Crédit-relais: coup de pouce financier ou piège à éviter?

Vous avez repéré la maison de vos rêves, mais vous n’avez pas encore vendu votre logement actuel. Vous ne souhaitez pas prendre une location intermédiaire en attendant de trouver votre futur chez-vous. Le crédit-relais peut être une solution. Comment fonctionne-t-il? Quels sont ses avantages et à quoi faut-il être attentif?

Tobias est propriétaire de son appartement au Luxembourg. En quête d’un logement plus grand, il a trouvé une jolie maison en périphérie de la capitale. Il doit cependant se décider rapidement, faute de quoi la maison sera cédée à un autre acheteur. Or, il vient seulement de mettre en vente son deux-pièces et n’a pas encore trouvé preneur. C’est alors qu’il entend parler du crédit-relais. Mais de quoi s’agit-il exactement?

Crédit-relais: acheter avant de vendre

Le crédit-relais, également appelé prêt-relais ou crédit-pont, est une avance de fonds d’une banque permettant à un propriétaire qui souhaite déménager, de financer l’achat de son nouveau logement sans attendre d’avoir vendu le précédent. Ce crédit intermédiaire est généralement utilisé lorsqu’on ne peut pas faire coïncider la vente de son habitation actuelle avec un nouvel achat immobilier.

Le principe est simple: la banque avance une partie du montant de la vente de l’ancien logement sur une courte période: généralement entre 12 et 24 mois. Jusqu’à la vente du bien immobilier, le bénéficiaire ne rembourse que les intérêts du prêt. En principe, la totalité de l’emprunt est remboursée en une seule fois, avant l’échéance, dès que la vente de l’ancien bien est conclue.

Bon à savoir: Les conditions d’obtention d’un crédit-relais sont les mêmes que pour un crédit immobilier classique. La banque vérifiera le dossier de Tobias, ses revenus, son taux d’endettement, sa capacité d’épargne, la tenue de ses comptes, etc.

Le crédit-relais peut prendre différentes formes. Dans la majorité des cas, le montant de la vente du premier bien ne suffit pas à couvrir le nouvel achat. Le prêt-relais est donc complété par un crédit immobilier classique amortissable à long terme. Les deux types de crédit font partie du plan de financement de la nouvelle habitation.

Plus rarement, le montant de la vente du premier bien suffit à couvrir le nouvel achat et il n’est pas nécessaire de souscrire un emprunt immobilier complémentaire.

Afin de déterminer le montant du crédit-relais, la banque se fonde sur la valeur estimée de revente de l’appartement et retranche les frais restant à régler.

En ce qui concerne Tobias, la vente de son appartement ne couvrira pas le montant de l’achat de sa nouvelle maison. De ce fait, tant que son appartement n’aura pas trouvé preneur, Tobias remboursera d’une part les intérêts de son prêt-relais et d’autre part les mensualités (intérêts et capital) du crédit immobilier.

Bon à savoir: Afin de déterminer le montant du crédit-relais, la banque se fonde sur la valeur estimée de revente de l’appartement et retranche les frais restant à régler : solde du crédit immobilier encore en cours sur le bien à vendre, frais d’agence, aides étatiques, frais de remboursement anticipé, etc.

Crédit-relais: une flexibilité avantageuse…

Le crédit-relais paraît être une option intéressante pour Tobias. Avec ce type d’emprunt, il ne sera pas obligé de se précipiter pour vendre son appartement et met toutes les chances de son côté pour l’acquisition de sa maison. De plus, il pourra directement emménager dans sa nouvelle demeure, sans devoir passer par une location intermédiaire.

Le crédit-relais lui offre aussi la possibilité de payer uniquement les intérêts du prêt jusqu’à ce qu’il ait vendu son appartement. Enfin, à condition que le taux d’emprunt soit variable, il n’aura pas de pénalité à régler lors du remboursement anticipé (comme pour un prêt classique).

Le crédit-relais permet de fluidifier les transactions immobilières.

Le crédit-relais permet de fluidifier les transactions immobilières. Néanmoins, Tobias doit se montrer prudent, car ce type de crédit présente aussi des risques à prendre en considération.

… mais pas sans risque

Avant d’opter pour un crédit-relais, Tobias doit également connaître les limites de ce type d’emprunt.

Un cumul de plusieurs prêts
Le crédit-relais est très souvent adossé à un emprunt immobilier classique. Tobias doit pouvoir assumer financièrement les coûts de deux crédits, voire même de trois, si le prêt de l’appartement qu’il a mis en vente n’est pas encore soldé.

→ Tobias doit effectuer des simulations avec son banquier afin de déterminer son taux d’endettement et sa capacité à prendre en charge plusieurs emprunts.

Plus longtemps le bien immobilier sera en vente, plus le prêt-relais coûtera cher.

Des taux variables souvent plus élevés
Le crédit-relais est habituellement à taux variable. Le prêt étant en principe remboursé dès la vente du bien immobilier, cela permet d’éviter les frais de remboursement anticipé. En revanche, ces taux sont souvent plus élevés que les taux fixes. Tout dépend en fait du dossier de l’emprunteur.

Un coût croissant avec le temps
Plus longtemps l’appartement de Tobias sera en vente, plus son prêt-relais coûtera cher. Il a donc intérêt à solder son crédit-relais rapidement, afin de cesser de payer des intérêts chaque mois.

Des conséquences en cas de non-respect des délais
Un crédit-relais est une solution temporaire accordée pour une courte période. Si Tobias se rend compte qu’il ne parvient pas à trouver d’acquéreur, il doit prévenir son conseiller bancaire dans les meilleurs délais, afin de trouver une solution sur-mesure avec lui. La plupart du temps, le crédit-pont sera prolongé ou un nouveau crédit sera proposé.

→ Afin d’éviter cette situation, Tobias doit vendre son appartement rapidement. L’estimation du prix de vente doit être réaliste et tenir compte de l’état du bien, de sa localisation, du contexte économique, etc. Pour cela, il est conseillé de faire appel à un ou plusieurs experts en immobilier.

Tobias a désormais une idée plus précise du fonctionnement du crédit-relais. Il peut à présent prendre rendez-vous avec son conseiller bancaire, qui lui fera des simulations chiffrées et l’aidera à choisir l’option la mieux adaptée à sa situation.

Si, au bout du compte, Tobias considère que le risque est trop important et que le crédit-relais n’est pas fait pour lui, il peut commencer par vendre son appartement, puis opter pour une location en attendant de trouver la maison de ses rêves. La vente lui servira ainsi d’apport financier pour son nouveau logement.