Neue Möglichkeiten zum Immobilienkauf

Immobilien setzen hohe Geldbestände voraus. Wer Bauland, Wohnhäuser oder Gewerbeimmobilien erwerben möchte, benötigt vor dem Kauf womöglich eine zusätzliche Finanzierung, weil die erforderlichen Mittel entweder nicht vorhanden sind oder in einem Anlageportfolio oder vorhandenen Immobilien angelegt bleiben sollen. Welche Optionen verbleiben?

Der erste Ansprechpartner beim Immobilienkauf ist in vielen Fällen eine Geschäftsbank. Wegen des historisch niedrigen Zinsumfelds in ganz Europa sind die Zinsen derzeit attraktiv. Nach Angaben der Luxemburger Zentralbank sank der durchschnittliche variable Zinssatz auf Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien 2019 gegenüber dem Vorjahr um 0,1 % auf 1,51 %.

Wesentliche Veränderungen der Zinssätze erscheinen auf kurze Sicht unwahrscheinlich. Die Europäische Zentralbank hat unter der Leitung ihrer neuen Präsidentin Christine Lagarde mit der Überprüfung der geldpolitischen Strategie in der Eurozone und ihrer Wirksamkeit begonnen. Allerdings erwarten nur wenige Volkswirtschaftler einen baldigen Zinsanstieg, vor allem mit Blick auf einen langsamen Ausstieg aus der beispiellosen, globalen Pandemie.

Im Fall einer konventionellen Hypothek basieren die Berechnungen auf dem Lohn oder Einkommen und den Ausgaben des Darlehensnehmers sowie auf dem Verhältnis zwischen dem gewünschten Darlehensbetrag und dem Wert der Immobilie. Wer einen „konventionellen“ Hintergrund – ein bezahltes Arbeitsverhältnis, eine angemessene Sicherheitsleistung und eine gute Kreditwürdigkeit – hat, kann wahrscheinlich ohne größere Probleme diesen Weg gehen.

Unkonventionell?

Die Absicherung konventioneller Hypotheken wird schwieriger, wenn Ihre Finanzierungsregelung Unregelmäßigkeiten aufweist. Oft erscheinen diese gar nicht so unnormal: Sie könnten z. B. Selbstständiger oder Firmenchef sein oder einen großen Teil Ihres Einkommens aus variablen Boni bestreiten. Das kann aber schon ausreichten, um Darlehensgeber misstrauisch zu machen. Eine Hypothekenfinanzierung wird dadurch nicht völlig ausgeschlossen, aber es kann bedeuten, dass bestimmte Darlehensgeber wegfallen und dass die Darlehenszinsen steigen.

Für Mietimmobilien sehen die Banken in der Regel andere Kriterien vor. In diesem Fall betragen die Obergrenzen für Darlehen ein Mehrfaches der Mieteinnahmen, und Anleger müssen oftmals eine höhere Sicherheitsleistung aufbringen – in der Regel 30 % des Immobilienwerts. In vielen Fällen verlangen Bankinstitute zusätzliche Sicherheiten neben den Mieteinnahmen. Käufer könnten z. B. nachweisen müssen, dass sie für den Fall, dass die Immobilie leer steht und keine Erträge abwirft, über ausreichende andere Erträge verfügen.

Privatbanken wissen, dass wohlhabende Privatpersonen nur selten bereit sind, ihr sorgsam aufgebautes Anlageportfolio aufzulösen, um Immobilien zu erwerben.

Alternative Sicherheiten

Die Hauptsicherheit der Bank ist bei den meisten Hypothekendarlehen die Immobilie selbst. Manche Privatbanken sind jedoch bereit, Kredite gegen ein Anlageportfolio zu vergeben. Dies ist eine andere Form von „besicherten Krediten“; daher sind die Zinsen im Allgemeinen niedriger als im Fall von unbesicherten Krediten. Privatbanken wissen auch, dass wohlhabende Privatpersonen oft nicht bereit sind, ihr sorgsam aufgebautes Anlageportfolio aufzulösen, um Immobilien zu erwerben, wenn dies ihre langfristigen Ziele gefährdet.

Diese Art von Darlehen kann durch eine Vielzahl von Vermögenswerten besichert werden. Es gibt keine starren Regeln – die Höhe des Darlehens wird mit Ihrer Bank ausgehandelt –, aber gewöhnlich entspricht die Obergrenze einem gewissen Prozentsatz des Marktwerts der Vermögenswerte. Der Betrag hängt von mehreren Faktoren ab, z. B. von der Qualität, Volatilität und Liquidität der betreffenden Vermögenswerte.

