Meine Finanzen, meine Projekte, mein Leben
November 26, 2020

Vermietung von Immobilien in Luxemburg

  Gesammelt von myLIFE team myHOME Februar 27, 2020 93

Der luxemburgische Markt ist für Vermieter von Wohnimmobilien äußerst interessant. Da regelmäßig internationale Geschäftsleute für kurz- oder längerfristige Aufenthalte ins Land strömen und hochwertige Unterkünfte benötigen, ist die Zahl der potenziellen Mieter stets hoch. Gleichzeitig hat das Bevölkerungswachstum zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geführt, wodurch die Preise für Häuser und Wohnungen gestiegen sind. Die Mieten haben sich jedoch ähnlich stark entwickelt, sodass die Renditen nach wie vor attraktiv sind. Sehen wir uns das Ganze einmal genauer an!

Derzeit ist in Luxemburg kein Ende des Immobilienbooms in Sicht. Dies liegt teilweise an der wachsenden Bevölkerungszahl, die seit 1980 von damals 364.000 auf heute über 615.000 gestiegen ist. Wir verzeichnen heute eine solide Wachstumsrate von 2,5 %, sodass bis 2050 mit einer Einwohnerzahl von sage und schreibe 1,1 Millionen zu rechnen ist. Die Zahl der verfügbaren Neubauten konnte mit dieser stetig steigenden Nachfrage nicht mithalten. Zwar gibt es Pläne für Wohnungsbauten mit einer höheren Wohnraumdichte, um das Problem zu lösen, doch wird die Umsetzung einige Zeit in Anspruch nehmen.

Attraktive Renditen

In der Folge sind die Immobilienpreise im Durchschnitt um nahezu 5 % jährlich und in den letzten Jahren sogar noch schneller gestiegen. Die Mieten haben mit dem Preisanstieg mitgehalten, sodass die Mietrenditen für Vermieter nach wie vor interessant sind. Beispielsweise beträgt die Rendite für eine 120 Quadratmeter große Wohnung in der Luxemburger Innenstadt gut 4 %, und die Hauptstadt ist in Bezug auf das absolute Mietpreisniveau mit Paris, Dublin und Kopenhagen vergleichbar.

Rund 30 % der luxemburgischen Bevölkerung sind Mieter. Diese Zahl spiegelt zum einen die hohen Erwerbskosten und zum anderen die hohe Anzahl der vorübergehend in Luxemburg tätigen Angestellten wider, die sich naturgemäß für ein Mietverhältnis entscheiden. Des Weiteren ist es in der Kultur der nationalen Bevölkerung verankert, Wohneigentum erst bei Gründung einer Familie zu erwerben. Darüber hinaus sträuben sich zum Beispiel die flexibilitätsliebenden Millennials vor dem Häuserkauf und wohnen lieber zur Miete. All diese Faktoren dürften die Nachfrage nach Mietobjekten auf kurze Sicht aufrechterhalten.

Der Markt für hochwertige Mietobjekte ist in Luxemburg gut erschlossen. Der Standardmietvertrag läuft in der Regel über eine Dauer von zwei oder drei Jahren und hat eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten, wobei die Kündigung per Einschreiben erfolgen muss und die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist fällig ist. In vielen Fällen werden Mietverträge jedoch stillschweigend verlängert, oftmals über mehrere Jahre. Solche Langzeitvermietungen sind für Vermieter in der Regel relativ leicht zu verwalten.

Die jährlich vom Mieter zu zahlende Höchstmiete darf 5 % des in die Immobilie investierten Betrags nicht überschreiten.

Einschränkungen und Kosten

Es existieren allerdings gesetzliche Vorschriften, um zu verhindern, dass skrupellose Vermieter den Angebotsmangel ausnutzen. Die jährlich vom Mieter zu zahlende Höchstmiete darf 5 % des in die Immobilie investierten Betrags nicht überschreiten. Vermieter sichern sich in der Regel ab, indem sie für die Zahlung der Miete Referenzen einholen oder Bürgen verlangen. Des Weiteren ist eine Kaution zu zahlen, die einbehalten werden kann, falls die Miete nicht gezahlt oder das Objekt über normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren hinaus beschädigt wurde.

In der ausgewiesenen Mietrendite sind Ausgaben wie Maklergebühren oder Reparaturen nicht berücksichtigt. Maklergebühren können das Zwei- bis Dreifache der monatlichen Miete betragen, zuzüglich Mehrwertsteuer von derzeit 17 %. Vermieter sollten daher Vergleiche anstellen und nicht nur die Kosten, sondern auch die für die Mietersuche benötigte Zeit berücksichtigen. Üblicherweise zahlt der Mieter die mit dem Gebäude bzw. dem Wohnraum verbundenen Kosten für Dienstleistungen wie Routinewartungsarbeiten, Abfall- und Versorgungsgebühren. Dies ist allerdings im Mietvertrag festzuhalten.

Beim Kauf eines Mietobjekts müssen potenzielle Kapitalanleger in der Regel mindestens 30 % des Kaufpreises aufbringen – im Falle einer Zwei-Zimmer-Wohnung in begehrter Wohnlage in Luxemburg-Stadt kann sich dieser Betrag schon einmal auf 300.000 Euro belaufen. Die Banken achten nicht nur auf die Mietrendite, sondern auch auf die Gesamteinkünfte des Käufers in spe, einschließlich seines Anlageportfolios, um zu entscheiden, ob sie ihm den verbleibenden Betrag als Darlehen gewähren.

