Vaut-il mieux acheter ou louer?

Si l’essor du marché immobilier résidentiel a permis à la génération des baby-boomers de prospérer dans bon nombre de pays, la question de savoir s’il est préférable de louer ou d’acheter est aujourd’hui moins tranchée. L’achat d’un bien immobilier s’accompagne certes d’un potentiel d’appréciation, mais il peut également générer des coûts élevés et s’avérer peu flexible, par exemple si vous devez déménager pour le travail. Grâce à une épargne judicieuse, les locataires peuvent se constituer un patrimoine analogue à celui des propriétaires. Alors, vaut-il mieux acheter ou louer?

La plupart des marchés du logement d’Europe ont connu une forte croissance ces dernières années, en particulier dans des pays tels que le Luxembourg, l’Irlande et le Royaume-Uni, mais aussi dans ceux qui présentent un marché traditionnellement lent comme l’Allemagne. Au Luxembourg, les prix des maisons et des appartements ont augmenté de 140% entre 2010 et 2022, selon Eurostat. Le Grand-Duché se classe ainsi en troisième position au sein de l’UE, après l’Estonie (199%) et la Hongrie (174%).

Mais depuis que les taux d’intérêt sont repartis à la hausse en 2022, les propriétaires occupants et les autres propriétaires de logements ont constaté un ralentissement de la croissance des prix immobiliers voire, dans certains pays, une tendance à la baisse. Après plus d’une décennie de croissance vigoureuse, les prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg ont chuté de 14,4% en glissement annuel au quatrième trimestre 2023. D’après une étude menée par l’assureur Allianz, les prix devraient baisser de 8% en 2023 et 2024 dans la zone euro. La poursuite de la hausse des prix immobiliers ne semble donc pas garantie.

Prise en compte des coûts

Au troisième trimestre 2023, le prix moyen demandé au Luxembourg pour une maison de 198m² était de 1.314.360€. Si l’on part de l’hypothèse d’un apport de 10% et d’un taux d’intérêt fixe de 4,2%, un prêt hypothécaire sur 25 ans coûterait à l’acheteur 6.375€/mois, avec un remboursement de 1.912.583€ plus l’apport de 131.436€, ce qui porte le coût total à 2.044.019€. Toutefois, à ce stade, la maison devrait valoir au moins 2.1563,465€ si l’on se base sur une hausse des prix de 2% par an, une estimation très prudente dans la mesure où la moyenne au Luxembourg s’établissait aux alentours de 5% dans les années 1990 et de 7% entre 2001 et 2018.

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale d’un particulier ou d’un couple n’est pas imposable au Luxembourg, quel qu’en soit le montant.

Tout cela semble intéressant en théorie, mais d’autres coûts entrent en ligne de compte. Au Luxembourg, par exemple, vous devez payer en temps normal 7% de frais de notaire en plus du prix d’achat du bien (6% de droits d’enregistrement et 1% de droits de transcription). La plupart des gouvernements, y compris au Luxembourg, offrent des aides pour réduire ces frais dans le cas d’une première acquisition, mais il s’agit là d’un avantage unique. Comme dans de nombreux pays d’Europe, la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale d’un particulier ou d’un couple n’est pas imposable au Luxembourg, quel qu’en soit le montant.

Les frais courants sont également à prendre en considération. Le propriétaire de la maison est responsable si le toit commence à fuir ou si des tuiles tombent. Il devra par ailleurs certainement entreprendre des réparations ou des transformations au fil des années. Le propriétaire est également responsable s’il fait un mauvais choix ou manque de chance, par exemple si un quartier cossu n’est plus prisé ou si la maison est touchée par un affaissement ou infestée de termites, à moins que la responsabilité ne soit assumée par le constructeur du bâtiment ou son précédent propriétaire.

Les bienfaits et les aléas de la location

Le locataire n’a, pour sa part, pas ce genre de responsabilités. Il lui suffit d’appeler le propriétaire pour lui demander de régler les éventuels problèmes (ce qui se fera plus ou moins rapidement). La location peut toutefois être plus coûteuse. Le coût moyen des loyers à Luxembourg-Ville a augmenté de 115,5% entre 2010 et 2020, et plus rapidement encore dans les communes périphériques telles que Sandweiler (156,7%), Mamer (164,0%) et Niederanven (171,0%). Entre début 2021 et mai 2024, le prix moyen des loyers demandés dans l’ensemble du pays a augmenté de 23% supplémentaires.

