Mieux comprendre l’immobilier, cette pierre angulaire de votre patrimoine

Au Luxembourg, la valeur moyenne d’une maison familiale s’élève à 742.335 € et les appartements se vendent à des prix moyens compris entre 5.750 et 6.650 € du mètre carré (en 2018-2019). Tout le monde peut posséder un bien immobilier au Grand-Duché, mais les résidents bénéficient d’une réduction sur certaines taxes foncières. L’immobilier constitue généralement, avec les droits à la retraite, la principale composante de la fortune d’un particulier. Il est dès lors judicieux de réfléchir aux différentes manières de détenir un bien et de le transmettre aux générations futures.

Les différents types de propriété au Luxembourg

La demande de biens immobiliers résidentiels ne montre aucun signe de fléchissement au Grand-Duché et les prix continuent d’augmenter de plus de 5% par an, dopés par l’immigration, le taux d’emploi élevé et la relative facilité d’accès à des crédits hypothécaires à taux bas. Même si la Banque centrale luxembourgeoise indique régulièrement que l’immobilier est surévalué dans le pays, la demande demeure extrêmement robuste. Commençons par nous pencher sur les différents types de propriété au Luxembourg.

• Pleine propriété : La plupart des propriétaires immobiliers jouissent de la pleine propriété de leur bien, ce qui signifie qu’ils sont en droit de l’utiliser (usus), d’en tirer des revenus (fructus) et d’en disposer comme ils l’entendent (abusus), en ce compris de le détruire, sous réserve des restrictions juridiques et des règles en matière de permis de démolition et de nuisance vis-à-vis des constructions voisines et de leurs occupants.
• Usufruit : L’usufruit  confère le droit de se servir d’un bien immobilier appartenant à quelqu’un d’autre (le nu-propriétaire). L’usufruitier peut utiliser le bien (usus) et percevoir des revenus issus de ce dernier (fructus), mais n’est pas en droit de l’altérer de manière significative (abusus).
• Nue propriété : Le nu-propriétaire est en droit de disposer du bien comme il l’entend (abusus), mais pas de l’utiliser (usus) ni d’en tirer des revenus (fructus). Il ne récupère généralement la pleine propriété du bien qu’à la mort de l’usufruitier. Le couple usufruit/nue propriété est notamment utile en cas de remariage, car il permet au propriétaire de transmettre, après son décès, la nue propriété du bien à ses enfants du premier lit et l’usufruit à son second conjoint, s’assurant ainsi que ses enfants bénéficieront de la pleine propriété à la mort de ce dernier. En revanche, s’il transmet directement la pleine propriété de son bien au second conjoint, celui-ci pourra en disposer comme il l’entend, excluant potentiellement les enfants des mariages précédents.
• Propriété par le biais d’une entreprise : Les taxes foncières étant relativement peu élevées au Grand-Duché, il n’est guère avantageux de détenir un bien immobilier par le biais d’une entreprise. En outre, ce type de propriété n’est plus synonyme d’anonymat à la suite du durcissement des règles sur la divulgation de la propriété effective approuvé par le Parlement en décembre 2017. Cependant, la création d’une société civile immobilière (SCI) peut s’avérer judicieuse dans le cadre de l’achat d’un bien à des fins de location ou d’investissement. Les SCI, qui peuvent être constituées devant notaire (sans obligation), sont transparentes d’un point de vue fiscal, ce qui signifie que les revenus locatifs en découlant sont repris dans la déclaration fiscale personnelle des associés. Elles sont généralement utilisées pour leur côté pratique, dès lors qu’elles permettent de regrouper des biens immobiliers et de les gérer par l’intermédiaire d’une entité juridique unique et qu’elles facilitent l’indivision en cas d’héritiers multiples.

Citons par ailleurs brièvement deux autres types de propriété dans un souci d’exhaustivité :

• L’emphytéose, qui désigne un type de bail immobilier de longue durée (entre 27 et 99 ans).
• Le droit de superficie, qui permet de posséder un bien immobilier sur un terrain appartenant à quelqu’un d’autre (pour une durée maximum de 99 ans).

