Was sollte man beim gemeinsamen Immobilienkauf mit dem Partner beachten?

Wenn man zu zweit eine Immobilie erwirbt, sollten die Interessen beider Partner berücksichtigt werden. Bei verheirateten Paaren ist das Risiko beim Immobilienkauf gering. Doch wie sieht es bei unverheirateten Paaren aus? myLIFE hat sich dieser Frage für Sie gewidmet.

Élodie und Marco wohnen seit zwei Jahren in einer Mietwohnung und möchten nun den nächsten Schritt wagen: Sie möchten gemeinsam eine Immobilie erwerben. Doch was gilt es dabei zu beachten? Welche Vorsichtsmaßnahmen sollte man ergreifen, damit der Traum von Eigenheim nicht zum Albtraum wird?

Welche Immobilie soll gemeinsam gekauft werden?

Zunächst sollten sich die beiden Partner über ihre Wünsche einig sein. Dazu sollten sie die richtigen Fragen stellen und unter Berücksichtigung der individuellen Vorstellungen festlegen, welche Art von Immobilie sie suchen: Eher ein Haus oder eher eine Wohnung? In der Stadt oder lieber auf dem Land? Neu- oder Altbau? Renovierungsbedürftig oder nicht? Wie viele Zimmer? Bevor Élodie und Marco mit der Suche beginnen können, müssen sie sich einig werden – auch wenn das bedeutet, Kompromisse zu schließen und Abstriche in Kauf zu nehmen.

In dieser Phase sollte man auch entscheiden, wie groß das Budget ist und wie das Projekt finanziert werden soll. Welcher Betrag steht für die Investition zur Verfügung? Zahlt jeder Partner die gleiche Summe? Sollen beide Partner Eigentümer der Immobilie sein? Diese Aspekte müssen unbedingt geklärt werden, bevor ein Termin mit dem Kundenbetreuer bei der Bank vereinbart wird.

Banken bewerten gemeinsame Käufe positiv

In den meisten Fällen beurteilen Banken gemeinsame Immobilienprojekte von Partnern günstig. Denn die Finanzierungskapazitäten und das Eigenkapital sind größer, und die Risiken verteilen sich auf zwei Personen. Die Kreditkonditionen können daher unter Umständen weniger streng sein. Dies gilt vor allem dann, wenn Kundenbetreuer zusätzliche Dienstleistungen anbieten können, um das junge Paar bei künftigen Projekten zu unterstützen.

Élodie und Marco müssen sich allerdings bewusst sein, dass sich ihr Familienstand auf ihren bevorstehenden Kauf auswirkt.

Der Familienstand des Paares hat nicht nur direkte Auswirkungen auf den Immobilienkauf, sondern auch Folgen im Falle einer Trennung oder des Ablebens eines Partners.

Élodie und Marco sind unverheiratet und leben in wilder Ehe. Das hindert sie zwar nicht daran, ihr Immobilienprojekt zu realisieren, sie müssen den Kauf jedoch besonders gründlich planen, damit die Interessen beider geschützt sind. Denn der Familienstand des Paares hat nicht nur direkte Auswirkungen auf den Immobilienkauf, sondern auch Folgen im Falle einer Trennung oder des Ablebens eines Partners.

Verheiratete Paare

Es gibt drei eheliche Güterstände, die einen direkten Einfluss auf die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie haben.

• Die Zugewinngemeinschaft

Diesen Status haben alle Ehepaare automatisch, wenn sie keinen Ehevertrag unterzeichnen. Dabei wird unterschieden zwischen dem jeweils eigenen Vermögen der Eheleute (Güter, die vor der Heirat gekauft oder durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden, sowie persönliche Gegenstände), und dem Gemeinschaftsvermögen (Einkommen aus der Erwerbstätigkeit der Ehegatten, Erträge und Einkünfte aus Eigengütern, Käufe).

