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Oktober 20, 2021

Zwischenkredit: Finanzspritze oder Falle?

  Gesammelt von myLIFE team myHOME September 17, 2021 21

Sie haben das Haus Ihrer Träume gefunden, aber Ihre derzeitige Wohnung ist noch nicht verkauft? Sie möchten keine Übergangsbleibe suchen, bis Sie Ihr künftiges Zuhause gefunden haben? Dann könnte der Zwischenkredit eine Lösung sein. Wie funktioniert er? Welche Vorteile hat er und worauf sollte man achten?

Tobias ist Eigentümer seiner Wohnung in Luxemburg. Auf der Suche nach einem größeren Zuhause hat er ein schönes Haus in einem Vorort der Hauptstadt gefunden. Er muss sich jedoch schnell entscheiden, da das Haus sonst an einen anderen Käufer geht. Seine 2-Zimmer-Wohnung hat er zwar schon zum Verkauf angeboten, konnte aber noch keinen Käufer finden. In dieser Situation hört er von der Möglichkeit eines Zwischenkredits. Aber um was genau handelt es sich dabei?

Zwischenkredite: erst kaufen, dann verkaufen

Bei einem Zwischenkredit, der auch Zwischenfinanzierung oder Überbrückungskredit genannt wird, handelt es sich um den Vorschuss einer Bank, mit dem ein Eigentümer den Kauf seines neuen Wohneigentums finanzieren kann, ohne den Verkauf des vorherigen abwarten zu müssen. Dieses Zwischendarlehen wird in der Regel genutzt, wenn der Verkauf des aktuellen Eigenheims nicht zeitgleich mit dem Neuerwerb einer Immobilie erfolgen kann.

Das Prinzip ist einfach: Die Bank streckt einen Teil des Verkaufsbetrags des alten Wohneigentums für kurze Zeit vor – in der Regel für 12 bis 24 Monate. Bis zum Verkauf der Immobilie zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen des Darlehens zurück. Im Prinzip wird der gesamte Darlehensbetrag mit einer Einmalzahlung vor Fälligkeit zurückgezahlt, sobald der Verkauf des alten Objekts abgeschlossen ist.

Wissenswertes: Die Bedingungen für den Erhalt eines Zwischenkredits sind dieselben wie bei einem klassischen Immobilienkredit. Die Bank überprüft den Antrag von Tobias, seine Einkünfte, seine Verschuldung, seine Sparfähigkeit, seine Konten usw.

Beim Zwischenkredit unterscheidet man verschiedene Formen. In den meisten Fällen reicht der Verkaufsbetrag des bestehenden Objekts nicht aus, um den neuen Kauf zu decken. Der Zwischenkredit wird daher durch einen klassischen Immobilienkredit ergänzt, der über einen langen Zeitraum zu tilgen ist. Beide Kredittypen sind Teil des Finanzierungsplans für das neue Eigenheim.

Eher selten reicht der Verkaufsbetrag des bestehenden Objekts aus, um den neuen Kauf zu decken. Dann ist kein ergänzender Immobilienkredit zu vereinbaren.

Um den Betrag des Zwischenkredits festzulegen, stützt sich die Bank auf den geschätzten Verkaufswert der Wohnung und berücksichtigt die noch zu begleichenden Kosten.

In Tobias Fall deckt der Erlös aus dem Verkauf seiner Wohnung nicht den Kaufbetrag seines neuen Hauses. Solange er für seine Wohnung noch keinen Käufer gefunden hat, zahlt Tobias daher zum einen die Zinsen seines Zwischenkredits und zum anderen die monatlichen Raten (Zinsen und Tilgung) des Immobilienkredits.

Wissenswertes: Um den Betrag des Zwischenkredits festzulegen, stützt sich die Bank auf den geschätzten Verkaufswert der Wohnung und berücksichtigt die noch zu begleichenden Kosten. Dazu gehören: der Restbetrag des noch laufenden Immobilienkredits für das zu verkaufende Objekt, Maklerkosten, staatliche Beihilfen, Kosten für die vorzeitige Rückzahlung usw.

