Propriétaire ou locataire: quelles sont mes obligations?

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez mettre en location? Vous êtes à la recherche d’un bien immobilier à louer et pensez avoir trouvé le logement de vos rêves? Avant de vous précipiter, gardez en tête que toute location s’accompagne d’obligations, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. myLIFE vous propose un tour d’horizon des principales règles à respecter dans le cadre de votre contrat de bail à loyer.

La location d’un bien immobilier est encadrée par un contrat conclu entre locataire et propriétaire: le bail à loyer. Ce dernier s’applique aux logements à usage d’habitation principale loués à des personnes physiques. Tant le propriétaire que le locataire se doivent de respecter certaines obligations prévues dans le Code Civil. Autant les avoir à l’esprit dès le départ pour éviter les mauvaises surprises ensuite.

Les obligations communes

Rédiger le contrat de bail en plusieurs exemplaires

Le bail doit obligatoirement être conclu par écrit. Bien que cela était différent dans le passé, le contrat oral n’a désormais plus aucune valeur légale. Que vous soyez propriétaire ou locataire, assurez-vous au moment de la signature que le nombre de copies est suffisant et que le contrat choisi fixe les modalités essentielles:

• • la durée du contrat;
  • les modalités de résiliation (avec ou sans préavis);
  • la répartition des charges locatives (liées à la consommation d’énergie, à l’entretien courant, aux petites réparations et aux taxes concernant l’usage du logement);
  • les éventuelles modifications que le locataire peut apporter pendant la durée d’occupation;
  • le montant du loyer et la périodicité des paiements. En cas de logement meublé, un supplément de loyer peut être demandé.

Il est important de rappeler ici que le propriétaire et le locataire fixent librement la durée et les modalités du bail dans le respect de la législation en vigueur.

Le propriétaire et le locataire fixent librement la durée et les modalités du bail dans le respect de la législation en vigueur.

Réaliser un état des lieux écrit et contradictoire avant l’entrée

Si le contrat de bail prévoit le versement d’une garantie locative (maximum deux mois de loyer) par le locataire, il va obligatoirement falloir prendre le temps de rédiger, de dater et de signer ensemble un constat écrit et contradictoire des lieux: état des lieux. Ce document doit être établi au plus tard lors de l’entrée en jouissance du locataire dans le bien immobilier.

L’état des lieux pourra servir de référence en cas de problèmes et désaccords sur l’état du bien, non seulement durant la location, mais aussi et surtout à la sortie. Veillez à mentionner dans ce document toutes les dégradations visibles dès la première visite, prenez des photos ou vidéos pour illustrer le propos au besoin. Ne négligez pas cet exercice car le contrat de bail contient une clause selon laquelle le locataire a pris les lieux en bon état. Tout défaut doit donc être signalé.

Dresser un état des lieux de sortie

À la fin du bail, propriétaire et locataire procèdent à un état des lieux de sortie, mentionnant les éventuelles dégradations apparues durant la location. Celui-ci est obligatoire si une garantie locative a été versée, car son résultat permet ou non au locataire de récupérer tout ou partie du montant de cette garantie.

Les obligations en tant que propriétaire

À travers le bail à loyer, vous vous engagez en tant que bailleur à mettre à disposition du locataire un logement contre le paiement d’un loyer. Outre ce principe de base, vous êtes tenu de remplir plusieurs obligations.

Payer les impôts et taxes relatifs à la propriété

Tous les impôts et taxes en lien direct avec la propriété sont à votre charge. Il s’agit par exemple de l’impôt foncier, mais aussi des assurances (assurance incendie et responsabilité civile) et les frais de gestion administrative. Veillez à ce que tout soit en ordre avant de louer votre bien.

En tant que propriétaire, vous pouvez exiger le paiement d’une garantie locative dont le montant est limité à maximum deux mois de loyer.

Fixer les modalités de la garantie locative

En tant que propriétaire, vous pouvez exiger le paiement d’une garantie locative dont le montant est limité à maximum deux mois de loyer. Cette dernière a pour but de garantir le paiement des loyers et charges locatives ainsi que les éventuelles dégradations du bien. La garantie locative peut prendre différentes formes.

Effectuer les grosses réparations

Il vous revient d’effectuer les gros travaux de réparation occasionnés par la vétusté du bien ou par un élément de force majeure (fuite d’eau par exemple). Ces réparations concernent aussi bien le toit, le chauffage, les revêtements de sol, les papiers peints, les installations sanitaires ou encore les tuyauteries. Si de petits travaux réalisés par le locataire s’avèrent urgents et nécessaires, ce dernier pourra vous demander de le rembourser.

Fournir le décompte annuel des charges

Veillez à adresser au locataire un décompte annuel des charges et à présenter les quittances et factures liées aux dépenses avancées, ce qui vous permet de justifier les frais à régler par votre locataire. À noter que ce décompte tient compte des avances sur charges versées mensuellement par le locataire et les frais réellement exposés.

Restituer la garantie à la fin du contrat

Après l’établissement du dernier décompte, veillez à restituer la garantie à l’occupant si vous n’avez pas de revendication au moment de la remise des clés. Dans ce cas, 50% de la somme est restituée endéans un mois. Le reste est reversé endéans le mois suivant la réception des derniers décomptes relatifs aux charges. Si des loyers ou charges sont impayés, leur montant sera déduit de la garantie.

Les obligations en tant que locataire

Tout locataire a également des devoirs à remplir pendant toute la durée d’occupation du logement.

Payer le loyer et les charges locatives

En échange de l’occupation du bien, vous avez le devoir de verser chaque mois un loyer et de payer les charges locatives.

• • Frais d’entretien du logement et des éventuelles parties communes (ascenseur, jardin/cour, etc.)
  • Taxes communales (poubelle, canalisation)
  • Taxes concernant l’eau, le chauffage/gaz, l’électricité, etc.

Informez-vous auprès du propriétaire ou de votre commune pour en connaître les montants.

Rendre les lieux dans l’état reçu

À la signature du contrat de bail, vous vous engagez à rendre les lieux loués dans l’état initial. L’état des lieux d’entrée signalant de possibles dégradations a donc toute son utilité. Si vous avez causé des dégâts durant l’occupation du bien, il vous faudra effectuer les réparations avant de rendre les clés. Il y a lieu de distinguer entre usure normale du bien et réelles dégradations.

Les petites réparations qui ne sont pas dues à l’usure normale du logement ou à un cas de force majeure sont à charge du locataire.

Effectuer les petites réparations

Les petites réparations qui ne sont pas dues à l’usure normale du logement ou à un cas de force majeure sont à votre charge: réparer une serrure, remplacer des ampoules, nettoyage des vitres, etc.. Pensez également veiller au ramonage des cheminées s’il y en a.

Informer de la non-reconduction du bail

Le contrat de bail écrit prévoit la durée de location du bien. Si vous ne souhaitez pas reconduire ce bail ou si vous devez quitter le logement pour des raisons qui vous sont propres, informez le propriétaire de votre décision dans les délais prévus par le contrat. Cette durée est généralement de trois mois, mais il vous appartient de bien vérifier ce qu’il figure dans votre contrat. A défaut d’être dénoncé, le contrat est reconduit tacitement.

La belle aventure de la location ne s’improvise pas, mais elle se prépare avec attention. Quel que soit votre statut, locataire ou propriétaire, vous devrez respecter les obligations qui vous incombent pour faire de ce projet une réussite.