Vermietung von Immobilien in Luxemburg

Der luxemburgische Markt ist für Vermieter von Wohnimmobilien äußerst interessant. Da ständig internationale Geschäftsleute und Arbeitnehmer für kurz- oder längerfristige Aufenthalte ins Land strömen und hochwertige Unterkünfte benötigen, ist die Zahl der potenziellen Mieter stets hoch.

Das Bevölkerungswachstum des Landes – von rund 364.000 Einwohnern im Jahr 1980 auf fast 655.000 Einwohner Anfang 2023 – und der anhaltende Mangel im Bereich Wohnungsneubau haben zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geführt. Infolgedessen sind die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen angestiegen. Die Mieten haben sich jedoch ähnlich stark entwickelt, sodass die Renditen nach wie vor attraktiv sind.

Versuche, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt auszugleichen, waren in den letzten Jahren nur begrenzt erfolgreich, da der Bau neuer Wohnungen nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten konnte. Steuerliche Maßnahmen, die den massiven Erwerb von Bauland durch Spekulanten eindämmen sollen, werden wahrscheinlich erst nach Jahren spürbare Auswirkungen zeigen.

Die Behörden haben zwar einige Planungsbeschränkungen aufgehoben, um eine höhere Bebauungsdichte zu ermöglichen und insbesondere höhere Bauten zuzulassen. In den letzten Jahren gab es jedoch andere Faktoren, die eine Lösung des Problems erschwert haben, darunter Lieferkettenunterbrechungen, steigende Kosten für Baumaterialien und eine eingeschränkte Nachfrage nach Wohnimmobiliendarlehen angesichts erhöhter Zinssätze.

Attraktive Renditen

Diese Faktoren haben für einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise gesorgt. Die Mieten haben allerdings Schritt gehalten, sodass die Renditen für Vermieter nach wie vor interessant sind. Nach den neuesten Daten des Anbieters Numbeo liegt Luxemburg bei den Mietkosten für eine Ein-Zimmer-Wohnung außerhalb des Stadtzentrums mit 1.318 Euro an achter Stelle unter den europäischen Städten, hinter Genf, Dublin, London und Zürich, aber vor Paris, Berlin, Frankfurt und Mailand. Laut Expatica liegen die Kosten im Stadtzentrum bei etwa 1.600 Euro, während die Miete für eine Drei-Zimmer-Wohnung auf rund 4.000 Euro beziffert wird.

Der Immobilienagentur Immotop zufolge lagen die Angebotspreise für Mietobjekte im Dezember 2022 bei durchschnittlich 24,05 Euro pro Monat und Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,30% gegenüber den vorangegangenen 12 Monaten entspricht – im Juni 2015 waren es noch 17,64 Euro. Zumindest bis 2022 lag das Wachstum der Mietrenditen in den letzten Jahren über der Inflationsrate.

Rund 30% der luxemburgischen Bevölkerung sind Mieter. Diese Zahl spiegelt zum einen die hohen Erwerbskosten und zum anderen die bedeutende Anzahl der vorübergehend in Luxemburg tätigen Angestellten wider, die sich naturgemäß eher für ein Mietverhältnis entscheiden. Zudem ist es in Luxemburg kulturell üblich, Wohneigentum erst bei Gründung einer Familie zu erwerben, und insbesondere die Generation der Millenials schätzt die Flexibilität einer Mietwohnung. All diese Faktoren dürften die Nachfrage nach Mietobjekten zumindest kurz- bis mittelfristig aufrechterhalten.

Der Markt für hochwertige Mietobjekte ist in Luxemburg gut erschlossen. Der Standardmietvertrag läuft in der Regel über eine Dauer von zwei oder drei Jahren und hat eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten, wobei die Kündigung per Einschreiben erfolgen muss und die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist fällig ist. In vielen Fällen werden Mietverträge jedoch stillschweigend verlängert, oftmals über mehrere Jahre. Solche Langzeitvermietungen sind für Vermieter in der Regel relativ leicht zu verwalten.

Die jährlich vom Mieter zu zahlende Höchstmiete darf 5% des in die Immobilie investierten Betrags nicht überschreiten.

Einschränkungen und Kosten

Es existieren allerdings gesetzliche Vorschriften, um zu verhindern, dass skrupellose Vermieter den Angebotsmangel ausnutzen. Seit 2006 ist gesetzlich festgelegt, dass die jährlich vom Mieter zu zahlende Höchstmiete 5% des in die Immobilie investierten Betrags nicht überschreiten darf, wobei ein Bewertungsverfahren angewendet und nicht lediglich der Kaufpreis zugrunde gelegt wird. Vermieter sichern sich in der Regel ab, indem sie für die Zahlung der Miete Referenzen einholen oder Bürgen verlangen. Des Weiteren ist eine Kaution zu zahlen, die höchstens drei Monatsmieten betragen darf und einbehalten werden kann, falls die Miete nicht gezahlt oder das Objekt über normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren hinaus beschädigt wurde.

In der ausgewiesenen Mietrendite sind Ausgaben wie Maklergebühren oder Reparaturen nicht berücksichtigt. Maklergebühren können das Zwei- bis Dreifache der monatlichen Miete betragen, zuzüglich Mehrwertsteuer von derzeit 17%. Vermieter sollten daher Vergleiche anstellen und nicht nur die Kosten, sondern auch die für die Mietersuche benötigte Zeit berücksichtigen, denn diese stellt einen wichtigen Faktor für die Rentabilität der Immobilie dar. Üblicherweise zahlt der Mieter die mit dem Gebäude bzw. dem Wohnraum verbundenen Kosten für Dienstleistungen wie Routinewartungsarbeiten, Abfall- und Versorgungsgebühren. Dies ist allerdings im Mietvertrag festzuhalten.

