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7 avril 2020

Mettre son bien en location: à quoi être attentif ?

Vous souhaitez mettre votre bien en location ? Très bien ! Avant de vous lancer, prenez le temps de vous poser les bonnes questions et assurez-vous que vous respectez les obligations en vigueur. Sans oublier de rassembler tous les documents nécessaires. Pour vous, myLIFE fait le tour du sujet.

Pour la première fois, vous avez pris la décision de mettre votre bien en location. Si la perspective de rentrées d’argent régulières grâce aux loyers vous enchante, vous ne savez pas trop par où commencer. Quelle formule de location ? Via une agence ou non ? Quel montant pour le loyer ? Quels documents présenter ? Autant de questions qui exigent des réponses claires et précises. Sans même parler de la question de la fiscalité qui ne sera pas traitée ici.

Si vous mettez trop tôt votre bien en location, vous aurez à rembourser l’intégralité du crédit d’impôt accordé avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi.

Une question avant de rentrer dans le vif du sujet : avez-vous bénéficié d’un crédit d’impôt sur les actes notariés (droits d’enregistrement et de transcription) ? En effet, si tel est le cas, vous devez impérativement avoir occupé, effectivement et personnellement, votre logement en tant que propriétaire pendant au moins 2 ans de manière ininterrompue avant de pouvoir le louer, le céder ou cesser de l’occuper. Si vous mettez trop tôt votre bien en location, vous aurez à rembourser l’intégralité de l’abattement accordé avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi. Ce crédit d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 20.000 € par acquéreur, cela peut représenter un montant très conséquent. Soyez vigilant sur ce point, ainsi que sur l’état du bien que vous vous apprêtez à mettre en location !

Un bien en bon état, conforme aux règles de sécurité et de salubrité

En qualité de propriétaire, il vous appartient de proposer à la location un logement en bon état d’entretien ou, conformément à la loi, «de réparations de toute espèce ». En clair, c’est à vous d’effectuer les réparations et remise en état qui s’imposent pour délivrer l’objet du bail. D’une manière générale, les contrats locatifs sont assortis d’une garantie locative et donc obligatoirement d’un état des lieux contradictoire au plus tard avant l’entrée en jouissance des lieux.

Pour pouvoir être loué, votre bien d’habitation doit avoir une superficie au sol minimum de 12 m2 pour une personne et de 9 m2 par personne supplémentaire. Bien entendu, le logement doit être conforme aux normes de salubrité et de sécurité en vigueur (règlement grand-ducal du 25 février 1979). Ce règlement prévoit notamment que le logement doit présenter une habitabilité normale (fenêtre, électricité, eau potable, évacuation des eaux résiduaires, …) et satisfaire aux conditions normales de sécurité contre les risques d’incendie, de gaz et d’électricité. Votre locataire doit en outre avoir un libre accès aux installations sanitaires situées à l’intérieur de l’immeuble dans des locaux chauffés.

Votre logement répond à tous ces critères ? Alors il est temps de vous poser les bonnes questions !

Il existe fondamentalement quatre formules locatives : location nue ou meublée, saisonnière ou comme résidence principale.

Quel type de location ?

Si une location à titre de résidence principale non meublée constitue le cas le plus fréquent, rappelons qu’il existe fondamentalement quatre formules locatives : location nue ou meublée, saisonnière ou comme résidence principale.

Logiquement, votre stratégie d’investissement locatif ne sera pas la même si votre bien est situé dans une zone fortement touristique où la location saisonnière pourrait être plus rentable, dans un quartier étudiant où un bien meublé aura la cote ou dans une zone rurale comme habitation principale. Mais une chose est sûre, il est essentiel de bien réfléchir avant de se décider car cela peut avoir des conséquences durables. En fonction de la formule de location retenue, les règles fiscales applicables, le fonctionnement avec le locataire et le loyer maximum que vous êtes en droit de demander varient. Prenez le temps de vous renseigner auprès d’un professionnel en la matière avant d’effectuer votre choix.

Quel loyer ?

Dans un contenu intitulé « Louer son logement au Luxembourg : comment établir le meilleur prix ? », myLIFE a pris le temps de répondre en détail à cette question. Rappelons ici uniquement que, même si c’est tentant, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez en matière de loyer. À côté des restrictions légales, il est important de tenir compte de la concurrence avec les autres biens disponibles à la location. Vous avez tout intérêt à comparer votre logement avec ce qui existe sur le marché afin de fixer un loyer optimal.

Vous pouvez également vous informer auprès de professionnels sur le potentiel de votre bien et sur les moyens de le valoriser au mieux avant de le mettre en location. Ajouter quelques équipements utiles ou des rangements bien pensé contribue non seulement à l’attractivité de votre bien et à sa liquidité, mais cela vous permet aussi d’obtenir un rendement locatif optimal.

En tant que propriétaire, vous devez pouvoir présenter un passeport énergétique valide.

Quels documents faut-il présenter ?

En tant que propriétaire, vous devez pouvoir présenter un passeport énergétique valide de votre bien. Si vous ne disposez pas d’un tel document ou que ce dernier n’est plus valide, vous devez en établir un pour tout changement de propriétaire ou de locataire.

Idéalement, vous devriez également disposer du dernier décompte de charges. En effet, il appartient au propriétaire de prouver, factures et quittances à l’appui, que les charges qu’il réclame sont dues. Si vous êtes propriétaire d’un bien en copropriété, c’est en principe le syndic qui établit ce décompte annuel des charges. Sur cette base et en fonction de vos millièmes, vous pouvez alors fixer les charges mensuelles à votre locataire.

Afin de vous simplifier la vie, pensez également à vous procurer des documents standard, que ce soit par exemple pour le contrat de location ou pour établir l’état des lieux. Si vous avez des exigences spécifiques, nous vous recommandons de vous adjoindre les services d’un professionnel pour établir ces documents.

Quelles assurances souscrire ?

Au Luxembourg, il n’existe pas au regard de la loi d’obligation pour le propriétaire bailleur de souscrire une assurance Responsabilité Civile pour le bien mis en location. Il n’existe d’ailleurs pas non plus d’obligation en ce sens pour le locataire qui est uniquement tenu de payer les dégâts qu’il a engendrés au titre de la responsabilité civile locative. Cela étant, la pratique veut que le locataire souscrive une telle assurance et vous pouvez inclure au contrat de bail l’obligation pour ce dernier de vous fournir une attestation d’assurance.

Il peut s’avérer utile pour vous de souscrire une assurance dite « propriétaire non-occupant ». Il s’agit d’une assurance couvrant votre responsabilité vis-à-vis de votre locataire. Selon l’article 1721 du Code Civil, cette responsabilité est la suivante : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Cette assurance peut aussi couvrir les frais éventuels résultant de dégâts causés à ses biens du fait d’un manque d’entretien ou d’un vice de construction de votre propriété. En effet, l’article 1386 du Code Civil prévoit que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. »

Agence ou pas ?

Est-il préférable de passer par une agence immobilière pour louer votre bien et, éventuellement, assurer la gestion locative ? La réponse dépendra de vos priorités. Certes, faire appel à une agence impactera la rentabilité de votre investissement locatif, mais peut vous éviter bien des soucis pour trouver un locataire ou pour percevoir vos loyers. Si votre sérénité n’a pas de prix, elle a un coût. À vous de choisir si vous préférez investir votre énergie ou vos moyens pour garantir la réussite de votre investissement locatif.

Bonne chance !