Mes finances, mes projets, ma vie
12 juillet 2020

De nouvelles manières d’acquérir un bien immobilier

L’immobilier est un placement qui exige beaucoup de liquidités. Les personnes désireuses d’acquérir un terrain, une habitation ou un immeuble commercial peuvent avoir besoin de financements supplémentaires pour concrétiser leur achat, soit parce qu’ils ne disposent pas des fonds nécessaires, soit parce qu’ils préfèrent conserver ces fonds dans un portefeuille d’investissement ou dans un bien existant. Quelles sont les options qui s’offrent à eux ?

Pour bon nombre de candidats à un achat immobilier, la première porte qu’il faudra pousser sera celle d’une banque commerciale. Les taux sont concurrentiels et reflètent l’environnement de taux d’intérêt historiquement bas qui prévaut dans toute l’Europe. Selon la Banque centrale du Luxembourg, le taux d’intérêt variable moyen sur un prêt hypothécaire pour un bien immobilier résidentiel s’élevait à 1,51 % en 2019, en baisse de 0,1 % par rapport à l’année précédente.

Il est semble-t-il peu probable que les taux d’intérêt augmentent de manière significative à court terme. Sous la direction de sa nouvelle présidente Christine Lagarde, la Banque centrale européenne a initié un grand exercice de révision de la politique de taux d’intérêt dans la zone euro et de son efficacité. Rares sont cependant ceux qui tablent sur un quelconque relèvement des taux à court terme, surtout dans le contexte d’une lente sortie de pandémie sans précédent.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire conventionnel, les calculs se basent sur le salaire ou les revenus et dépenses de l’emprunteur, et sur le montant qu’il souhaite emprunter par rapport à la valeur du bien. Pour les candidats disposant d’un profil conventionnel – emploi salarié, réserve de fonds propres suffisante, bon dossier de crédit – cette procédure ne devrait pas poser de problème majeur.

Et pour les cas moins conventionnels ?

Il devient plus difficile d’obtenir un crédit hypothécaire conventionnel lorsque vos arrangements financiers font l’objet de dispositions particulières. Dans de nombreux cas, ces situations peuvent sembler tout sauf extraordinaires : vous êtes peut-être travailleur indépendant ou chef d’entreprise, ou vous comptez sur des primes variables pour une part importante de vos revenus. Cependant, ces cas de figure peuvent susciter une certaine frilosité de la part des organismes traditionnels de prêts. Le financement hypothécaire n’en est généralement pas pour autant totalement exclu, mais le choix des prêteurs sera certainement restreint et les taux d’intérêt potentiellement moins avantageux.

En règle générale, les banques n’appliquent pas les mêmes critères pour l’achat de biens à mettre en location. Dans ce cas, les limites de l’emprunt se baseront sur un multiple du revenu locatif, et il n’est pas rare que l’investisseur doive effectuer un apport en fonds propres plus important, généralement fixé à 30 % de la valeur du bien. Bien souvent, les organismes financiers ne considéreront pas les revenus locatifs en eux-mêmes comme une garantie : les acquéreurs sont susceptibles de devoir fournir une preuve qu’ils disposent de revenus supplémentaires suffisants dans l’hypothèse où le bien fait l’objet d’un vide locatif.

Les banques privées comprennent que les individus fortunés ne désirent pas renoncer à un portefeuille d’investissement bien construit pour effectuer des achats immobiliers.

Une garantie alternative

Dans la plupart des prêts immobiliers, c’est le bien lui-même qui sert de garantie pour la banque. Cependant, certaines banques privées acceptent de prêter moyennant la mise en gage d’un portefeuille de titres. Il s’agit d’une forme différente de « prêt garanti », ce qui signifie que les taux sont généralement moins élevés que pour un prêt qui n’est adossé à aucune garantie. De même, les banques privées comprennent que les individus fortunés ne désirent pas renoncer à un portefeuille d’investissement bien construit pour effectuer des achats immobiliers si cela doit mettre en péril leurs objectifs à long terme.

