Rechtliche und steuerliche Belange im Zusammenhang mit Immobilien

Der durchschnittliche Preis eines Einfamilienhauses belief sich auf 649.425 EUR (2018-2019). Bei Wohnungen lag der Quadratmeterpreis im Schnitt zwischen 5.750 EUR und 6.650 EUR. Grundsätzlich kann in Luxemburg jeder Immobilieneigentum erwerben, jedoch erhalten Einwohner zum Teil Ermäßigungen auf die anfallenden Grundsteuern. Neben Rentenansprüchen bildet in der Regel Immobilieneigentum den größten Einzelbestandteil eines Privatvermögens. Aus diesem Grunde ist es lohnenswert, sich damit auseinanderzusetzen, wie das Eigentum an einer Immobilie verwaltet und diese an zukünftige Generationen weitergegeben werden kann.

Eigentum kann in Luxemburg verschiedene Formen haben

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien scheint in Luxemburg ungebrochen, denn die Preise klettern kontinuierlich um rund 5 % pro Jahr in die Höhe, was auf die Zuwanderung, die hohe Beschäftigungsquote und die recht gute Verfügbarkeit günstiger Immobilienkredite zurückzuführen ist. Zwar wies die Luxemburger Zentralbank regelmäßig darauf hin, dass Immobilien im Großherzogtum Luxemburg überbewertet sind, jedoch bleibt die Nachfrage äußerst stabil. Im Folgenden möchten wir zunächst die verschiedenen Formen des Eigentums in Luxemburg näher beleuchten.

• Uneingeschränktes Eigentum: Die meisten Immobilieneigentümer verfügen über das uneingeschränkte Eigentum an ihrer Immobilie. Folglich sind sie berechtigt, die Immobilie zu nutzen, daraus Einnahmen zu erzielen und sie sogar zu „missbrauchen“, d. h. sie zu zerstören. Hierbei gelten allerdings bestimmte gesetzliche Einschränkungen und Bestimmungen in Bezug auf die erforderlichen Abrissgenehmigungen und mögliche Beschädigungen von Nachbargebäuden sowie Belästigungen derer Bewohner.
• Nießbrauch: Als Nießbrauch wird das Recht bezeichnet, eine Sache zu nutzen, die sich im Eigentum einer anderen Person, des bloßen Eigentümers, befindet. Der Nießbraucher kann die Immobilie nutzen und daraus Einnahmen erzielen, soweit er ihre Substanz nicht beeinträchtigt. Im Klartext bedeutet das, dass die Immobilie nicht wesentlich verändert werden darf.
• Bloßes Eigentum: Hierbei hat der Eigentümer das Recht, über die Immobilie zu verfügen, allerdings darf er sie nicht nutzen oder daraus Einnahmen erzielen. In der Regel erlangt der bloße Eigentümer erst bei Tod des Nießbrauchers wieder das uneingeschränkte Eigentum an der Immobilie. Das Prinzip des Nießbrauchs bzw. bloßen Eigentums kann sich beispielsweise im Falle einer zweiten Ehe als nützlich erweisen: Nach dem Tod des Eigentümers können seine Kinder zu den bloßen Eigentümern der Immobilie werden, während seine Ehegattin zur Nießbraucherin wird. Auf diese Weise kann der Eigentümer sicherstellen, dass die Immobilie nach dem Tod seiner Ehegattin an seine Kinder übergeht. Würde die Immobilie hingegen vollständig an seine Ehegattin übertragen, könnte diese nach Belieben darüber verfügen, was zur Folge hat, dass sie auch Kinder aus früheren Ehen davon ausschließen kann.
• Firmeneigentum: Da die Grundsteuern in Luxemburg recht gering sind, bietet das Eigentum an einer Immobilie über ein Unternehmen verhältnismäßig wenige Vorteile. Zudem kann über diese Form des Eigentums aufgrund der im Dezember 2017 durch das Parlament verabschiedeten strengeren Regelung in Bezug auf die Offenlegung des wirtschaftlichen Eigentümers ebenfalls keine Anonymität mehr gewährleistet werden. Im Falle des Erwerbs einer Immobilie zum Zwecke der Vermietung oder zu sonstigen Investmentzwecken kann es sich als vorteilhaft erweisen, die Gründung einer nicht kommerziell tätigen Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (Société civile immobilière oder kurz SCI) zu erwägen. Diese kann auch über einen Notar errichtet werden, wobei dies jedoch nicht zwingend erforderlich ist. In steuerlicher Hinsicht gilt die SCI als transparent. Das bedeutet, dass das auf Ebene der Gesellschaft erwirtschaftete Einkommen auf die Gesellschafter verteilt wird und von jedem Gesellschafter privat zu versteuern ist. Ihre Gründung erfolgt in der Regel aus rein pragmatischen Gründen: Auf diese Weise wird das Eigentum an der Immobilie zusammengehalten und kann durch eine einzige juristische Person verwaltet werden – dies bietet sich besonders im Falle eines gemeinsamen Eigentums im Rahmen einer Erbengemeinschaft an.

Der Vollständigkeit wegen seien an dieser Stelle noch kurz zwei weitere Formen des Eigentums erwähnt:

• Die Erbpacht (auch Emphyteuse genannt) – hierbei handelt es sich um eine Art langfristigen Immobilienpachtvertrag (mit einer Dauer von 27 bis 99 Jahren).
• Das Erbbaurecht (lat. superficies) – hierbei handelt es sich um das Recht, auf einem Grundstück, das sich im Eigentum einer anderen Person befindet, ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten (für eine Dauer von maximal 99 Jahren).