• • Erfolgt der Kauf einer Immobilie während der Ehe, gehört sie jedem Ehegatten zu 50%. Selbst wenn ein Ehegatte für den Kauf mehr Geld investiert als der andere, gilt die Immobilie als Gemeinschaftsvermögen, das beiden Ehegatten zu gleichen Teilen gehört. Um Konflikte im Falle einer Scheidung zu vermeiden, kann der Kaufvertrag um eine Klausel der Verwendung oder Wiederverwendung ergänzt werden, in der die Herkunft der investierten Gelder festgehalten wird.
  • Immobilien, die von einem Ehegatten vor der Heirat erworben wurden, gelten hingegen als Eigengüter. Der Käufer ist ihr alleiniger Eigentümer.
  • Im Falle einer Scheidung wird das Gemeinschaftsvermögen zwischen beiden Ehegatten aufgeteilt, und bei Ableben eines Ehegatten fällt der Anteil des Verstorbenen seinen Erben zu.

• Die Gütertrennung

Wenn eine Gütertrennung vereinbart wird, gibt es grundsätzlich kein Gemeinschaftsvermögen. Alle Güter gehören entweder dem einen oder dem anderen Ehegatten. Dennoch kann das Ehepaar gemeinsam eine Immobilie erwerben.

• • Der Immobilienkauf erfolgt dann als Miteigentum, d.h. dass beide Ehegatten gemäß der Höhe ihres finanziellen Beitrags (50/50, 40/60, 30/70 usw.) Eigentümer sind. Man sollte unbedingt darauf achten, dass im Kaufvertrag der genaue finanzielle Beitrag der beiden Ehegatten aufgeführt ist.
  • Die als Miteigentum erworbenen Güter werden bei Scheidung zu gleichen Teilen unter den Ehegatten aufgeteilt bzw. werden bei Ableben an die Erben vererbt. Artikel 1538 des luxemburgischen Zivilgesetzbuches sieht vor: „Güter, für die keiner der Ehegatten sein ausschließliches Eigentum nachweisen kann, gelten als ungeteiltes Vermögen und stehen jedem Ehegatten zur Hälfte zu.“ Für den Fall einer Scheidung sollte im Kaufvertrag daher der finanzielle Beitrag jedes Ehegatten genau angeführt werden.

Gut zu wissen: Gemäß Gesetz kann „niemand dazu gezwungen werden, das Miteigentum aufrecht zu erhalten“. Im Falle einer Trennung müssen sich die Ehegatten somit entweder den Verkaufserlös der Sache entsprechend ihres finanziellen Beitrags beim Kauf teilen oder den anderen Ehegatten auszahlen. Meinungsverschiedenheiten werden dabei vor Gericht beigelegt.

• Die unbeschränkte Gütergemeinschaft

Bei unbeschränkter Gütergemeinschaft gibt es keine eigenen Güter oder Schulden, es handelt sich daher um das genaue Gegenteil der Gütertrennung. Alle Güter des Ehepaars gehören beiden Ehegatten, und zwar unabhängig davon, ob sie vor oder nach der Eheschließung erworben wurden. Dies gilt auch für Schulden, die ein Ehegatte vor der Ehe aufgenommen hat (z.B. in Form eines Immobilienkredits): Nach der Heirat sind beide Ehegatten verpflichtet, den Kredit zurückzuzahlen.

• • Eine Immobilie gehört beiden Ehegatten daher jeweils zur Hälfte, selbst wenn nur ein Ehegatte die Immobilie finanziert hat.
  • Im Falle einer Scheidung werden alle Güter zu gleichen Teilen zwischen den Ehegatten aufgeteilt. Die Ehegatten können festlegen, dass bei Ableben eines Ehegatten sämtliche Güter dem überlebenden Ehegatten zufallen.