Impôt sur le transfert et les plus-values

Bien que l’impôt foncier ne soit pas excessif au Luxembourg, des frais s’appliquent au transfert de propriété, à l’instar du droit d’enregistrement. Celui-ci représente l’une des charges les plus lourdes pour l’acheteur et s’élève à 6 % de la valeur du bien, majorée d’un droit de transcription de 1 %. Il est possible de bénéficier d’un crédit d’impôt à concurrence de 20.000 € par personne, pour un bien d’une valeur de 335.000 €. Cette taxe est également réduite si vous occupez le bien pour une durée d’au moins cinq ans.

Différentes mesures ont en outre été mises en œuvre afin de lutter contre le « flipping » (achat puis revente rapide d’un bien immobilier afin de réaliser un bénéfice), dans l’optique de freiner la surchauffe du marché luxembourgeois. Un impôt sur les plus-values s’applique à la vente d’un bien immobilier dans les deux ans suivant son acquisition et est ensuite réduit de moitié. Un précompte immobilier annuel s’applique par ailleurs à l’échelle locale et varie en fonction des municipalités.

Propriété et succession

Dans la mesure où les biens immobiliers représentent souvent la composante principale d’un patrimoine personnel, ils sont particulièrement susceptibles d’être à l’origine de conflits entre les héritiers. Il convient donc d’étudier les différentes options en matière de transmission immobilière en vue d’éviter de tels désaccords et de minimiser la charge fiscale.

Compte tenu de leur valeur élevée, les biens immobiliers sont particulièrement susceptibles d’être à l’origine de conflits entre les héritiers. Il convient donc d’opter pour un mode de transmission permettant d’éviter de tels désaccords et de minimiser la charge fiscale.

Outre la vente, il existe deux manières de transmettre des biens immobiliers : la succession (bien transmis aux héritiers après la mort de son propriétaire) ou la donation (bien transmis du vivant de son propriétaire).

Si aucune planification successorale n’a été opérée, les biens immobiliers sont hérités en indivision. Chaque héritier récupère ainsi une quote-part proportionnelle des biens, ce qui peut entraîner des complications. Des règles strictes régissent la question de savoir quel héritier peut déclencher la vente d’un bien dans de telles circonstances.

La première solution consiste à faire en sorte qu’une personne hérite seule du bien par le biais d’un testament, bien que cela puisse aller à l’encontre des règles prévoyant une réserve héréditaire, en vertu desquelles chaque enfant doit recevoir une part minimum de la succession. Il en va de même pour les donations. Une donation avec réserve d’usufruit peut permettre au propriétaire de transmettre son bien tout en continuant de l’occuper, mais ne règle pas nécessairement la question de l’indivision.

Dans certains cas, il peut s’avérer judicieux de créer une SCI, dans le cadre de laquelle les héritiers récupéreront non pas des portions de biens immobiliers, mais des parts de la société. Un gérant peut être nommé afin de faciliter la gestion du patrimoine et de limiter l’influence des héritiers. Cette solution peut se révéler pertinente lorsque les biens immobiliers seraient autrement répartis entre plusieurs participations propriétaires individuelles.

Les héritiers doivent noter que la vente d’un bien immobilier hérité est soumise à l’impôt sur les plus-values. Les parents proches bénéficient d’un abattement de 75.000 € sur la résidence principale. Dans certains cas, il peut être plus avantageux de réaliser la vente d’un bien du vivant de son propriétaire.

Les situations transfrontalières sont plus épineuses dès lors que les conventions de double imposition signées par le Luxembourg ne couvrent pas l’héritage. Il est recommandé de se tourner vers un conseiller professionnel en vue de limiter le risque que l’héritage ne soit doublement imposé.

Malgré leur valeur élevée, les biens immobiliers au Grand-Duché sont susceptibles de se déprécier s’ils sont laissés à l’abandon alors que les héritiers se disputent leur répartition. Le propriétaire optera pour une structure de propriété et un mode de transmission appropriés s’il veut pérenniser la valeur de son bien après son décès.