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23 janvier 2021

Louer un bien immobilier au Luxembourg

Le Luxembourg est un marché porteur en ce qui concerne la mise en location de biens immobiliers résidentiels. Il est en effet très facile d’y trouver des locataires dès lors que le pays accueille un flux constant de professionnels internationaux en mission de plus ou moins longue durée à la recherche de logements de qualité. Par ailleurs, la croissance de la population a provoqué un déséquilibre entre l’offre et la demande, qui a fait flamber les prix des biens résidentiels. Les loyers ont emprunté la même voie et offrent toujours des rendements intéressants pour les propriétaires. Penchons-nous de plus près sur la question !

Le boom immobilier que connaît le Grand-Duché ne montre aucun signe d’essoufflement, sous l’effet notamment de la croissance démographique. Sa population est en effet passée de 364.000 habitants en 1980 à plus de 615.000 aujourd’hui et continue de croître à un rythme soutenu d’environ 2,5 %. Elle devrait représenter pas moins de 1,1 million d’habitants d’ici 2050. La construction de nouveaux logements s’est avérée insuffisante pour répondre à la hausse régulière de la demande et bien que des plans aient été établis afin d’y remédier en aménageant des zones résidentielles à plus forte densité, leur concrétisation prendra du temps.

Des rendements locatifs intéressants

Dans ce contexte, les prix de l’immobilier ont augmenté de près de 5 % par an en moyenne, et la tendance s’est encore accélérée ces dernières années. Il en va de même pour les loyers, ce qui permet aux propriétaires de conserver des rendements locatifs élevés. Un appartement de 120 m2 à Luxembourg-Ville, qui est comparable à Paris, Dublin et Copenhague en termes de niveau absolu des loyers, offre actuellement un rendement d’un peu plus de 4 %.

Les habitants du Grand-Duché sont environ 30 % à opter pour la location plutôt que pour l’achat d’un logement, une situation qui s’explique par les prix élevés de l’immobilier, le nombre important de résidents temporaires (dont le réflexe naturel est de louer) et la coutume locale de n’acheter qu’au moment de fonder une famille. Les Millennials sont en outre plus réticents à l’idée d’acquérir un bien immobilier, préférant souvent la flexibilité offerte par la location. Autant de facteurs qui devraient contribuer à étayer la demande de logements à louer à court terme.

Le marché luxembourgeois de la location de biens de grande qualité est particulièrement prospère. Le contrat de location standard est généralement conclu pour une durée de deux ou trois ans et peut être résilié moyennant un préavis d’au moins trois mois, qui doit être notifié par lettre recommandée, tous les loyers restant dus jusqu’à la fin de la période de préavis. Les contrats sont par ailleurs souvent prolongés de manière tacite, parfois pour plusieurs années. En règle générale, le bail est donc relativement facile à gérer pour le propriétaire.

Le loyer annuel demandé aux locataires ne peut pas dépasser 5 % du montant investi dans le bien.

Restrictions et frais

Il existe des règles juridiques visant à éviter que des propriétaires sans scrupules ne profitent du déséquilibre entre l’offre et la demande. Le loyer annuel demandé aux locataires ne peut pas dépasser 5 % du montant investi dans le bien. En règle générale, les propriétaires cherchent à se couvrir en exigeant la désignation d’un référent de confiance ou d’un garant au titre du paiement du loyer ainsi que le versement d’une caution, qui peut être retenue en cas de loyer impayé ou de dommages au bien ne découlant pas de l’usure normale.

Le rendement locatif global ne tient pas compte des dépenses telles que les frais d’agence immobilière ou de réparation. Les frais d’agence peuvent représenter jusqu’à deux à trois mois de loyer, plus 17 % de TVA (taux actuel). Les propriétaires ont bien évidemment la possibilité de comparer les offres afin de trouver le meilleur compromis en termes de coût et de rapidité à trouver preneur. Le locataire prend généralement en charge les frais liés au bâtiment ou aux services de logement (entretien courant, enlèvement des déchets, services publics, etc.), mais cela doit être indiqué clairement dans le contrat de location.

En règle générale, il est nécessaire de réunir au moins 30 % du prix d’achat afin de pouvoir acquérir un bien immobilier à louer, ce qui peut représenter pas moins de 300.000 EUR pour un deux-chambres situé dans un quartier prisé de Luxembourg-Ville. Avant d’accepter de prêter le reste de la somme, les banques examineront non seulement le rendement locatif, mais également les revenus globaux de l’acheteur potentiel, en ce compris son portefeuille d’investissement.

