En quoi consiste l’usufruit?

Que ce soit dans le cadre d’une succession, d’un don ou encore d’une vente, vous avez certainement déjà entendu parler de l’usufruit et de son complément, la nue-propriété. Mais à quoi cela correspond-il exactement et comment cela fonctionne-il? L’équipe myLIFE vous éclaire.

Qu’est-ce que l’usufruit?

La notion d’usufruit vient du latin usus, qui signifie «usage» et de fructus pour «jouissance». L’usufruit est un droit qui permet à son bénéficiaire (l’usufruitier) d’utiliser et de jouir d’un bien appartenant à une autre personne (le nu-propriétaire).

L’usufruitier a ainsi le droit d’utiliser un bien (habiter une maison, rouler une voiture, etc.) et de bénéficier de ses fruits (toucher des loyers, des intérêts d’une somme d’argent, etc.) pour une durée déterminée ou jusqu’à un événement prédéfini (par exemple son décès). En contrepartie, il a le devoir de maintenir la substance de ce bien, c’est-à-dire de veiller à sa bonne conservation et en assumant ses coûts d’entretien.

L’usufruitier n’a cependant pas la liberté de vendre le bien, de le donner ou encore de le détruire. Ce droit est réservé au nu-propriétaire, qui assume aussi les grosses réparations, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de l’usufruitier.

En résumé, la propriété d’un bien se définit de la manière suivante: Pleine propriété = nue-propriété (posséder un bien) + usufruit (pouvoir jouir et user de ce bien).

En général, l’usufruit est «viager», c’est-à-dire qu’il prend fin au décès de son titulaire. Mais, rien n’empêche de constituer un usufruit pour une durée fixe, il s’agit alors d’un usufruit «temporaire». Enfin, on parle de «quasi-usufruit», lorsque le bien visé est dit consomptible, c’est-à-dire qu’il est détruit par le premier usage qui en est fait (exemples: denrées alimentaires, vins, argent, etc.). L’usufruitier peut s’en servir, mais il devra le rendre, soit dans les mêmes quantités et qualités, soit à la valeur estimée à la date de la restitution.

Dans quelles situations parle-t-on d’usufruit?

On parle généralement d’usufruit et de nue-propriété dans le cadre d’une succession, d’un don ou encore d’un contrat de vente. L’usufruit peut ainsi porter sur un bien immeuble (maison, terrain, etc.), un bien meuble (voiture, meubles, etc.) ou encore sur des valeurs (actions, argent, etc.).

• La succession

Dans le cas d’une succession par exemple, lorsque, dans un couple avec enfants, l’un des conjoints décède, le conjoint survivant se partage la succession avec ses enfants. Selon la loi du 26 avril 1979, le conjoint survivant a, dans le cadre d’une dévolution légale, droit à l’usufruit de l’habitation principale et des meubles qui le garnissent ou d’une part d’enfant. Par ailleurs, si le conjoint prédécédé a demandé par testament que le conjoint survivant dispose de la quotité spéciale entre époux, ce dernier peut avoir, en plus d’une part d’enfant en pleine propriété, l’usufruit du reste de la succession.

Mais attention, si la succession concerne un bien immobilier, il faut qu’il ait appartenu au défunt en totalité ou conjointement avec le survivant, pour pouvoir opter pour l’une de ces solutions. Plus de précisions sur l’article Succession: qui hérite de quoi? 

• Le don

Dans le cadre d’un don, un propriétaire a la possibilité de transmettre une partie de son patrimoine, à savoir la nue-propriété ou encore l’usufruit. Cela lui permet de pouvoir organiser la transmission de son bien à moindre coût, tout en pouvant continuer à en jouir. C’est notamment le cas lorsqu’un propriétaire cède la nue-propriété de sa maison à un parent, tout en restant usufruitier. Il continue à y habiter ou à la louer, mais n’en est plus plein propriétaire.

Signalons tout de même que, au Luxembourg, la transmission à «moindre coût» d’un bien immobilier n’a réellement de sens que si la donation est faite à une autre personne qu’un descendant (sauf exception, absence de droits de succession ou droits très faible).