Ce phénomène ne se limite pas au Grand-Duché: d’autres grandes villes d’Europe connaissent des hausses de prix similaires en raison d’une offre trop limitée par rapport à la demande. Si la location vous coûte 3.000€ par mois, vous aurez dépensé 900.000€ en 25 ans, sans posséder d’actif au final. Cet argument plaide en faveur de l’achat immobilier. Cependant, si vous changez régulièrement de pays, que vous n’avez pas suffisamment de fonds à disposition ou que vous ne voulez pas vous frotter aux régimes fiscaux de différentes juridictions, la meilleure solution pourrait être de louer un appartement meilleur marché, de taille plus modeste, et d’investir ce que vous épargnez ainsi sur les marchés financiers.

Par exemple, un particulier qui paie 2.528€ de loyer et investit 1.000€ chaque mois sur les marchés d’actions devra débourser mensuellement la même somme qu’un acheteur immobilier qui rembourse 3.528€ de prêt hypothécaire. Si l’on considère que le rendement moyen à long terme du marché d’actions est d’environ 5% par an, ces investissements devraient rapporter 595.500€ au bout de 25 ans. Un investisseur peut faire fructifier ces investissements par le biais d’un produit de retraite qui bénéficiera d’avantages fiscaux dans de nombreux pays.

Il est fort probable que le propriétaire s’en sorte bien mieux une fois à la retraite. Ceci dit, si le locataire a réussi à épargner, il disposera au moins d’un capital susceptible de générer un revenu.

Songer à ses vieux jours

Il est fort probable que le propriétaire s’en sorte bien mieux une fois à la retraite. Le locataire devra toujours payer un loyer, contrairement au propriétaire. Toutefois, si le locataire a réussi à épargner, il disposera au moins d’un capital susceptible de générer un revenu (ou d’acheter un bien qu’il pourra alors utiliser).

À titre d’exemple, le coût annuel du locataire peut encore atteindre 30.000€ par an pour un logement de taille modeste, tandis que le propriétaire devrait s’en sortir avec quelque 5.000€ par an de frais d’entretien et de maintenance. Toutefois, si le locataire a conservé ses investissements de 595.500€, ceux-ci peuvent continuer de croître et rapporter un revenu. S’il est investi de manière appropriée, ce capital peut générer un revenu de 4% par an, soit 23.820€, ramenant ainsi le coût annuel pour le locataire à 6.180€.

Il convient cependant de tenir compte de la fiscalité. Tout revenu provenant d’intérêts obligataires, de dividendes boursiers et de plus-values sera imposable, sauf s’il est détenu via un produit d’investissement fiscalement avantageux, tel qu’un régime de retraite. Cette démarche constitue donc une priorité pour quiconque envisage de louer et d’épargner, plutôt que d’acheter un bien immobilier.

Flexibilité, surtout pour les jeunes

Parmi les jeunes générations, beaucoup se considèrent comme des citoyens du monde qui veulent se sentir libres de déménager quand bon leur semble pour aller là où leur carrière les mène, envisageant les opportunités partout où elles se présentent.

De par sa nature, l’acquisition d’un logement est peu flexible: il peut s’avérer difficile de vendre ou de louer sa maison et cela peut prendre du temps. Il peut être compliqué de gérer un bien immobilier depuis l’étranger: les accidents arrivent et sont susceptibles de nécessiter des réparations coûteuses. Si elle ne constitue pas nécessairement un obstacle, la détention d’un bien immobilier peut être ressentie comme un fardeau pour tout qui recherche avant tout la flexibilité.

Dans un monde parfait, l’acquisition constitue probablement la bonne solution pour la plupart d’entre nous, mais de nombreuses variables entrent en ligne de compte. Ainsi, peut-on compter sur une croissance éternelle des prix des maisons? De même, dans quelle mesure le locataire tient-il à sa liberté? La location n’est pas forcément un mauvais choix, à condition que le locataire épargne de façon judicieuse pour pouvoir subvenir à ses besoins une fois retraité.

Depuis que les taux d’intérêt sont repartis à la hausse en 2022, les propriétaires occupants et les autres propriétaires de logements ont constaté un ralentissement de la croissance des prix immobiliers voire, dans certains pays, une tendance à la baisse.