L’investissement locatif donne souvent lieu à des taux hypothécaires légèrement plus élevés que ceux applicables à l’achat d’un logement en vue d’y habiter et ne permet pas de prétendre aux crédits d’impôts offerts dans ce dernier cas.

Coûts d’acquisition

L’investissement locatif donne souvent lieu à des taux hypothécaires légèrement plus élevés que ceux applicables à l’achat d’un logement en vue d’y habiter et ne permet pas de prétendre aux crédits d’impôts offerts dans ce dernier cas. Il convient en outre de tenir compte des autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier au Grand-Duché, parmi lesquels les frais de notaire (fixés par la loi à environ 1,5 % de la valeur du bien), les droits d’enregistrement ou de mutation (6 %) et les droits de transcription (1 %), auxquels s’ajoutent les taxes foncières annuelles, variables d’un canton à l’autre. La somme à avancer au titre d’un investissement locatif est donc conséquente.

Le contrat conclu entre le locataire et le propriétaire fixe les modalités de la location (loyer mensuel, durée, etc.) et est généralement rédigé par l’agent immobilier ou un avocat, contre rémunération. Il doit être enregistré dans les trois mois suivant sa signature auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines (www.aed.public.lu), qui imposera une taxe équivalente à 0,6 % du montant total de la location.

Le propriétaire est légalement tenu de souscrire une assurance locative et de fournir au locataire une copie du « passeport énergétique » du bien, qui en décrit l’efficacité énergétique. Ces coûts supplémentaires, à soustraire des revenus générés par le bien, doivent être pris en considération dans les calculs du propriétaire.

Connaître le marché

La plupart des propriétaires procèdent à un état des lieux au début et à la fin du bail. Le locataire est tenu de rendre le logement dans le même état qu’il l’a reçu, l’état des lieux  permettant à cet égard d’identifier tout problème éventuel. Les traces d’usure normale ne sont généralement pas considérées comme des dégâts locatifs par les propriétaires.

Il est impératif pour un propriétaire d’identifier le type de locataires auquel s’adresse son bien. Les jeunes travailleurs recherchent plus volontiers une situation centrale en ville, un quartier animé et la proximité des transports en commun, tandis que les familles internationales privilégient plutôt l’accès aux écoles européennes ou internationales. Il est toujours utile de faire des recherches sur les locataires potentiels et le niveau de la demande avant d’acheter un bien immobilier dans l’optique de le mettre en location.

Si un locataire ne verse pas son loyer pendant plusieurs mois, le propriétaire peut intenter une action en justice pour résilier le bail, expulser le locataire et obtenir le remboursement du montant dû, avec intérêts.

Peu importe le soin déployé par le propriétaire, le risque de tomber sur un locataire malhonnête ou en difficulté financière ne peut être exclu. Mais le propriétaire a lui aussi des droits : les locataires ne peuvent pas décider unilatéralement de verser un loyer moins élevé ou de ne pas en verser du tout, même en cas de grief légitime (p. ex. si des travaux de réparation ne sont pas exécutés rapidement). Si un locataire ne verse pas son loyer pendant plusieurs mois, le propriétaire peut intenter une action en justice pour résilier le bail, expulser le locataire et obtenir le remboursement du montant dû, avec intérêts.

Résolution des litiges

Le locataire peut lui aussi intenter une action en justice s’il s’estime en droit de prétendre à une réduction de loyer en réparation d’un grief, qu’il ne pourra obtenir que sur ordonnance d’un juge si le propriétaire est reconnu en tort. Il a également la possibilité de s’adresser à la commission des loyers de la municipalité dont relève le bien s’il considère que son loyer est anormalement élevé. La commission des loyers concernée, qui opère depuis les bureaux de l’administration municipale, peut par ailleurs faire office d’organe de conciliation.

De la même manière, le propriétaire ne peut pas décider unilatéralement d’augmenter le loyer sans prévenir le locataire par écrit en précisant les motifs de la hausse envisagée. En cas de contestation, le locataire doit s’adresser à la commission des loyers locale, qui convoquera les deux parties en vue de trouver une solution.

Les propriétaires de logements à louer au Luxembourg ont bénéficié d’un environnement de marché favorable ces dernières années, caractérisé par une hausse des prix et des loyers. Les investisseurs potentiels doivent toutefois faire preuve de vigilance et mettre toutes les chances de leur côté pour obtenir les rendements escomptés.