Louer un bien immobilier au Luxembourg

Le Luxembourg est un marché très intéressant en ce qui concerne la mise en location de biens immobiliers résidentiels. Il est en effet très facile d’y trouver des locataires dès lors que le pays accueille un flux constant de professionnels et employés internationaux en mission de plus ou moins longue durée à la recherche de logements de qualité.

Dans le même temps, la croissance démographique du pays (avec un nombre d’habitants qui est passé de quelque 364.000 en 1980 à près de 655.000 début 2023), combinée à une pénurie constante de nouvelles constructions, a alimenté un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande. Si cette situation a fait monter en flèche les prix des maisons et appartements, les loyers ont suivi le rythme et les rendements locatifs demeurent intéressants.

Les tentatives menées pour corriger le déséquilibre entre l’offre et la demande ces dernières années n’ont guère été fructueuses, la construction de nouvelles résidences ne parvenant pas à raccrocher le train de la demande accrue. Les mesures fiscales destinées à lutter contre les spéculateurs qui accumulent les terrains réservés à la construction ne porteront probablement pas leurs fruits avant plusieurs années.

Et si les autorités ont décidé de lever certaines contraintes urbanistiques afin de permettre des logements à plus forte densité de population, en autorisant par exemple la construction de bâtiments plus grands, d’autres facteurs ont freiné les efforts consentis pour résoudre le problème ces dernières années, comme les perturbations au niveau de la chaîne d’approvisionnement, l’augmentation des coûts des matériaux de construction et la hausse des taux d’intérêt limitant la demande en prêts immobiliers.

Des rendements locatifs intéressants

Ces facteurs ont tiré les prix des logements vers le haut, mais les loyers ont suivi le rythme, ce qui permet aux propriétaires de conserver des rendements élevés. Selon les dernières données du fournisseur Numbeo, Luxembourg est la huitième ville européenne la plus chère en termes de coûts locatifs pour un appartement une chambre en dehors du centre, à 1.318 EUR, derrière Genève, Dublin, Londres et Zurich, mais devant Paris, Berlin, Francfort et Milan. Ce montant se monte à quelque 1.600 EUR dans le centre-ville, selon Expatica, et à environ 4.000 EUR pour un appartement trois chambres.

L’agence immobilière Immotop affirme que les prix des locations se montent en moyenne à 24,05 EUR par mois par mètre carré à décembre 2022, soit une augmentation de 2,30 % sur 12 mois (à titre de comparaison, ce montant était de 17,64 EUR en juin 2015). La croissance des rendements locatifs a été supérieure à l’inflation ces dernières années, tout du moins jusqu’en 2022.

Les habitants du Grand-Duché sont environ 30 % à opter pour la location plutôt que pour l’achat d’un logement, une situation qui s’explique par les prix élevés de l’immobilier, le nombre important de résidents temporaires (dont le réflexe naturel est de louer) et la coutume locale de n’acheter qu’au moment de fonder une famille, sans oublier la préférence marquée des millennials pour la solution, plus flexible, de la location. Autant de facteurs qui devraient contribuer à étayer la demande de logements à louer à court et moyen termes au moins.

Le marché luxembourgeois de la location de biens de grande qualité est particulièrement prospère. Le contrat de location standard est généralement conclu pour une durée de deux ou trois ans et peut être résilié moyennant un préavis d’au moins trois mois, qui doit être notifié par lettre recommandée, tous les loyers restant dus jusqu’à la fin de la période de préavis. Les contrats sont par ailleurs souvent prolongés de manière tacite, parfois pour plusieurs années. En règle générale, le bail est donc relativement facile à gérer pour le propriétaire.

Le loyer annuel demandé aux locataires ne peut pas dépasser 5% du montant investi dans le bien.

Restrictions et frais

Il existe des règles juridiques visant à éviter que des propriétaires sans scrupules ne profitent du déséquilibre entre l’offre et la demande. En vertu d’une loi adoptée en 2006, le loyer demandé aux locataires ne peut pas dépasser 5 % du montant investi dans le bien, montant déterminé selon un processus d’évaluation et non uniquement en fonction de la somme déboursée pour le logement. En règle générale, les propriétaires cherchent à se couvrir en exigeant la désignation d’un référent de confiance ou d’un garant au titre du paiement du loyer ainsi que le versement d’une caution, correspondant à trois mois de loyer maximum, qui peut être retenue en cas de loyer impayé ou de dommages au bien ne découlant pas de l’usure normale.

Le rendement locatif global ne tient pas compte des dépenses telles que les frais d’agence immobilière ou de réparation. Les frais d’agence peuvent représenter jusqu’à deux ou trois mois de loyer, plus 17% de taxe sur la valeur ajoutée (taux actuel). Les propriétaires ont bien évidemment la possibilité de comparer les offres afin de trouver le meilleur compromis en termes de coût et de rapidité à trouver preneur, un facteur crucial pour déterminer la rentabilité du bien. Le locataire prend généralement en charge les frais liés au bâtiment ou aux services de logement (entretien courant, enlèvement des déchets, services publics, etc.), mais cela doit être indiqué clairement dans le contrat de location.

