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27 mai 2022

Les questions à poser au vendeur avant d’acheter un bien immobilier

Acquérir un bien immobilier est une étape importante dans la vie de chacun. Pour la majorité d’entre nous, il s’agit en effet du plus gros investissement que nous serons amenés à réaliser. Dès lors, pas question de se tromper dans le choix du bien. Une fois celui-ci identifié, assurez-vous qu’il soit réellement à la hauteur de vos espérances. Pour cela, myLIFE vous a concocté une liste de questions à poser au vendeur avant votre achat.

Cette fois, vous pensez avoir enfin déniché l’annonce immobilière correspondant en tous points à vos critères. Le coup de foudre semble à première vue au rendez-vous. Veillez toutefois à ne pas vous emballer trop vite. Avant de craquer, transformez-vous en détective afin d’en apprendre davantage sur le bien tant convoité. Pour cela, c’est logiquement vers le vendeur qu’il va falloir vous tourner en priorité.

La visite du bien constitue un moment-clé dans le processus d’achat. Utilisez-la à bon escient en posant toutes vos questions. Les réponses peuvent vous aider à confirmer ou non votre première impression et à prendre la bonne décision en connaissance de cause.

Les questions concernant le bien immobilier

Pour quelles raisons vendez-vous ?

Cette question peut sembler indiscrète, mais elle est pourtant bien utile. Les raisons poussant une personne à déménager sont nombreuses. Elles peuvent être liées aux changements dans la vie du vendeur (agrandissement imminent de la famille, retraite ou décès du conjoint ou d’un parent) ou au logement en lui-même (besoin d’un bien plus grand/petit, nécessitant moins d’entretien et de ressources financières ou en meilleur état). Dans le cas de votre interlocuteur, cette information peut se révéler précieuse et vous aider à négocier le prix du bien à votre avantage. En effet, si le vendeur est pressé par le temps et prêt à faire de concessions, peut-être sera-t-il disposé à baisser le prix de vente et à vous donner les clés rapidement.

Un bien proposé depuis plusieurs semaines, voire plusieurs mois, sans trouver acquéreur est l’indice d’un prix trop élevé par rapport à son état ou à sa situation.

Depuis combien de temps le bien est-il présent sur le marché ?

Ce renseignement est très précieux, non seulement pour évaluer votre marge de négociation, mais aussi pour évaluer si le bien souffre de défauts suffisamment importants pour rebuter les visiteurs vous ayant précédé. Un bien proposé depuis plusieurs semaines, voire plusieurs mois, sans trouver acquéreur est l’indice d’un prix trop élevé par rapport à son état ou à sa situation. Plus la situation s’éternise, plus il devient difficile pour le vendeur de revendre son bien. Si le bien vous intéresse malgré tout, à vous de profiter de la situation pour mener des négociations fructueuses.

D’autres acheteurs sont-ils intéressés ?

En matière d’immobilier au Luxembourg, la demande dépasse bien souvent l’offre. Gardez en tête que vous ne serez probablement pas le seul à apprécier un bien et à vouloir l’acheter. En posant cette question, vous aurez une vue claire de la situation. Pour éviter que la maison ou l’appartement ne vous passe sous le nez, vous pourrez alors tenter de faire rapidement une offre au prix de vente demandé . Attention, toutefois, à ne pas agir sans réfléchir, d’où l’importance de bien fixer vos critères d’achat et votre plafond avant de discuter avec le vendeur.

Les questions liées aux dépenses

À quel prix avez-vous acheté ce logement ?

Qui ne tente rien n’a rien ! Connaître le prix d’achat déboursé par le vendeur vous permet d’en savoir davantage sur l’évolution des valeurs sur le marché local. Il faudra aussi l’interroger sur les rénovations éventuelles, la date de leur réalisation et les montants déboursés. Si ce montant global est inférieur à celui qui vous est demandé, vous pouvez tenter une négociation et proposer un prix supérieur à ce montant, mais inférieur à la demande initiale du vendeur. Si le vendeur ne souhaite pas communiquer cette information, l’Observatoire de l’habitat pourra vous aider à mieux cerner les prix du marché.

N’hésitez pas à demander au vendeur ce que comprend la vente, et ne partez jamais du principe que tel ou tel équipement est acquis.

Qu’inclut la vente ?

