Propriétaire: comment déclarer vos loyers aux impôts?

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et vous envisagez de mettre votre bien en location. Comment faut-il déclarer les loyers perçus? De quelle manière sont-ils imposés? Peut-on bénéficier d’avantages fiscaux? myLIFE passe en revue les points importants concernant l’imposition des revenus locatifs au Luxembourg.

Alex a décidé de s’installer avec sa compagne dans une maison en périphérie de Luxembourg-Ville. Propriétaire d’un deux-pièces dans le quartier de Merl, il projette de le mettre en location afin de bénéficier de revenus complémentaires. Mais avant de se lancer, il voudrait en savoir plus sur l’imposition des revenus locatifs au Grand-Duché. Tâchons de répondre aux grandes questions qu’ils se pose sans pour autant prétendre décortiquer le sujet jusque dans ses moindres détails.

Comment déclarer les revenus locatifs?

Lorsqu’un bien immobilier est mis en location au Luxembourg, les revenus locatifs, c’est-à-dire les loyers perçus au cours de l’année d’imposition, doivent obligatoirement être déclarés à l’administration fiscale dès qu’ils dépassent 600€ par an.

Que le propriétaire soit résident, comme Alex, ou non-résident, ces loyers sont à renseigner sur la déclaration fiscale modèle 100 dans la catégorie des « Revenus nets provenant de la location de biens ». Ils sont ensuite taxés au taux d’imposition global avec les autres revenus.

→ Si le bien immobilier mis en location est situé en dehors du Luxembourg, le propriétaire, qu’il soit résident ou non-résident assimilé, est tout de même tenu de déclarer ses loyers au Grand-Duché. Ces derniers sont cependant imposables dans le pays où est localisé le bien et doivent être renseignés au niveau de la déclaration fiscale dans la colonne des revenus exonérés. Ils seront ensuite pris en compte pour calculer le taux moyen d’imposition à appliquer sur l’ensemble des revenus imposables luxembourgeois.

Lorsque le montant des dépenses déductibles est plus important que le revenu locatif, le résultat net négatif (le déficit foncier) est reporté sur les autres revenus imposables du propriétaire.

Comment déterminer le montant des loyers imposables?

En louant son appartement, Alex peut bénéficier de plusieurs déductions fiscales. Pour les faire valoir et définir son revenu locatif net imposable, il doit remplir l’annexe 190 «Revenus de la location de propriétés bâties» et y indiquer ses dépenses déductibles: les frais d’obtention.

Ce formulaire est à remplir en plus de la déclaration fiscale modèle 100 et à envoyer à son bureau d’imposition. Le revenu locatif net d’Alex correspondra alors aux loyers qu’il aura perçus durant l’année, frais d’obtention déduits.

→ Le formulaire 190 est à remplir lorsque le contribuable est le seul propriétaire du bien mis en location ou propriétaire avec son conjoint (marié ou en partenariat imposé collectivement). Si en revanche, le bien immobilier est détenu en communauté (par des contribuables ne faisant pas partie du même ménage fiscal), ce sont les formulaires 210 «Revenus de la location de propriétés bâties de la communauté» et 200 «Déclaration pour l’établissement en commun des revenus d’entreprises collectives et de copropriétés» qu’il faut compléter et envoyer au bureau d’imposition du lieu où est situé le bien immobilier.

Attention: Lorsque le montant des dépenses déductibles est plus important que le revenu locatif, le résultat net négatif (le déficit foncier) est reporté sur les autres revenus imposables du propriétaire: salaires, pensions, revenus de capitaux mobiliers, etc.

Bon à savoir: Depuis 2017, le propriétaire qui loue son bien immobilier à un organisme conventionné exerçant de la gestion locative sociale peut bénéficier d’une exemption de 75% de ses revenus locatifs nets à partir de l’année d’imposition 2023 (50% pour les années 2017 à 2022).

Quels sont les frais d’obtention déductibles du revenu locatif?

Les frais d’obtention déductibles correspondent aux dépenses effectuées afin d’acquérir, d’assurer ou de conserver le revenu locatif. Il s’agit de l’amortissement pour usure du bien immobilier, des dépenses d’entretien et de réparation, des frais non remboursés par le locataire, des intérêts débiteurs et de toutes les autres charges déductibles.

L’amortissement d’un bien immobilier (…) peut être déduit des revenus imposables pendant toute la durée de la location.

• L’amortissement du bien immobilier

L’amortissement d’un bien immobilier correspond à la prise en compte de son usure dans le temps. Cette perte de valeur peut en partie être déduite des revenus imposables pendant toute la durée de la location. Pour connaître l’amortissement de son appartement, Alex doit déterminer la base d’amortissement et lui appliquer un taux défini par la date de construction du bien.

La base d’amortissement

Elle correspond au prix d’achat du bien immobilier, diminué du coût du terrain (non amortissable). À ce montant, on ajoute les frais d’acte versés pour l’acquisition du bien (toujours hors terrain), les droits de mutation, la TVA grevant la construction ou l’investissement et, le cas échéant, les éventuelles dépenses d’investissement* réalisées après l’achat. Si le coût du terrain n’est pas connu, il faut retenir 20% du prix global.