En règle générale, il est nécessaire de réunir au moins 30 % du prix d’achat afin de pouvoir acquérir un bien immobilier à louer, ce qui peut représenter 300.000 EUR ou plus pour un deux-chambres situé à Luxembourg-Ville. Avant d’accepter de prêter le reste de la somme, les banques examineront non seulement le rendement locatif, mais également les revenus globaux de l’acheteur, en ce compris ses investissements.

L’investissement locatif donne souvent lieu à des taux hypothécaires légèrement plus élevés que ceux applicables à l’achat d’un logement en vue d’y habiter et ne permet pas de prétendre aux crédits d’impôts offerts dans ce dernier cas.

Coûts d’acquisition

Les taux d’intérêt des prêts destinés à l’acquisition d’un bien à louer tendent à être légèrement plus élevés que pour des biens occupés par l’acheteur, qui bénéficient par ailleurs de crédits d’impôt non accessibles aux investisseurs. Il convient en outre de tenir compte des autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier au Grand-Duché, parmi lesquels les frais de notaire (fixés par la loi à environ 1,5% de la valeur du bien), les droits d’enregistrement ou de mutation (6%) et les droits de transcription (1%), auxquels s’ajoutent les taxes foncières annuelles locales, variables d’une municipalité à l’autre. La somme à avancer au titre d’un investissement locatif est donc considérable.

Le contrat conclu entre le locataire et le propriétaire fixe les modalités de la location (loyer mensuel, durée, etc.) et est généralement rédigé par l’agent immobilier ou un avocat, contre rémunération. Il doit être enregistré dans les trois mois suivant sa signature auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines, qui imposera une taxe équivalente à 0,6% du montant total de la location.

Le propriétaire est légalement tenu de souscrire une assurance locative et de fournir au locataire une copie de ce qu’on appelle le « passeport énergétique » du logement , qui en décrit l’efficacité énergétique. Ces coûts supplémentaires doivent être soustraits des revenus générés par le bien et être pris en considération dans les calculs du propriétaire.

Connaître le marché

La plupart des propriétaires procèdent à un état des lieux au début et à la fin du bail. Le locataire est tenu de rendre le logement dans le même état qu’il l’a reçu, l’état des lieux permettant à cet égard d’identifier tout souci éventuel. Les traces d’usure normale ne sont généralement pas considérées comme des dégâts locatifs par les propriétaires.

Il est impératif pour un propriétaire d’identifier le type de locataires auquel s’adresse son bien. Les jeunes travailleurs recherchent plus volontiers une situation centrale en ville, un quartier animé et la proximité des transports en commun, tandis que les familles internationales privilégient plutôt l’accès aux écoles européennes ou internationales. Il est toujours utile de faire des recherches sur les locataires potentiels et le niveau de la demande avant d’acheter un bien immobilier dans l’optique de le mettre en location.

Si un locataire ne verse pas son loyer pendant plusieurs mois, le propriétaire peut intenter une action en justice pour résilier le bail, expulser le locataire et obtenir le remboursement du montant dû, avec intérêts.

Peu importe le soin déployé par le propriétaire, le risque de tomber sur un locataire malhonnête ou en difficulté financière ne peut être exclu. Mais le propriétaire a lui aussi des droits : les locataires ne peuvent pas décider unilatéralement de verser un loyer moins élevé ou de ne pas en verser du tout, même en cas de grief légitime (p. ex. si des travaux de réparation ne sont pas exécutés rapidement). Si un locataire ne verse pas son loyer pendant plusieurs mois, le propriétaire peut intenter une action en justice pour résilier le bail, expulser le locataire et obtenir le remboursement du montant dû, avec intérêts.

Résolution des litiges

Le locataire peut lui aussi intenter une action en justice s’il s’estime en droit de prétendre à une réduction de loyer en réparation d’un grief, qu’il ne pourra obtenir que sur ordonnance d’un juge si le propriétaire est reconnu en tort. Il a également la possibilité de s’adresser à la commission des loyers de la municipalité dont relève le bien s’il considère que son loyer est anormalement élevé. La commission des loyers concernée, qui opère depuis les bureaux de l’administration municipale, peut par ailleurs faire office d’organe de conciliation.

De la même manière, le propriétaire ne peut pas décider unilatéralement d’augmenter le loyer  sans prévenir le locataire par écrit en précisant les motifs supposés justifier la hausse envisagée. En cas de contestation, le locataire doit s’adresser à la commission des loyers locale, qui convoquera les deux parties en vue de trouver une solution. Les propriétaires sont en droit de procéder tous les deux ans à une augmentation du loyer, qui ne peut toutefois dépasser 5 % du montant investi initialement.

Les propriétaires de logements à louer au Luxembourg ont bénéficié d’un environnement de marché favorable ces dernières années, caractérisé par une hausse des prix et des loyers. Les investisseurs potentiels doivent toutefois faire preuve de vigilance afin d’être certains de pouvoir raisonnablement anticiper les rendements qu’ils sont en droit d’attendre.