Eigentümer, was sagt das Gesetz zur Vermietung Ihrer Immobilie?

Sie sind Eigentümer einer Immobilie in Luxemburg, die Sie nicht selbst nutzen? Sie möchten sie gern vermieten, wissen aber nicht genau, wie Sie das machen sollen? Der Aufwand und die Angst vor nicht bezahlten Mieten beunruhigen Sie? Schluss mit der Zauderei! Hier erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus auf dem Mietmarkt anbieten.

Was sagt das Gesetz?

Was sagt das Zivilgesetzbuch (Code Civil) über die Vermietung? In Artikel 1709 wird die Situation eindeutig geregelt: „Zur Vermietung von Sachen wird ein Vertrag geschlossen, durch den eine Partei sich verpflichtet, der anderen Partei für einen bestimmten Zeitraum und zu einem bestimmten Preis, den Letztere ihr zu zahlen hat, eine Sache zur Nutzung zu überlassen.“ Schauen wir uns also zunächst an, wie es mit dem Vertrag aussieht, in dem die Bedingungen für die Vermietung einer Immobilie festgelegt werden.

Auf den Vertrag kommt es an

Während der Mietvertrag früher mündlich abgeschlossen werden konnte, ist ein schriftlicher Vertrag seit der im Juli 2024 verabschiedeten Reform des Mietvertrags Pflicht. Im Falle von Streitigkeiten ist es immer einfacher, anhand eines von beiden Parteien unterzeichneten Dokuments zu entscheiden.

In einem schriftlichen Vertrag müssen die vermietete Sache und deren Bestimmung (Mietvertrag für gewerbliche Räume oder für Wohnräume), die Dauer des Mietverhältnisses (befristet oder unbefristet), die Modalitäten für dessen Kündigung (mit oder ohne Kündigungsfrist), der Betrag der Miete sowie die Nebenkosten festgelegt werden. Die Änderungen (Arbeiten, Einrichtung), die der Mieter während des Zeitraums, in dem er die Räumlichkeiten nutzt, vornehmen darf, müssen ebenfalls in diesem Dokument aufgeführt sein. Diese Angaben gelten für möblierte und unmöblierte Wohnungen. Im Falle einer möblierten Vermietung muss im Mietvertrag auch das Inventar der Möbel aufgeführt sein, die den Mietern zur Verfügung gestellt werden. Beachten Sie hierbei, dass Sie Ihren Mietern eine komplette Ausstattung zur Verfügung stellen müssen, nicht nur einen Tisch und vier Stühle!

Wenn Sie den Mietvertrag Ihres Mieters nicht verlängern möchten, müssen Sie ihm die Kündigung unter Einhaltung der im Vertrag angegebenen Frist mitteilen. Wenn Sie diese Frist nicht einhalten, verlängert sich der Mietvertrag.

Wenn Sie den Mietvertrag Ihres Mieters im Falle eines befristeten Vertrages nicht verlängern möchten, müssen Sie ihm die Kündigung unter Einhaltung der im Vertrag angegebenen Frist mitteilen. Wenn Sie diese Frist nicht einhalten, verlängert sich der Mietvertrag. Bei unbefristeten Mietverträgen sollten Sie wissen, dass die Kündigungsfrist in der Regel zwei bis sechs Monate seitens Ihres Mieters und zwei bis drei Monate in Ihrem Falle beträgt. Eigentümer sollten unbedingt wissen, wie sie den Mietvertrag kündigen können, wenn sie keine bösen Überraschungen erleben möchten.

Sie sollten auch daran denken, beim Ein- und Auszug des Mieters ein umfassendes Übergabeprotokoll zu erstellen! Hiervon händigen Sie dem Mieter ein Exemplar als Anhang zum Mietvertrag aus. Damit haben Sie eventuell die Möglichkeit, nicht die volle Mietkaution zurückzuerstatten, wenn Verschlechterungen des Zustands festgestellt werden, die dem Mieter anzulasten sind.

Welchen Preis kann ich verlangen?

Informieren Sie sich über die Preise, zu denen Immobilien in Ihrem Viertel vermietet werden, bevor Sie Ihren Mietpreis festsetzen. Dieser schwankt zudem von Jahr zu Jahr, und Sie müssen Ihre Miete mitunter im Laufe der Zeit (nach oben oder nach unten) anpassen. Beachten Sie, dass die Festsetzung des Mietpreises immer eine heikle Angelegenheit ist, die Ihre volle Aufmerksamkeit verdient.

Wenn Ihr Mietpreis zu hoch ist, kann der Mieter bei der Mietkommission der Gemeinde eine Anpassung des Betrages beantragen oder sogar ein Verfahren beim Friedensrichter anstrengen.

Arbeiten!

Es kann nicht jede alte Immobilie zur Miete angeboten werden. Die Immobilie muss in einem guten Zustand sein und den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Außerdem muss eine hygienische und gefahrlose Nutzung der Versorgungseinrichtungen sichergestellt sein. Dabei geht es insbesondere um Wasser, Strom und Heizung.