* Les dépenses d’investissement correspondent aux rénovations ou aux travaux qui changent la nature du bâtiment (ex: transformation d’un commerce en logement), qui apportent une augmentation essentielle de la substance du bâtiment (ex: ajout d’une véranda, aménagement des combles, installation d’un chauffage, etc.) ou encore, qui améliorent de manière considérable l’état antérieur (ex: bouquet de travaux avec le remplacement de toute l’installation électrique, l’isolation de la façade et le changement de toutes les fenêtres, etc.).

→ L’administration fiscale considère que si le bien immobilier a été acquis à titre gratuit (dans le cadre d’une succession par exemple), la base d’amortissement correspond au prix d’achat payé par le dernier acquéreur (les droits de succession ne s’ajoutent pas au prix d’acquisition et ne sont donc pas déductibles). D’autre part, si le bien immobilier a été acheté avant 1941, la base d’amortissement peut être évaluée au triple de sa valeur unitaire.

Alex a acheté son appartement en 2015 au prix de 500.000€ et il a versé 20.000€ de frais d’acte. La construction datant de 2011, l’acte de vente ne précisait pas le prix du terrain. Alex appliquera donc le forfait de 20%.

La base d’amortissement de son appartement est ainsi de: (500.000€ + 20.000€) x 80% = 416.000€.

Le taux d’amortissement

Le taux à appliquer sur la base d’amortissement est déterminé par l’ancienneté du bien immobilier au 1er janvier de l’année fiscale.

Pour les logements achevés avant le 1^er janvier 2021*: si la construction remonte à moins de 6 ans au 1^er janvier de l’année d’imposition, le taux d’amortissement est de 6%. Au-delà de 6 ans, le taux passe à 2%. Cette disposition s’applique également aux dépenses d’investissement effectuées en cas de rénovations achevées avant le 1^er janvier 2021 d’un logement ancien.

Pour les logements achevés après le 1^er janvier 2021*: si la construction remonte à moins de 5 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, le taux d’amortissement est de 4%. Au-delà de 5 ans, le taux passe à 2%.

Bon à savoir: dans ce dernier cas, pendant les 5 premières années, un abattement de revenus imposables, correspondant à 1% de la valeur d’acquisition, est applicable dans la limite de 10.000€ par conjoint et par an. Cet abattement, dit « immobilier spécial », n’est pas à mentionner dans l’annexe 190, son application est réservée à l’administration suivant le formulaire 100.

→ Le taux d’amortissement d’un bien immobilier acquis avant 1941 est de 2,5%.

* Date de réception définitive faisant foi.

Attention: les biens immobiliers qui ne sont pas affectés au logement locatif (un commerce par exemple), ont des taux d’amortissement différents.

Alex peut appliquer un taux de 2% d’amortissement, puisqu’il a acheté son appartement avant janvier 2021 et qu’il a été construit il y a plus de 6 ans. Il peut donc déduire de ses revenus locatifs imposables un amortissement de: 416.000 x 2% = 8.320€ par an.

En revanche, si Alex avait acheté un appartement neuf en 2019, au même prix, pour le mettre en location, il aurait pu amortir chaque année 6% de sa valeur pendant 6 ans, à savoir: 416.000 x 6% = 24.960€.

Bon à savoir: Un taux d’amortissement de 6% est accordé pour les dépenses d’investissement liées à des travaux de rénovation énergétique durable dont l’achèvement remonte à moins de 9 ans (au 1^er janvier de l’année d’imposition) sur un bien immobilier dédié à la location.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles l’année où elles ont été effectuées.

• Les dépenses d’entretien et les réparations
  

Si Alex souhaite rénover son appartement avant de le mettre en location, il peut déduire certaines dépenses de ses revenus locatifs. Notamment les travaux destinés à conserver ou à remettre son appartement en bon état: peintures, entretien de la chaudière, réparations de toiture, etc.

Bon à savoir: Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles l’année où elles ont été effectuées. Lorsqu’elles représentent plus de la moitié du loyer annuel perçu, il est possible de demander à l’administration fiscale à ce qu’elles soient étalées, à parts égales, sur une période allant de 2 à 5 années.

• Les frais divers non remboursés par le locataire
  

Alex pourra aussi déduire de ses revenus locatifs imposables toutes les charges qui lui sont propres (eau, électricité, chauffage, assurance incendie, responsabilité civile, etc.), ou charges dont il assume le coût financier entre deux locations par exemple.

• Les intérêts débiteurs
  

Les intérêts débiteurs de l’emprunt immobilier d’un bien mis en location, ainsi que les frais de financement (frais de dossier, commissions bancaires, etc.) sont déductibles sans plafond, contrairement aux intérêts relatifs à la résidence principale, qui eux, sont limités. Alex, qui a toujours un crédit en cours pour son appartement, pourra donc désormais déduire entièrement ses intérêts débiteurs.

• Les autres dépenses déductibles
  

Enfin, l’Administration des contributions directes prévoit également un certain nombre d’autres dépenses déductibles, comme l’impôt foncier, les taxes communales, les rentes et charges permanentes, les frais de gérance, etc. Alex peut en étudier le détail sur le formulaire 190 ou le formulaire 210.

Il a désormais une idée plus claire de ses obligations fiscales et des avantages dont il peut bénéficier en mettant son appartement en location. Pour aller plus loin, nous lui conseillons de prendre contact avec un fiscaliste qui l’aidera à optimiser sa situation.

En attendant, il peut se renseigner sur les points d’attention à garder en tête avant de louer, sur la manière de fixer le prix de son loyer ou encore sur les moyens de choisir le bon locataire!