Spezialkredite

Für bestimmte Käufe von Immobilien (z. B. in den Bereichen Landwirtschaft, Einzelhandel oder Gewerbe) gibt es eventuell spezialisierte Kreditgeber. Diese Kreditgeber sehen spezifische Geschäftsbedürfnisse tendenziell nuancierter als eine typische Bank und sehen womöglich andere Vergabebedingungen vor.

Die Finanzierung über eine Versteigerung ist eine anerkannte Form der kurzfristigen Darlehensvergabe. Wenn eine Immobilie versteigert wird, muss der Kauf in der Regel innerhalb von 28 Tagen unter Dach und Fach gebracht werden, aber konventionelle Darlehensgeber haben normalerweise nicht genug Zeit, um die erforderlichen Recherchen und Untersuchungen durchzuführen. Die Dauer einer Versteigerung ist meistens auf sechs oder zwölf Monate begrenzt; bis dahin kann der Käufer das Geld bei einem konventionellen Darlehensgeber aufnehmen. Die Zinsen sind höher als bei einer normalen Finanzierung.

Selbstbau-Darlehen können für all jene interessant sein, die den Bau ihres Eigenheims von Anfang an selbst in die Hand nehmen wollen. Diese Art von Hypothekendarlehen wird vom Darlehensnehmer meistens über einen längeren Zeitraum in Tranchen in Anspruch genommen – immer dann, wenn bestimmte Bauabschnitte abgeschlossen sind, z. B. wenn das Fundament gelegt oder das Dach gedeckt ist. Eventuell muss der Hausbesitzer bestimmte zugelassene Baufirmen beauftragen und den Baufortschritt laufend kontrollieren lassen.

Durch das gegenwärtige Niedrigzinsumfeld sind Formen der Kreditaufnahme, die früher teuer waren, attraktiver geworden. Dies gilt z.B. für Zwischenfinanzierungen, die aufgrund hoher Zinsen und Gebühren früher eine teure Option waren

Durch das gegenwärtige Niedrigzinsumfeld sind Formen der Kreditaufnahme, die früher teuer waren, attraktiver geworden. Dies gilt z.B. für Zwischenfinanzierungen, die aufgrund hoher Zinsen und Gebühren früher eine teure Option waren. Daher wurde diese Möglichkeit im Allgemeinen nur als letzter Ausweg in Anspruch genommen, um die Zeit zwischen dem Kauf einer Immobilie und dem Verkauf einer anderen zu überbrücken. Im Vergleich zu anderen Finanzierungsmöglichkeiten handelt es sich jedoch immer noch um eine teure Lösung, die sich aber angesichts der gesunkenen Kosten als nützlich erweisen kann, wenn sich der Abschluss eines Verkaufs lange hinzieht.

Feste oder variable Zinsen?

Variabel verzinsliche Hypothekendarlehen waren in den letzten Jahren angesichts immer weiter fallender Zinsen eine gute Alternative für Darlehensnehmer. Ihr Zinssatz liegt in der Regel zwischen 0,5 % und 1 % über dem Basissatz der Europäischen Zentralbank, und es gab bereits Fälle, in denen Hypothekenzinsen von weniger als 1 % verlangt wurden. Feste Zinsen sind nicht viel höher ; Hypothekendarlehen mit 20 Jahren Laufzeit kosten erstklassige Darlehensnehmer mit viel Eigenkapital nun weniger als 1 % Zinsen.

Wer sich für ein festverzinsliches Darlehen entscheidet, muss eine geeignete Laufzeit wählen. Da die Zinsen im Moment niedrig sind, kann es sich lohnen, einen niedrigen Satz für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig ablösen wollen, müssen Sie jedoch eine Gebühr zahlen (in der Regel einen bestimmten Prozentsatz des Restbetrags). Daher sind lange Laufzeiten ungeeignet, wenn man sein Immobiliendarlehen schnell abbezahlen will. Ein weiterer Faktor ist das Land, in dem das Darlehen aufgenommen wird: 20- oder 25-jährige Laufzeiten sind in Frankreich oder Luxemburg nichts Ungewöhnliches, aber in Großbritannien gehen festverzinsliche Hypothekendarlehen nicht über fünf Jahre hinaus.

Es gibt fast immer eine Möglichkeit, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Die Frage ist eher, wie viel man bereit ist zu zahlen und wie schnell man das Kapital benötigt. Um die richtige Finanzierungslösung zu finden, kann es sich lohnen, über die konventionellen Optionen hinaus zu blicken. Fragen Sie Ihren Bankberater !