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Dezember 6, 2022

Immobilienkauf: Wie verhandeln?

Auf dem angespannten luxemburgischen Immobilienmarkt scheinen Preisverhandlungen im Zuge eines Immobilienkaufs kompliziert und nahezu unmöglich. Bei einer Nachfrage, die das Angebot bei weitem übersteigt, befinden sich die Verkäufer in einer starken Position und sind oft nur ungern bereit, den Verkaufspreis zu verhandeln. Dennoch können Ihnen die folgenden Tipps helfen, fundierte Verhandlungen zu führen.

Die Immobilie und ihre Umgebung

Abhängig vom Immobilientyp und seiner Lage ist es mehr oder weniger einfach den Kaufpreis zu verhandeln. Um herauszufinden, ob Verhandlungsspielraum vorhanden ist, sollten drei Faktoren analysiert werden:

  • Die Lage der Immobilie. Die geographische Lage der Immobilie und ihre Umgebung sind in der Tat die wichtigsten Faktoren, die den Kaufpreis bestimmen. Für eine Immobilie in Luxemburg Stadt oder in einer ihrer Nachbargemeinden ist nur ein kleiner Verhandlungsspielraum möglich, vor allem im Vergleich zu einer beispielsweise im Norden liegenden Immobilie. Während die Differenz zwischen dem angeschlagenen Preis und dem tatsächlichen Verkaufspreis auf nationaler Ebene bei durchschnittlich 14,9% liegt (Observatoire de l’Habitat, 2015), sind Sie mit einem Kaufangebot unter 5% des veranschlagten Preises in Luxemburg Stadt beinahe chancenlos.
  • Der Immobilientyp. Je höher die Nachfrage für eine Immobilie desto niedriger ist der Verhandlungsspielraum. Für Wohnungen mit einem oder zwei Schlafzimmern sowie für Häuser unter einer Million Euro existiert eine deutlich stärkere Nachfrage. Aufgrund von Steuererleichterungen für Investoren gibt es bei neugebauten Wohnungen unter sechs Jahren nur sehr wenig Verhandlungsspielraum. Eine wenig nachgefragte Immobilie lässt sich hingegen schlechter verkaufen und es gibt somit einen dementsprechend größeren Verhandlungsspielraum.
  • Die Besonderheiten einer Immobilie. Je spezieller, individueller und atypischer eine Immobilie, desto schwieriger ist sie zu verkaufen. Dies trifft beispielsweise auf ein Haus ohne Parkplatz und Keller zu oder auf eine Immobilie, deren Größe im Vergleich zur Anzahl ihrer Räume unproportioniert ist. Zögern Sie nicht, solche Besonderheiten im Zuge ihrer Preisverhandlung anzusprechen.

Aufgrund von Steuererleichterungen für Investoren gibt es bei neu gebauten Studios und Wohnungen unter sechs Jahren nur sehr wenig Verhandlungsspielraum

Den Preis verstehen – der Schlüssel zum richtigen Verhandeln

Bevor Sie sich in Verhandlungen stürzen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation genau kennen. my|PROJECT hilft Ihnen dabei und simuliert Ihre genaue Situation und ihre finanziellen Limits, die Sie im Zuge der Preisverhandlung kennen sollten.

Unabhängig vom Typ der Immobilie und seiner Lage bleibt zu bedenken, dass Ihre Verhandlungsmacht zwischen dem veranschlagten Preis und dem reellen Marktwert der Immobilie liegt und dementsprechend begrenzt ist. Für eine preislich zu hoch angesetzte Immobilie ist die Nachfrage wesentlich geringer, was den Verkäufer im Laufe der Zeit zwingt, den Preis nach unten zu korrigieren. Vergessen Sie daher nicht nachzufragen, wie lange eine Immobilie bereits auf dem Markt ist.

(…) Ihr Verhandlungsspielraum liegt von Natur aus zwischen dem annoncierten Preis und dem reellen Marktwert der Immobilie.

Es ist unabdingbar, die Marktdynamiken seiner Gemeinde oder seines Viertels zu kennen sowie regelmäßig die Immobilienanzeigen zu studieren, um im richtigen Moment ein realistisches Kaufangebot zu machen. Der Online-Rechner my|VALUATION ermöglicht Ihnen eine genaue Immobilienwertberechnung und hilft Ihnen, ein solches Angebot zu formulieren. Ihre Argumente müssen stichhaltig sein, damit Sie ein unter dem veranschlagten Preis liegendes Kaufangebot rechtechtfertigen können.

Seien Sie vorsichtig bei renovierungsbedürftigen Immobilien. Es ist nachdrücklich zu empfehlen, eine zweite Immobilienbesichtigung mit einer Fachkraft aus dem Bauwesen durchzuführen, bevor Sie sich mit einem Kaufangebot positionieren. Eine Fachkraft kann die auf Sie zukommenden Kosten besser einschätzen und Sie vor unangenehmen Überraschungen bewahren. Ein Kostenvoranschlag für die durchzuführenden Arbeiten ist ein starkes Mittel, um Ihr Kaufangebot zu stärken und zu rechtfertigen.

Haben Sie all die aufgezählten Empfehlungen berücksichtigt und beurteilen Sie den Preis im Hinblick auf die Marktbegebenheiten als gerechtfertigt, verhandeln Sie nicht um des Verhandelns willen. Manchmal ist es besser, ein Kaufangebot auf den angesetzten Preis zu machen, statt in Verhandlungen einzutreten, die wenig Aussicht auf Erfolg haben. Zusätzlich riskieren Sie dabei, sich in den Augen des Verkäufers zu disqualifizieren. Manchmal ist es besser den Preis für seine Traumimmobilie zu zahlen und nicht zäh um eine Immobilie zu verhandeln, von der Sie im Endeffekt nicht gänzlich überzeugt sind.