Zudem obliegt es Ihnen, alle Reparaturen durchzuführen, für die der Mieter nicht zuständig ist. Andererseits ist es Aufgabe des Mieters, für die Instandhaltung der gängigen Ausstattung, wie Raumpflege, das Ölen von Schlössern oder das Entfernen von Kalkablagerungen an Wasserhähnen, zu sorgen. Dies sind Beispiele für Reparaturen durch den Mieter.

Im Falle von dringenden Arbeiten während der Nutzung durch den Mieter können Sie die Räumlichkeiten „beschlagnahmen“, aber nach 40 Tagen hat Ihr Mieter das Recht, von Ihnen eine zu der Zeit, in der er auf seine Wohnung verzichten musste, proportionale Mietminderung zu verlangen.

Hallo!

Solange der Mieter die Räumlichkeiten nutzt, dürfen Sie die Wohnung nicht ohne sein Wissen betreten oder Änderungen vornehmen, wie etwa den Austausch des Schlosses, zumindest nicht ohne ihn darüber zu informieren. Sie haben allerdings das Recht, die Räumlichkeiten zweimal im Jahr zu besichtigen. Für eine solche Besichtigung müssen Sie jedoch immer vorab einen Termin mit dem Mieter vereinbaren.

Alles ist anzumelden!

Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie haben Sie steuerliche Verpflichtungen. Die von Ihnen eingenommenen Mieten sind nämlich steuerpflichtig. Andererseits können Sie in Ihrer Steuererklärung bestimmte „Werbungskosten“ geltend machen, insbesondere Instandhaltungs-, Reparatur- oder Verwaltungskosten sowie Sollzinsen.

Achtung, die im Zusammenhang mit Ihren Immobilien vereinnahmten Erträge sind in dem Land steuerpflichtig, in dem sich diese befinden.

Achtung, die im Zusammenhang mit Ihren Immobilien vereinnahmten Erträge sind in dem Land steuerpflichtig, in dem sich diese befinden. Das bedeutet, dass, wenn sich die von Ihnen zur Miete angebotene Wohnung in Frankreich oder Spanien befindet, Sie auch in diesen Ländern besteuert werden. Umgekehrt gilt dieses Gesetz auch für nicht in Luxemburg ansässige Personen, die eine vermietete Immobilie auf luxemburgischem Territorium besitzen. Allerdings müssen nicht in Luxemburg ansässige Personen, die in Luxemburg eine Steuererklärung abgeben, sowie steuerlich in Luxemburg ansässige Personen Mieterträge aus Immobilien, die sich nicht auf luxemburgischem Territorium befinden, nach wie vor im Rahmen ihrer steuerlichen Veranlagung angeben.

Zudem sollten Sie wissen, dass die Einnahmen für diese Immobilie, wenn sie geringer als die Verluste aus der Vermietung (Werbungskosten) sind, mit anderen Nettoeinkünften, beispielsweise aus beruflicher Tätigkeit, verrechnet werden können.

Gibt es ein Problem?

Bei einem Streit mit Ihrem Mieter bezüglich der Zahlung der Miete sollten Sie sich an die Mietkommission der Gemeinde wenden, in der sich die Immobilie befindet. Lässt sich der Streit auf diese Weise nicht beilegen, können Sie ein Verfahren beim Friedensgericht anstrengen, wo ein Richter für das Fällen eines Urteils zuständig ist. Dieser ist ebenfalls für Entscheidungen im Zusammenhang mit Mietverträgen zuständig.

Das hat Klasse!

Wenn Sie eine Mietanzeige in einem gewerblichen Medium schalten, müssen Sie die Energieeffizienzklasse und die Klasse der Wärmedämmung der Immobilie angeben. Da jeder Mieter das Recht hat, den Energieeffizienzausweis einer Immobilie einzusehen, müssen Sie in der Lage sein, ihm eine beglaubigte Kopie für jede dieser Klassen vorzulegen.

Um diese beiden Dokumente zu erhalten, können Sie sich an das Wirtschaftsministerium oder an die Kammer für Architekten und beratende Ingenieure wenden.

Beauftragung einer Agentur?

Dank dieses Artikels sind Sie im Prinzip in der Lage, die Vermietung Ihrer Immobilie selbst zu übernehmen. Sie sollten aber wissen, dass Ihnen bestimmte Schritte von einer Immobilienagentur abgenommen werden können. Das gilt insbesondere für die Suche eines Mieters, die Prüfung seines Dossiers und seiner finanziellen Sicherheiten, die Besichtigung der Wohnung und das Übergabeprotokoll beim Ein- und Auszug.

Agentur für Sozialwohnungen

Über die Agentur für Sozialwohnungen (AIS) haben Sie die Möglichkeit, Ihre Wohnung Personen anzubieten, die sich in einer schwierigen Situation befinden oder ein geringes Einkommen haben.

Letztendlich ist es gar nicht so kompliziert, seine Immobilie zu vermieten. Mit all diesen Informationen sind Sie auf jeden Fall gut gerüstet, um die Sache anzugehen. Viel Glück!