Ce type d’emprunt peut être garanti par toute une série d’actifs. Il n’y a pas de règles strictes – le montant que vous pouvez emprunter sera défini en concertation avec votre banque – mais vous pouvez généralement emprunter jusqu’à un certain pourcentage de la valeur marchande des actifs. Le montant dépendra de facteurs tels que la qualité, la volatilité et la liquidité des actifs en question.

Crédits spécialisés

Certains types d’achat de biens, par exemple agricoles, commerciaux ou de détail, peuvent être confiés à des organismes de crédit spécialisés. Ceux-ci comprendront généralement mieux les besoins spécifiques des entreprises qu’une banque traditionnelle, et peuvent avoir des normes de souscription différentes.

Le financement des enchères immobilières est un domaine bien connu du crédit à court terme. Lorsqu’un bien est acheté aux enchères, l’achat doit généralement être réalisé dans un délai de 28 jours, mais les organismes de crédit traditionnels ne sont le plus souvent pas en mesure d’effectuer les recherches et les enquêtes requises dans le temps imparti. Le financement des enchères immobilières est traditionnellement limité dans le temps, à six ou douze mois, période pendant laquelle l’acheteur peut obtenir un emprunt auprès d’un prêteur conventionnel. Les taux seront plus élevés que pour un financement normal.

Ceux qui veulent construire leur maison en partant de zéro pourront quant à eux faire appel au financement de l’auto-construction. Dans ce type de crédit, l’emprunteur prélèvera des montants partiels à mesure que le chantier avance, généralement lorsque des objectifs spécifiques sont atteints – une fois les fondations posées ou la toiture en place par exemple. Le propriétaire peut avoir besoin de faire appel à des entrepreneurs agréés et mettre le chantier sous surveillance permanente.

La baisse des taux d’intérêt a rendu plus attrayantes des formes d’emprunt auparavant onéreuses comme le crédit pont, qui était une option coûteuse, assortie de taux d’intérêt et de frais élevés

La baisse des taux d’intérêt a rendu plus attrayantes des formes d’emprunt auparavant onéreuses comme le crédit relais, qui était une option coûteuse, assortie de taux d’intérêt et de frais élevés. Par conséquent, il n’était généralement utilisé qu’en dernier recours pour combler le vide entre l’achat d’une propriété et la vente d’une autre. S’il reste coûteux par rapport à d’autres formes d’emprunt, compte tenu de la baisse des coûts, il peut s’avérer utile lorsque la vente d’un autre bien prend plus de temps que prévu.

Taux fixe ou variable ?

Les prêts hypothécaires à taux variable ont constitué une excellente solution pour les emprunteurs ces dernières années, les taux d’intérêt étant de plus en plus bas. En général, le taux d’intérêt est fixé entre 0,5 % et 1 % au-dessus du taux de base de la Banque centrale européenne, et certains emprunteurs ont vu leur taux hypothécaire tomber à moins de 1 %. Les taux fixes ne sont pas beaucoup plus élevés ; les prêts hypothécaires sur 20 ans peuvent maintenant coûter moins de 1 % pour les emprunteurs de premier rang qui ont investi une grande part de fonds propres dans leur bien.

Ceux qui optent pour un emprunt à taux fixe devront décider de la durée la plus appropriée. Pour l’instant, les taux sont bas, et il peut être intéressant de bloquer un taux bas aussi longtemps que possible. Toutefois, si vous souhaitez rembourser le prêt de façon anticipée, vous devrez vous acquitter de frais (généralement une partie du montant restant), de sorte que les longues durées ne conviendront pas à ceux qui souhaitent rembourser rapidement leur dette immobilière. Cela dépendra également du pays dans lequel vous empruntez : les durées de 20 ou 25 ans ne sont pas inhabituelles en France ou au Luxembourg, mais la plupart des prêts hypothécaires à taux fixe au Royaume-Uni ne dépassent pas cinq ans.

Il y a presque toujours un moyen d’obtenir un financement pour l’achat d’un bien immobilier. La question est de savoir combien vous êtes prêt à débourser et à quelle vitesse vous avez besoin du capital. Il peut être judicieux d’aller voir plus loin que les solutions conventionnelles pour trouver la bonne formule de financement. Demandez à votre banquier !