Rechtliche und steuerliche Belange im Zusammenhang mit Immobilien

Neben Rentenansprüchen bildet in der Regel Immobilieneigentum den größten Einzelbestandteil eines Privatvermögens. Aus diesem Grunde sollte man sich damit auseinandersetzen, wie das Eigentum an einer Immobilie verwaltet und diese an zukünftige Generationen weitergegeben werden kann. Das gilt insbesondere für Luxemburg, wo sich die Bedeutung von Immobilien für die Vermögensverwaltung und -planung von Einzelpersonen und Familien angesichts der steigenden Preise für Wohnimmobilien in den letzten zwei Jahrzehnten erhöht hat.

Bis 2022 bewegte sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Luxemburg fast zwei Jahrzehnte lang auf hohem Niveau. Gestützt wurde sie durch ein starkes Wirtschaftswachstum und die Bevölkerungsdynamik eines Landes, dessen Arbeitskräfte fast zur Hälfte aus den nahe gelegenen Regionen der Nachbarländer Frankreich, Belgien und Deutschland zur Arbeit pendeln oder (seit 2020) von dort Telearbeit leisten.

Die erhöhten Inflationsraten nach der Pandemie und der daraus resultierende Zinsanstieg haben sich bremsend auf die Immobiliennachfrage und das Preiswachstum ausgewirkt, wobei unklar ist, ob dieser Effekt von Dauer sein wird. Zuvor hatten mehrere Organisationen, von der luxemburgischen Zentralbank bis hin zum Internationalen Währungsfonds, wiederholt auf Überbewertungen am Wohnimmobilienmarkt hingewiesen und gewarnt, dass Immobilien selbst für relativ gut Verdienende immer weniger erschwinglich würden.

Nach Angaben der Beobachtungsstelle für Wohnraum (Oberservatoire de l’Habitat) des luxemburgischen Ministeriums für Wohnungsbau ist der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Bestandswohnungen von 3.450 Euro im ersten Quartal 2007 auf 7.904 Euro im März 2024 gestiegen. Ein Jahr davor hatte er noch bei 8.474 Euro gelegen. Der Preis für eine Neubauwohnung stieg von durchschnittlich 3.805 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2007 auf 10.169 Euro im Jahr 2024. Die Kaufpreise für Häuser werden weniger systematisch erfasst. Laut dem Immobilienmakler Immotop lag der in Anzeigen angegebene Preis im zweiten Quartal 2024 landesweit bei durchschnittlich 8.670 Euro pro Quadratmeter.

Verschiedene Eigentumsformen

In Luxemburg gibt es eine Reihe verschiedener Eigentumsformen, wobei die meisten Haus- und Wohnungseigentümer über das uneingeschränkte Eigentumsrecht an ihrer Immobilie verfügen. Sie sind somit berechtigt, die Immobilie zu nutzen, daraus Einnahmen zu erzielen und sie sogar zu „missbrauchen“, d.h. sie zu zerstören. Hierbei gelten allerdings gesetzliche Einschränkungen und Bestimmungen in Bezug auf die erforderlichen Abrissgenehmigungen, die mögliche Beschädigung von Nachbargebäuden sowie die Belästigung von deren Bewohnern.

Als Nießbrauchrecht wird das Recht bezeichnet, eine Sache zu nutzen, die sich im Eigentum einer anderen Person, des sogenannten bloßen Eigentümers, befindet. Der Nießbraucher kann die Immobilie nutzen und daraus Einnahmen erzielen, soweit er ihre Substanz nicht beeinträchtigt. Er darf also keine wesentlichen Veränderungen an der Immobilie vornehmen.

Dem Nießbrauch gegenüber steht das bloße Eigentum ohne Nießbrauchrecht. Der bloße Eigentümer hat das Recht, über die Immobilie zu verfügen, allerdings darf er sie nicht nutzen oder daraus Einnahmen erzielen. Der bloße Eigentümer erlangt das uneingeschränkte Eigentumsrecht an der Immobilie in der Regel erst mit dem Tod des Nießbrauchers zurück. Dieses Prinzip kann sich beispielsweise im Falle einer zweiten Ehe als nützlich erweisen: Nach dem Tod des Eigentümers oder der Eigentümerin können seine/ihre Kinder zu den bloßen Eigentümern der Immobilie werden, während der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin das Nießbrauchrecht erhält. Auf diese Weise kann der/die ursprüngliche Eigentümer(in) sicherstellen, dass seine/ihre Kinder nach dem Tod des/der Ehepartner(in) von dem Immobilieneigentum profitieren. Würde der/die Ehepartner(in) hingegen das uneingeschränkte Eigentumsrecht an der Immobilie erhalten, könnte er/sie nach Belieben darüber verfügen und hätte z.B. die Möglichkeit, Kindern aus einer früheren Ehe sämtliche Rechte an der Immobilie vorzuenthalten.

