflichtige beim Bau von Wohngebäuden unter bestimmten Voraussetzungen Steuervergünstigungen sowie finanzielle Hilfen vom Ministerium für Wohnungsbau erhalten  (Bauprämie, Zinsvergünstigung, Zinssubvention, Staatsbürgschaft, Sparprämie, Zusatzprämie für die Architektenhonorare und die Honorare beratender Ingenieure).

Welche Beihilfen sie in Anspruch nehmen können, erfahren Antoine und Émilie mithilfe des Beihilfen-Simulators auf Guichet.lu.