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22 janvier 2019

Propriétaires, que dit la loi sur la location de votre bien?

Êtes-vous propriétaire d’un bien immobilier au Luxembourg que vous n’occupez pas? Aimeriez-vous le proposer à la location, mais sans vraiment savoir par où commencer? La lourdeur des démarches et la crainte des loyers impayés vous inquiètent? Plus besoin de tergiverser! Voici toutes les informations à connaître et les démarches à effectuer avant de mettre votre appartement ou votre maison sur le marché de la location.

Que dit la loi?

Que dit le Code civil sur la location? L’Article 1709 définit clairement la situation: «Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix, que celle-ci s’oblige à lui payer.» Commençons donc par voir ce qu’il en est de ce contrat qui fixe les conditions de la location d’un bien immobilier.

C’est le contrat qui comptera

Selon la loi, le contrat de bail conclu avec votre locataire peut être oral ou écrit. En cas d’accord verbal, celui-ci est présumé conclu à durée indéterminée. Nous vous recommandons cependant un contrat écrit et le plus exhaustif possible. En cas de litige, il est plus simple de trancher à l’aide d’un document signé par les deux parties.

Un contrat écrit doit définir le bien mis en location ainsi que sa destination (bail commercial ou bail d’habitation), stipuler la durée du bail (déterminée ou indéterminée), les modalités de résiliation de ce dernier (avec ou sans préavis), le montant du loyer ainsi que les charges locatives. Les modifications permises au locataire (travaux, aménagement) durant la période où il occupe les lieux doivent également figurer sur ce document. Ces indications valent pour un logement meublé ou non. Dans le cas d’une location meublée, le bail doit également comporter l’inventaire des meubles mis à la disposition des locataires. À ce sujet, sachez que vous devez proposer un équipement complet à vos locataires. Pas juste une table et quatre chaises!

Si vous ne souhaitez pas reconduire le contrat à votre locataire, vous devez lui stipuler la résiliation du bail selon le préavis fixé dans le contrat. Si vous ne respectez pas le préavis, le bail est reconduit.

Dans le cas d’un bail à durée déterminée, si vous ne souhaitez pas reconduire le contrat à votre locataire, vous devez lui stipuler la résiliation du bail selon le préavis fixé dans le contrat. Si vous ne respectez pas le préavis, le bail est reconduit. Pour les baux à durée indéterminée, sachez que le préavis est généralement de deux à six mois du côté de votre locataire et de deux à trois mois en ce qui vous concerne. Pour un propriétaire, il est important de savoir comment résilier le bail sous peine de mauvaise surprise.

Enfin, n’oubliez pas de réaliser un état des lieux complet à l’entrée et à la sortie du locataire! Remettez-lui par la suite un exemplaire, en annexe du contrat de location. Cela permettra éventuellement de ne pas restituer l’entièreté de la garantie locative si des dégradations imputables au locataire ont été constatées.

À quel prix?

Renseignez-vous sur le prix auquel sont loués des biens équivalents dans votre quartier avant de fixer votre tarif. Celui-ci fluctue également selon les années et il faudra peut-être revoir (à la hausse comme à la baisse) votre prix au cours du temps. Sachez que fixer le prix de son loyer est toujours un art délicat qui mérite toute votre attention!

Attention, si votre tarif est trop élevé, un locataire peut demander un ajustement de ce montant auprès de la commission des loyers de la commune et même engager une procédure devant le juge de paix.

Les travaux!

Pas question de mettre en location un bien dans n’importe quel état. Vous devez proposer à votre locataire un bien en bon état, conforme aux exigences légales et dont l’usage des commodités sera sain. Nous parlons ici notamment du réseau d’eau, d’électricité ou de chauffage.

C’est également à vous de faire toutes les réparations dont le locataire n’est pas responsable. En revanche, il appartient à votre locataire d’assurer l’entretien des équipements courants comme le ménage, le graissage des serrures ou le fait d’enlever le calcaire sur la robinetterie. Autant d’exemples considérés comme des réparations locatives.

En cas de travaux urgents durant l’occupation du locataire, vous pouvez «réquisitionner» les lieux, mais au-delà de 40 jours, votre locataire est en droit de vous réclamer une réduction de loyer proportionnelle au temps dont il a été privé du logement.

Coucou!

Tant que votre locataire occupe les lieux, vous ne pouvez entrer dans le logement à son insu ou opérer des modifications telles qu’un changement de serrure, du moins sans l’avertir. Vous disposez en revanche d’un droit de visite deux fois par an. Une telle visite doit toujours faire l’objet d’une prise de rendez-vous préalable avec le locataire.

Tout à déclarer!

En tant que propriétaire d’un bien en location, vous êtes soumis à des obligations fiscales. Les loyers que vous percevez sont en effet imposables. En revanche, vous pouvez déduire sur votre déclaration certains «frais d’obtention» comme notamment les frais d’entretien, de réparation ou de gérance ainsi que les intérêts débiteurs.

Attention, les revenus perçus grâce à vos biens immobiliers sont imposables dans le pays où ils se situent.

Attention, les revenus perçus grâce à vos biens immobiliers sont imposables dans le pays où ils se situent. Autrement dit, si l’appartement que vous proposez à la location se situe en France ou en Espagne, vous serez imposé dans le pays en question. A l’inverse, cette loi s’applique également aux non-résidents possédant un bien immobilier mis en location sur le territoire luxembourgeois. Cela étant, les non résidents déposant une déclaration au Luxembourg ainsi que les résidents fiscaux luxembourgeois restent tenus de déclarer les revenus locatifs d’immeubles localisés hors du territoire luxembourgeois dans le cadre de la détermination de leur taux d’imposition.

Sachez enfin que si la recette perçue pour ce bien est inférieure aux pertes locatives (les frais d’obtention), elle peut être compensée par d’autres revenus nets comme les revenus professionnels par exemple.

Un problème?

En cas de conflit avec votre locataire pour des questions relatives au paiement du loyer, tournez-vous vers la Commission des loyers de la commune où se situe le bien immobilier. Si le litige n’a pu être réglé ainsi, vous pourrez entamer une procédure auprès du tribunal de paix, où un juge aura la responsabilité de trancher. Ce dernier est également en charge de délibérer sur des questions relatives aux baux.

C’est la classe!

Si vous publiez une annonce de location dans un média commercial, vous devez indiquer la classe de performance énergétique et la classe d’isolation thermique du logement. Tout locataire étant en droit de consulter la fiche énergétique d’un bien, vous devez être en mesure de lui présenter une copie certifiée conforme pour chacune de ces classes.

Pour obtenir ces deux documents, adressez-vous au ministère de l’Économie ou à l’Ordre des architectes et des ingénieurs-conseils.

Par vous-même ou par une agence?

Grâce au présent article, vous êtes en principe à même de gérer la mise en location de votre bien par vous-même. Cependant, sachez que certaines démarches peuvent être prises en charge par une agence immobilière. C’est notamment le cas pour la recherche du locataire, l’étude de son dossier et de ses garanties financières, la visite du logement et l’état des lieux d’entrée et de sortie.

L’agence immobilière sociale

Par l’intermédiaire de l’agence immobilière sociale (AIS), vous pouvez proposer votre logement à des personnes en situation de précarité ou ayant des revenus modestes.

Finalement, il n’est pas si compliqué de louer son bien immobilier. Munis de toutes ces informations, vous êtes dans tous les cas parés pour vous lancer. Bonne chance!