Vous avez eu, lors de votre visite, un coup de cœur pour la cuisine entièrement équipée, des appareils d’éclairage ou des équipements de jeux extérieurs ? N’hésitez pas à demander au vendeur ce que comprend la vente, et ne partez jamais du principe que tel ou tel équipement est acquis. En principe, ce qui est attaché en permanence à la maison (les robinets, armoires et stores, notamment) est généralement inclus. Les luminaires peuvent également être considérés comme une partie à part entière du logement. Dans le doute, demandez une liste écrite des équipements inclus. Vous éviterez ainsi les déceptions en cas d’achat.

Quelles charges payez-vous ?

Qu’il s’agisse ou non d’une copropriété, il est particulièrement utile de savoir combien le vendeur débourse chaque mois ou chaque année pour son assurance habitation, ainsi que les charges à payer (eau, gaz, électricité). Vous saurez alors exactement à quoi vous attendre et le budget à prévoir.

Les questions sur les éventuelles rénovations

Quels sont les défauts de l’habitation ?

Vous observez, durant la visite, une tache d’humidité ou une fissure ? Le vendeur doit pouvoir vous informer honnêtement sur l’état de la maison, ses éventuels vices et malfaçons : utilisation de matériaux dangereux, problèmes de termites, risques d’inondation, ou encore l’historique des litiges. Cela lui évitera de futures poursuites judiciaires et vous aidera à faire votre choix en toute connaissance de cause. Attention, certains problèmes ne doivent pas obligatoirement être divulgués par le propriétaire. Mieux vaut alors prendre les devants et faire preuve d’initiative en vous faisant accompagner par un expert, qui sera capable de déceler les points d’attention : problèmes d’infiltration, nombre de prises insuffisant, etc. N’hésitez pas à prendre des photos et notes de vos observations. Bien informé, vous pourrez alors tenter de négocier des coûts de réparation.

Avez-vous rencontré des problèmes par le passé ?

Si le vendeur a rencontré des complications par le passé, maintenant corrigées, il n’est pas obligé de les mentionner lors de votre visite. Disposer de cette information pourrait toutefois vous aider à prévenir d’autres problèmes dans le futur. Tentez votre chance et demandez-lui si des problèmes sont survenus, et quelles solutions ont pu y être apportées. Ce dernier acceptera peut-être d’être totalement transparent et pourra éventuellement vous communiquer les coordonnées des professionnels qui sont intervenus.

Demandez au vendeur de vous fournir les permis de construire correspondant aux travaux de rénovation réalisés.

Des rénovations sont-elles à prévoir ?

Si l’état de l’habitation semble à première vue satisfaisant, il est utile de savoir si des travaux sont nécessaires à l’avenir. Pour vous préparer à ces dépenses importantes, renseignez-vous sur l’âge des matériaux utilisés pour la toiture, la façade, les systèmes de ventilation, de chauffage et électriques, la plomberie, les appareils électroménagers et les vitrages. Informez-vous également sur la date des dernières rénovations et réparations, ainsi que sur l’entrepreneur en charge de celles-ci. Cela vous donnera une idée de ce qu’il vous reste à réaliser pour rendre la maison ou l’appartement en parfait état. Enfin, demandez au vendeur de vous fournir les permis de construire correspondant à ces travaux. En effet, si un tel permis n’existe pas, le propriétaire actuel (c’est-à-dire vous) pourrait être contraint de se mettre en règle et de mettre la main au portefeuille.

Les questions relatives au quartier

Existe-t-il des nuisances ou voisins posant problème ?

Si l’habitation visitée semble répondre à toutes vos attentes, intéressez-vous également à son environnement. Il serait dommage que des nuisances (vitesse, circulation, commerces, déchets, mauvais entretien du quartier) ou un voisinage dérangeant ne viennent troubler votre quotidien et vous fassent regretter votre achat. Interrogez le vendeur à ce sujet. Ce dernier ne devrait en principe pas se montrer réticent à l’idée de mentionner les éventuels problèmes rencontrés.

N’hésitez pas à lui demander si des projets immobiliers sont prévus à proximité directe du bien. La construction d’un immeuble pourrait en effet gâcher votre vue et vous empêcher de profiter du paysage.

Acquérir un bien immobilier nécessite de la préparation et une bonne dose de réflexion. Poser les bonnes questions au vendeur vous aide à savoir si vous avez trouvé ou non la maison ou l’appartement de vos rêves. Mieux vaut une petite déception passagère qu’un achat que vous allez regretter toute votre vie.