Die eingetragene Lebenspartnerschaft

Wenn ein Paar sich für eine eingetragene Lebenspartnerschaft entscheidet, bleiben alle vor oder während der Dauer der eingetragenen Lebenspartnerschaft erworbenen Güter Eigentum des Partners, der sie erworben hat, vorausgesetzt das Eigentum an den Gütern kann nachgewiesen werden. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, haben beide Partner ein Miteigentum an der Sache.

• • In dieser Situation kann der gemeinsame Kauf einer Immobilie wie bei der Vereinbarung einer Gütertrennung in Miteigentum erfolgen.
  • Sofern der Anteil der beiden Partner an der Finanzierung im Kaufvertrag angegeben wurde, erhalten sie bei einer Trennung einen Anteil entsprechend ihrer ursprünglichen Beteiligung.
  • Anders als bei einer Heirat gilt ein Partner bei Ableben des anderen Partners nur dann als Erbe, wenn ein Testament vorliegt. Man sollte daher seinen Partner im Testament erwähnen (wenn die Partnerschaft vor mehr als drei Jahren eingetragen wurde, fallen keine Erbschaftsteuern an), oder eine Miteigentumsvereinbarung mit einem Vorkaufsrecht aufsetzen. Bei Gütern, die aufgrund einer zwischen den Partnern geschlossenen Vereinbarung als Miteigentum gelten, verfügen der überlebende Partner und die gesetzlichen Erben ein Miteigentum.

Die Wilde Ehe

Partner, die wie Élodie und Marco in wilder Ehe leben, können gemeinsam eine Immobilie kaufen, wenn sie dabei einige Dinge beachten.

• Kauf in Miteigentum

Élodie und Marco können wie bei einer eingetragenen Lebenspartnerschaft in Höhe ihres jeweiligen finanziellen Beitrags Eigentümer einer Immobilie werden.

• • Bei einer Trennung erhalten beide Partner einen Anteil entsprechend ihrer ursprünglichen Beteiligung (sofern diese im Kaufvertrag festgehalten wurde, ansonsten steht jedem Partner die Hälfte zu).
  • Im Todesfall hat der überlebende Partner kein Anrecht auf das Erbe und er verfügt gemeinsam mit den Erben des verstorbenen Partners über ein Miteigentum an der Immobilie. Man sollte daher ein Testament (der überlebende Partner ist erbschaftsteuerpflichtig) oder eine Vereinbarung mit einem Vorkaufsrecht aufsetzen.

Gründung einer Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (Société Civile Immobilière – SCI) 

In diesem Fall ist die Gesellschaft Eigentümerin der Immobilie. Die beiden Partner werden zu Teilhabern und halten Anteile an der Gesellschaft in Höhe ihres finanziellen Beitrags.

• • Eine SCI erfordert zwar administrative Schritte (Gründungsakt, Buchhaltung, Organisation von Hauptversammlungen usw.), sie bietet jedoch auch die Möglichkeit, spezielle Klauseln einzubinden, um z.B. das Ausscheiden eines Teilhabers zu erleichtern oder die Übernahme von Anteilen zu ermöglichen.
  • Darüber hinaus können die Anteile des verstorbenen Partners unter bestimmten Voraussetzungen an den überlebenden Partner übertragen werden. Denn obwohl die Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine vertragliche Vereinbarung ist und damit grundsätzlich bei Ableben eines Vertragspartners aufgelöst wird, kann bestimmt werden, dass die Gesellschaft bei Ableben eines Teilhabers von seinem Erben oder den verbliebenen Teilhabern fortgeführt wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Élodie und Marco vor dem Kauf einer Immobilie auf jeden Fall einen Notar zurate ziehen sollten. Dieser kann ihnen die für sie am besten geeignete Variante aufzeigen und sie auf die verschiedenen rechtlichen und steuerlichen Aspekte hinweisen, dies es zu berücksichtigen gilt. Zur Klärung von Finanzierungsfragen ist ebenfalls die Heranziehung eines Kundenbetreuers der Bank zu empfehlen.