Die Zinsen für Mietobjekte sind im Allgemeinen etwas höher als bei herkömmlichen Immobiliendarlehen, und anders als Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum kommen Kapitalanleger nicht in den Genuss der verschiedenen steuerlichen Vergünstigungen.

Anschaffungskosten

Die Zinsen für Mietobjekte sind im Allgemeinen etwas höher als bei herkömmlichen Immobiliendarlehen, und anders als Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum kommen Kapitalanleger nicht in den Genuss der verschiedenen steuerlichen Vergünstigungen. Sie müssen auch die Nebenkosten berücksichtigen, die mit dem Immobilienkauf in Luxemburg verbunden sind, einschließlich der Notarkosten, die per Gesetz 1,5 % des Immobilienwerts betragen, sowie Registrierungs- oder Umschreibungsgebühren in Höhe von 6 % und Eintragungsgebühren von 1 %, plus der jährlichen Grundsteuer, die je nach Kanton unterschiedlich ausfällt. Die im Vorfeld aufzubringenden Kosten für den Erwerb eines Mietobjekts sind also beachtlich.

Verträge zwischen Mietern und Vermietern, in denen die monatlichen Mietzahlungen und die Vertragslaufzeit sowie weitere Bedingungen festgehalten sind, werden in der Regel vom Immobilienmakler oder einem Anwalt gegen Gebühr erstellt. Der Mietvertrag muss innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung bei der Einregistrierungs- und Domänenverwaltung (www.aed.public.lu) registriert werden, wofür eine Gebühr von 0,6 % der Gesamtmiete berechnet wird.

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Immobilie zu versichern und dem Mieter eine Kopie des Energiepasses des Mietobjekts auszuhändigen, der Aufschluss über die Energieeffizienz gibt. Da diese zusätzlichen Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen sind, sollten sie in den Berechnungen eines jeden Vermieters berücksichtigt werden.

Den Markt ausloten

Die meisten Vermieter werden zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll erstellen und bei Auszug eine Bestandsaufnahme vornehmen. Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung im selben Zustand zu verlassen, in dem er sie bei Einzug vorgefunden hat. Das Übergabeprotokoll soll in diesem Zusammenhang bei etwaigen Problemen helfen. Allerdings werden die meisten Vermieter Zugeständnisse für Gebrauchs- und Abnutzungsspuren machen, die bei der normalen Nutzung von Wohnraum entstehen.

Jeder potenzielle Vermieter sollte den natürlichen Markt für das von ihm angebotene Objekt verstehen. Unter jungen Berufstätigen in Städten sind eine zentrale Lage, ein lebendiges Wohnviertel und eine gute Verkehrsanbindung wahrscheinlich heiß begehrt. Bei internationalen Familien steht der Zugang zu europäischen oder internationalen Schulen vermutlich ganz weit oben auf der Liste. Bevor man ein Mietobjekt kauft, empfiehlt es sich grundsätzlich, ein wenig Recherche über potenzielle Mieter zu betreiben und sich über das Nachfrageniveau zu informieren.

Gerät ein Mieter über mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverhältnis zu beenden, eine Zwangsräumung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen einzuklagen.

Wie sorgfältig man auch vorgehen mag: Es besteht immer das Risiko, dass man an einen unehrlichen Mieter gerät oder sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert. Doch auch Vermieter haben Rechte: Mieter können nicht eigenmächtig die Miete kürzen bzw. Mietzahlungen vorenthalten – auch nicht bei echten Missständen, zum Beispiel wenn Reparaturen nicht zeitnah durchgeführt werden. Gerät ein Mieter über mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverhältnis zu beenden, eine Zwangsräumung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen einzuklagen.

Streitbeilegung

Auch ein Mieter kann in begründeten Fällen vor Gericht gehen und eine Mietminderung beantragen. Verstößt der Vermieter nach Auffassung des Gerichts gegen gesetzliche Vorschriften, kann die Mietminderung durch richterlichen Beschluss erwirkt werden. Darüber hinaus können Mieter sich an die für ihr Mietobjekt zuständige städtische Mietkommission wenden, um eine Mietminderung einzufordern, falls die Miete als unrechtmäßig hoch erachtet wird. Die Mietkommissionen der Stadtverwaltungen können auch als Schlichtungsstellen fungieren.

Genauso wenig kann ein Vermieter einseitig eine Mieterhöhung durchsetzen. Er muss den Mieter zunächst schriftlich davon in Kenntnis setzen und Gründe für die Erhöhung anführen. Wenn der Mieter die Erhöhung anficht, muss er den Fall der örtlichen Mietkommission vorlegen. Anschließend werden beide Parteien vorgeladen, um zu versuchen, eine Lösung zu finden.

Käufer von Mietobjekten in Luxemburg haben in den vergangenen Jahren von günstigen Marktbedingungen mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten profitiert. Allerdings müssen potenzielle Kapitalanleger Sorgfalt walten lassen, um sicherzustellen, dass sie die erwarteten Renditen erzielen.