Grunderwerb- und Kapitalertragsteuer

Während die Grundsteuer nicht sehr hoch ist, fallen jedoch bei der Übertragung von Immobilieneigentum Gebühren in nicht zu vernachlässigender Höhe an. Hier sei insbesondere die dem Eigentümer berechnete Eintragungsgebühr genannt. Diese ist einer der höchsten Kostenpunkte für den Käufer und beträgt 6 % des Immobilienwerts zuzüglich einer Umschreibungsgebühr von 1 %. Allerdings ist auch ein Nachlass in Form einer Steuergutschrift möglich: Diese beläuft sich auf 20.000 EUR pro Person bei einem Immobilienwert von 335.000 EUR. Zudem fällt die Steuer ebenfalls geringer aus, wenn man mehr als fünf Jahre in der Immobilie wohnt.

Des Weiteren wurden Maßnahmen in Kraft gesetzt, um dem sogenannten „House Flipping“, d. h. dem schnellen Kauf und Verkauf von Immobilien zum Zwecke des schnellen Profits, einen Riegel vorzuschieben und so eine Überhitzung des luxemburgischen Markts zu verhindern. Entsprechend wird eine Kapitalertragsteuer fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zwei Jahren wieder verkauft wird; nach Ablauf dieser zwei Jahre ist die Steuer um die Hälfte niedriger. Ferner fällt in Luxemburg eine lokale Grundsteuer an, die jährlich erhoben wird und je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ist.

Immobilien und Nachlassplanung

Da Immobilien in der Regel eines jeden wertvollster Besitz sind, ist die Gefahr sehr hoch, dass sie bei der Nachlasseröffnung zum Hauptstreitthema der Erben werden. Aus diesem Grunde ist es lohnenswert, sich damit auseinanderzusetzen, auf welche Weise Immobilien vererbt werden können, um Konflikte zu vermeiden und die anfallenden Steuern so gering wie möglich zu halten.

Bei Immobilien ist aufgrund ihres Werts die Gefahr sehr hoch, dass sie zum Hauptstreitthema der Erben werden. Doch es gibt Möglichkeiten, Immobilien so zu vererben, dass Konflikte vermieden und die anfallenden Steuern so gering wie möglich gehalten werden.

Neben dem Verkauf einer Immobilie bestehen zwei weitere Möglichkeiten der Eigentumsübertragung: im Rahmen eines Vermächtnisses oder einer Schenkung. Im Falle eines Vermächtnisses wird das Eigentum an einer Immobilie aufgrund des Ablebens einer Person durch Erbschaft an jemand anderen übertragen, wohingegen die Eigentumsübertragung im Rahmen einer Schenkung noch zu Lebzeiten des Eigentümers erfolgt.

Soweit keine Nachlassplanung getroffen wurde, wird die Immobilie von den anspruchsberechtigten Erben gemeinsam und jeweils anteilsmäßig geerbt, woraus sich eine komplexe Lage ergeben kann. Es gibt genaue Vorschriften, wer unter welchen Bedingungen einen Verkauf der Immobilie erwirken kann.

Die einfachste Lösung besteht darin, die Immobilie per Testament einer einzelnen Person zu vermachen. Jedoch kann es hierbei zu Konflikten mit den erbrechtlichen Bestimmungen zum Pflichtteil kommen, da Kindern Kraft Gesetz ein Mindestanteil an der Immobilie zusteht. Gleiches gilt auch für Schenkungen. Durch die Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts ist es möglich, die Immobilie noch zu Lebzeiten des Eigentümers weiterzugeben, allerdings lässt sich auf diese Weise nicht unbedingt die Problematik des gemeinsamen Eigentums umgehen.

In einigen Fällen kann die Gründung einer Société civile immobilière (SCI) eine geeignete Lösung darstellen, da die Erben auf diese Weise anstelle von Anteilen an der Immobilie Anteile an dem Unternehmen erhalten. Zur leichteren Verwaltung kann ein einzelner Verwalter bestellt werden. Zudem wird durch seine Bestellung das Entscheidungsgewicht der einzelnen Erben begrenzt. Dies ist eine gute Lösung für Fälle, in denen das Eigentum an der Immobilie sonst auf zu viele Einzelpersonen aufgeteilt und zu zersplittern drohen würde.

Erben sollten allerdings beachten, dass der Verkauf der geerbten Immobilie der Kapitalertragsteuer unterliegt, jedoch mit einem Freibetrag von 75.000 EUR für nahe Verwandte an ihrem Hauptwohnsitz. Soweit dies realisierbar ist, kann es sich als vorteilhafter darstellen, die Immobilie noch zu Lebzeiten des Eigentümers zu verkaufen.

Grenzübergreifende Erbschaften werden dadurch erschwert, dass Luxemburg keine Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich der Erbschaftsteuern abgeschlossen hat. Diesbezüglich ist es sinnvoll, den Rat eines Experten einzuholen, um das Risiko einer Doppelbesteuerung der Erben zu minimieren.

Luxemburgische Immobilien zeichnen sich durch einen sehr hohen Wert aus. Jedoch kann dieser Wert durchaus zurückgehen, wenn die Erben zu sehr damit beschäftigt sind sich zu streiten, wie sie aus ihrem Anteil Kapital schlagen können, und die Immobilie unterdessen langsam verwahrlost. Wenn es also darum geht, den Werterhalt einer Immobilie nach dem Tod des Eigentümers zu sichern, dann sollten sowohl die in Frage kommenden Eigentumsstrukturen als auch die sich bietenden Möglichkeiten der Eigentumsübertragung berücksichtigt werden.