Zwischenkredite: erhöhen die Flexibilität …

Für Tobias scheint der Zwischenkredit eine interessante Option zu sein. Mit dieser Art von Darlehen muss er beim Verkauf seiner Wohnung nichts überstürzen. Gleichzeitig schafft er beste Voraussetzungen für den Kauf seines Hauses. Zudem kann er direkt und ohne Übergangslösung in sein neues Haus einziehen.

Der Zwischenkredit macht es außerdem möglich, dass er bis zum Verkauf seiner Wohnung nur die Darlehenszinsen zahlt. Unter der Voraussetzung, dass die Darlehenszinsen variabel sind, muss er bei vorzeitiger Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen (wie bei einem klassischen Darlehen).

Zwischenkredite erlauben einen reibungslosen Ablauf von Immobilientransaktionen.

Zwischenkredite erlauben einen reibungslosen Ablauf von Immobilientransaktionen. Dennoch muss Tobias besonnen handeln, denn diese Art von Kredit kann auch Risiken in bergen, die nicht außer Acht zu lassen sind.

… sind jedoch nicht ohne Risiko

Bevor sich Tobias für einen Zwischenkredit entscheidet, muss er die Grenzen dieser Darlehensart kennen.

Ein Mix aus verschiedenen Darlehen
Der Zwischenkredit ist sehr häufig mit einem klassischen Immobilienkredit verbunden. Tobias muss die Kosten zweier Kredite tragen bzw. sogar die von dreien, sofern der Kredit der von ihm zum Verkauf angebotenen Wohnung noch nicht abbezahlt ist.

→ Mit seinem Bankberater muss Tobias verschiedene Szenarien durchspielen, um den Grad seiner Verschuldung festzustellen und um zu sehen, inwiefern er in der Lage ist, mehrere Kredite zu bedienen.

Je länger sich der Verkauf des Objekts hinzieht, umso teurer wird der Zwischenkredit.

Variable Zinsen sind häufig höher
Zwischenkredite haben in der Regel variable Zinsen. Das Darlehen wird im Prinzip mit Verkauf des Immobilienobjekts zurückgezahlt. Dadurch werden die Gebühren für eine vorzeitige Rückzahlung vermieden. Allerdings sind die Zinsen häufig höher als feste Zinsen. Letztlich hängt alles vom konkreten Antrag des Kreditnehmers ab.

Je länger die Laufzeit, umso höher die Kosten
Je länger die Wohnung von Tobias zum Verkauf steht, umso teurer wird sein Zwischenkredit. Daher hat er ein Interesse daran, seinen Zwischenkredit so schnell wie möglich zu tilgen, damit er nicht mehr jeden Monat Zinsen zahlen muss.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Fristen
Ein Zwischenkredit ist eine vorübergehende Lösung für einen kurzen Zeitraum. Falls Tobias feststellt, dass er keinen Käufer findet, muss er seinen Bankberater schnellstmöglich informieren, um mit ihm gemeinsam eine für seine Situation passende Lösung zu finden. Meistens wird der Überbrückungskredit verlängert oder es wird ein neuer Kredit vorgeschlagen.

→ Um diese Situation zu vermeiden, muss Tobias seine Wohnung schnell verkaufen. Die Schätzung des Verkaufspreises muss realistisch sein und unter anderem Zustand und Lage des Objekts sowie den wirtschaftlichen Kontext berücksichtigen. Zu diesem Zweck ist es ratsam, einen oder mehrere Immobilienexperten zu kontaktieren.

Tobias hat nun eine präzisere Vorstellung davon, wie ein Zwischenkredit funktioniert. Er kann einen Termin mit seinem Bankberater vereinbaren, der Szenarien durchrechnet und ihm hilft, sich für die Option zu entscheiden, die seiner Situation am besten entspricht.

Wenn Tobias zu dem Schluss kommt, dass das Risiko zu hoch ist und der Zwischenkredit für ihn ungeeignet ist, kann er zunächst seine Wohnung verkaufen und sich für eine Mietwohnung entscheiden, bis er das Haus seiner Träume findet. Der Verkauf leistet dann einen finanziellen Beitrag zu seinem neuen Zuhause.