Da die Grundsteuer in Luxemburg relativ niedrig ist, bringt ein Unternehmenseigentum an Immobilien nur geringe Vorteile mit sich, und aufgrund der in den letzten Jahren eingeführten strengeren Offenlegungsvorschriften in Bezug auf die wirtschaftlichen Eigentümer ist die Anonymität nicht mehr gewährleistet. Im Falle des Erwerbs einer Immobilie zum Zwecke der Vermietung oder zu sonstigen Investmentzwecken kann sich die Gründung einer nicht kommerziell tätigen Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (Société civile immobilière oder SCI) als vorteilhaft erweisen. Eine solche Gesellschaft kann auch über einen Notar errichtet werden, wobei dies jedoch nicht zwingend erforderlich ist.

In steuerlicher Hinsicht gilt die SCI als transparent. Das bedeutet, dass die Mieteinkünfte von den Gesellschaftern privat zu versteuern sind. Ihre Gründung erfolgt in der Regel aus rein pragmatischen Gründen: Auf diese Weise wird das Eigentum an der Immobilie zusammengehalten und kann durch eine einzige juristische Person verwaltet werden – dies bietet sich besonders im Falle eines gemeinsamen Eigentums im Rahmen einer Erbengemeinschaft an.

Darüber hinaus gibt es die Erbpacht (emphytéose), die eine Art langfristigen Immobilienpachtvertrag mit einer Laufzeit von 27 bis 99 Jahren darstellt, und das Baurecht (droit de superficie) für ein Gebäude auf einem fremden Grundstück, das ebenfalls bis zu einer Höchstdauer von 99 Jahren gewährt wird.

Die Grundsteuer in Luxemburg ist zwar nicht sehr hoch, bei der Übertragung von Immobilieneigentum fallen jedoch Gebühren an. Hier sei insbesondere die Eintragungsgebühr genannt.

Grunderwerb- und Kapitalertragsteuer

Die Grundsteuer in Luxemburg ist zwar nicht sehr hoch, bei der Übertragung von Immobilieneigentum fallen jedoch Gebühren an. Hier sei insbesondere die Eintragungsgebühr genannt. Diese ist einer der höchsten Kostenpunkte für den Käufer und beträgt 6% des Immobilienwerts zuzüglich einer Umschreibungsgebühr von 1%. Allerdings ist auch ein Nachlass in Form eines Steuerfreibetrags möglich: Dieser beläuft sich auf 40.000 EUR pro Person bzw. 20.000 EUR bei Neubauwohnungen. Zudem fällt die Steuer ebenfalls geringer aus, wenn man mehr als fünf Jahre in der Immobilie wohnt.

Des Weiteren wurden Maßnahmen ergriffen, um dem sogenannten „House Flipping“, d.h. dem schnellen Kauf und Verkauf von Immobilien zum Zwecke des schnellen Profits, einen Riegel vorzuschieben und so eine Überhitzung des luxemburgischen Markts zu verhindern. Wenn die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren wieder verkauft wird, wird eine Kapitalertragsteuer fällig. Ab 2025 wird dieser Zeitraum auf fünf Jahre verlängert. Ferner fällt in Luxemburg eine lokale Grundsteuer an, die jährlich erhoben wird und je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ist.

Im Jahr 2021 traten gesetzliche Vorschriften in Kraft, nach denen eine 20-prozentige Abgabe auf Mieteinnahmen und Kapitalgewinne aus Investitionen in Immobilien durch spezialisierte Investmentfonds, reservierte alternative Investmentfonds und andere Arten kollektiver Investmentfonds anfällt. So soll verhindert werden, dass Immobilieninvestoren eine Fondsstruktur nutzen, um ihre Besteuerung auf die jährliche taxe d’abonnement des Fonds von bis zu 0,05% seines Nettovermögens zu beschränken.