Beim Kauf eines Mietobjekts müssen potenzielle Kapitalanleger in der Regel mindestens 30% des Kaufpreises aufbringen – im Falle einer durchschnittlichen Zwei-Zimmer-Wohnung in Luxemburg-Stadt kann sich dieser Betrag auf 300.000 Euro oder mehr belaufen. Die Banken achten nicht nur auf die Mietrendite, sondern auch auf die Gesamteinkünfte des Käufers, einschließlich seines Anlagevermögens, um zu entscheiden, ob sie ihm den verbleibenden Betrag als Darlehen gewähren.

Die Zinsen für Mietobjekte sind im Allgemeinen etwas höher als bei herkömmlichen Immobiliendarlehen, und anders als Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum kommen Kapitalanleger nicht in den Genuss der verschiedenen steuerlichen Vergünstigungen.

Anschaffungskosten

Wohnimmobiliendarlehen weisen in der Regel etwas höhere Zinssätze auf als Immobiliendarlehen für Eigennutzer, die darüber hinaus von – für Investoren nicht verfügbaren – Steuergutschriften profitieren. Sie müssen auch die Nebenkosten berücksichtigen, die mit dem Immobilienkauf in Luxemburg verbunden sind, einschließlich der Notarkosten, die per Gesetz rund 1,5% des Immobilienwerts betragen, sowie Registrierungs- oder Umschreibungsgebühren in Höhe von 6% und Eintragungsgebühren von 1%, plus der jährlichen erhobenen lokalen Grundsteuer, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt. Die im Vorfeld aufzubringenden Mittel für den Erwerb eines Mietobjekts sind also beachtlich.

Verträge zwischen Mietern und Vermietern, in denen die monatlichen Mietzahlungen und die Vertragslaufzeit sowie weitere Bedingungen festgehalten sind, werden in der Regel vom Immobilienmakler oder einem Anwalt gegen Gebühr erstellt. Der Mietvertrag muss innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung bei der Einregistrierungs- und Domänenverwaltung registriert werden, wofür eine Gebühr von 0,6% der Gesamtmiete berechnet wird.

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Immobilie zu versichern und dem Mieter eine Kopie des sogenannten Energiepasses des Mietobjekts auszuhändigen, der Aufschluss über die Energieeffizienz gibt. Diese zusätzlichen Kosten sollten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Es ist daher wichtig, dass Vermieter sie in ihren Berechnungen berücksichtigen.

Den Markt ausloten

Die meisten Vermieter werden zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll erstellen und bei Auszug eine Bestandsaufnahme vornehmen. Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung im selben Zustand zu verlassen, in dem er sie bei Einzug vorgefunden hat. Das Übergabeprotokoll soll helfen, etwaige Abweichungen aufzudecken. Allerdings werden die meisten Vermieter Zugeständnisse für Gebrauchs- und Abnutzungsspuren machen, die bei der normalen Nutzung von Wohnraum entstehen.

Jeder potenzielle Vermieter sollte den natürlichen Markt für das von ihm angebotene Objekt verstehen. Unter jungen Berufstätigen in Städten sind eine zentrale Lage, ein lebendiges Wohnviertel und eine gute Verkehrsanbindung wahrscheinlich heiß begehrt. Bei internationalen Familien steht der Zugang zu europäischen oder internationalen Schulen möglicherweise weiter oben auf der Liste. Bevor man ein Mietobjekt kauft, empfiehlt es sich grundsätzlich, Recherche über potenzielle Mieter zu betreiben und sich über das Nachfrageniveau zu informieren.

Gerät ein Mieter über mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverhältnis zu beenden, eine Zwangsräumung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen einzuklagen.

Wie sorgfältig man auch vorgehen mag: Es besteht immer das Risiko, dass man an einen unehrlichen Mieter gerät oder sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert. Doch auch Vermieter haben Rechte: Mieter können nicht eigenmächtig die Miete kürzen bzw. Mietzahlungen vorenthalten – auch nicht bei echten Missständen, zum Beispiel, wenn Reparaturen nicht zeitnah durchgeführt werden. Gerät ein Mieter über mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverhältnis zu beenden, eine Zwangsräumung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen einzuklagen.

Streitbeilegung

Auch ein Mieter kann in begründeten Fällen vor Gericht gehen und eine Mietminderung beantragen. Verstößt der Vermieter nach Auffassung des Gerichts gegen gesetzliche Vorschriften, kann die Mietminderung durch richterlichen Beschluss erwirkt werden. Darüber hinaus können Mieter sich an die für ihr Mietobjekt zuständige städtische Mietkommission wenden, um eine Mietminderung einzufordern, falls die Miete als unrechtmäßig hoch erachtet wird. Die Mietkommissionen der Stadtverwaltungen können auch als Schlichtungsstellen fungieren.

Genauso wenig kann ein Vermieter einseitig eine Mieterhöhung durchsetzen. Er muss den Mieter zunächst schriftlich davon in Kenntnis setzen und Gründe anführen, die eine solche Erhöhung rechtfertigen sollen. Wenn der Mieter die Erhöhung anficht, muss er den Fall der örtlichen Mietkommission vorlegen. Anschließend werden beide Parteien vorgeladen, um zu versuchen, eine Lösung zu finden. Der Vermieter kann die Miete alle zwei Jahre erhöhen, jedoch nicht um mehr als 5% der ursprünglichen Investition.

Käufer von Mietobjekten in Luxemburg haben in den vergangenen Jahren von günstigen Marktbedingungen mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten profitiert. Allerdings müssen potenzielle Kapitalanleger Sorgfalt walten lassen, um sicherzustellen, dass sie die erwarteten Renditen auch erzielen können.