Die luxemburgischen Behörden sind befugt, eine jährliche Sondersteuer auf unbewohnte oder nicht genutzte Gebäude und auf unbebaute Grundstücke zu erheben, um Eigentümer dazu zu veranlassen, leerstehende Immobilien zu verkaufen bzw. zu vermieten oder auf ihren Grundstücken Wohngebäude zu errichten.

Immobilien und Nachlassplanung

Da Immobilien oft den bedeutendsten Vermögenswert im Gesamteigentum einer Person darstellen, können sie bei der Nachlasseröffnung für Streit zwischen den Erben sorgen. Eigentümer sollten sich deshalb damit auseinandersetzen, auf welche Weise Immobilien vererbt werden können, um Konflikte zu vermeiden und die anfallenden Steuern so gering wie möglich zu halten. Zusätzlich zum Verkauf einer Immobilie gibt es zwei weitere Möglichkeiten der Eigentumsübertragung: im Rahmen eines Nachlasses oder einer Schenkung.

Da Immobilien oft den bedeutendsten Vermögenswert im Gesamteigentum einer Person darstellen, können sie bei der Nachlasseröffnung für Streit zwischen den Erben sorgen.

Im Falle eines Nachlasses wird das Eigentum an einer Immobilie mit dem Tod einer Person durch Erbschaft an jemand anderen übertragen, wohingegen die Eigentumsübertragung im Rahmen einer Schenkung noch zu Lebzeiten des Eigentümers erfolgt. Sofern keine anderweitige Nachlassregelung erfolgt ist, wird die Immobilie von den anspruchsberechtigten Erben gemeinsam und jeweils anteilsmäßig geerbt, woraus sich eine komplexe Lage ergeben kann. Es gibt genaue Vorschriften, wer in einem solchen Fall den Verkauf der Immobilie erwirken kann.

Die einfachste Lösung besteht darin, die Immobilie per Testament einer einzelnen Person zu vermachen. Jedoch kann es hierbei zu Konflikten im Zusammenhang mit den erbrechtlichen Bestimmungen zum Pflichtteil kommen, da Kindern Kraft Gesetz ein Mindestanteil an der Immobilie zusteht; dasselbe gilt für Schenkungen. Durch die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts ist es möglich, die Immobilie noch zu Lebzeiten des Eigentümers weiterzugeben, allerdings lassen sich auf diese Weise nicht unbedingt die mit gemeinsamen Eigentum verbundenen Schwierigkeiten vermeiden.

Zersplitterung vermeiden

In Fällen, in denen das Eigentum an der Immobilie auf zu viele Einzelpersonen aufgeteilt werden müsste und somit eine Zersplitterung droht, kann die Gründung einer SCI die optimale Lösung sein. Denn anstatt Anteile an einer Immobilie zu erhalten, werden die Erben hierbei Beteiligte der Immobiliengesellschaft. Zur leichteren Verwaltung kann ein Verwalter bestellt werden. Auf diese Weise wird unter Umständen auch der Einfluss einzelner Erben begrenzt.

Der Verkauf der geerbten Immobilie unterliegt der Wertzuwachssteuer, wobei für nahe Verwandte an ihrem Hauptwohnsitz ein Freibetrag von 75.000 EUR gilt. Unter Umständen ist es sinnvoller, die Immobilie noch zu Lebzeiten des Eigentümers zu verkaufen, sofern dies realisierbar ist. Grenzübergreifende Erbschaften werden dadurch erschwert, dass Luxemburg keine Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich der Erbschaftsteuern abgeschlossen hat. Es empfiehlt sich in jedem Fall, den Rat eines Experten einzuholen, um bei der Übertragung von Immobilien das Risiko einer Doppelbesteuerung der Erben zu minimieren.

Der Wert luxemburgischer Immobilien kann sinken, wenn sich die Erben nicht über die Verwertung ihrer Anteile einigen können und das betreffende Gebäude oder Grundstück unterdessen verwahrlost. Wenn es also darum geht, den Werterhalt einer Immobilie nach dem Tod des Eigentümers zu sichern, dann sollten sowohl die in Frage kommenden Eigentumsstrukturen als auch die besten Möglichkeiten einer Übertragung an die Erben berücksichtigt werden.