• La vente

On parle également d’usufruit dans le cadre d’un contrat de vente. Cela peut concerner un bien meuble, mais aussi des valeurs mobilières par exemple. Dans ce cas, un investisseur a la possibilité de vendre la nue-propriété de ses titres. Le droit de vote à l’assemblée des actionnaires appartiendra alors au nu-propriétaire (sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, réservées à l’usufruitier) et l’usufruitier aura droit au bénéfice que la société distribuera.

Dans le cas d’un usufruit viager, la valeur varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.

Comment déterminer la valeur de l’usufruit?

• Usufruit viager

Dans le cas d’un usufruit viager, la valeur varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation et se base sur le barème suivant:

Source: guichet.lu 

Cette valeur permet notamment de déterminer la base taxable sur laquelle les droits d’enregistrement sur les donations ou successions seront dus.

• Usufruit temporaire

Dans le cas d’un usufruit avec une durée fixe, sa valeur est estimée aux 2/10 de la valeur de la propriété entière, pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit (sans que cette valeur ne puisse dépasser celle d’un usufruit viager).

Bon à savoir: en cas d’amélioration du bien, l’usufruitier ne pourra pas réclamer de compensation financière à la fin de l’usufruit.

Droits d’enregistrement et fiscalité

• Droits d’enregistrement

Au Luxembourg, les successions et les donations faites par acte notarié sont en principe soumises à un droit d’enregistrement*. Il est déterminé en fonction du lien de parenté existant entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit) et varie de 1,8% à 14,4% en fonction de la valeur du bien. Ici, ce taux est appliqué sur la fraction de la valeur de la pleine propriété déterminée par le barème vu plus haut.

Exemple:

Monsieur Dupont, âgé de 55 ans, fait don de son bel appartement situé à Luxembourg à son fils Martin, âgé de 25 ans. Monsieur Dupont garde l’usufruit sur l’appartement et Martin devient nu-propriétaire.

Valeur de l’appartement au moment du don: 1.000.000€
Valeur de l’usufruit: 5/10 x 1.000.000 = 500.000€
Montant du droit d’enregistrement dû: 500.000€ x 1,8% (taux applicable en ligne directe) = 9.000€.
À cela, il faut ajouter les droits de transcription (1%) et la surtaxe communale**.

Bon à savoir: si le don concerne un bien immobilier situé en dehors du Grand-Duché, il n’est pas soumis à la formalité de l’acte notarié au Luxembourg et il n’y a donc pas de droit d’enregistrement à payer. Cela dit, le bien est généralement soumis aux droits de donation dans le pays où se situe l’immeuble.

• Fiscalité

La fiscalité chez l’usufruitier et le nu-propriétaire n’est pas la même et s’adapte aux particularités des deux statuts. Ainsi, le bien visé par l’usufruit est intégré au patrimoine de l’usufruitier. Il payera les charges liées à sa jouissance (impôt sur ses revenus locatifs, impôts locaux, etc.) et pourra les défiscaliser. Pour le nu-propriétaire, comme le bien n’est pas intégré à son patrimoine, il n’aura pas à payer les différentes taxes liées à son capital.

La nue-propriété, pour sa part, prend fin en même temps que l’usufruit, car lorsque l’usufruit est terminé, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

La fin de l’usufruit

L’usufruit prend fin dans les situations suivantes:

• Par cession: l’usufruitier peut vendre ou donner son droit d’usufruit. Ici, il y a lieu de bien se renseigner auprès d’un spécialiste avant d’entreprendre quoi que ce soit. Disons simplement que c’est bien le droit d’usufruit qui est cessible et non pas le bien qui en fait l’objet! À noter qu’en cas de cession, la durée de l’usufruit ne varie pas;
• À la fin d’un usufruit temporaire, lorsque le délai imparti est dépassé;
• Dans le cas d’un usufruit viager, à la mort de son détenteur;
• En cas d’abus de l’usufruitier, s’il n’assure pas la conservation du bien;
• En cas d’achat de la nue-propriété par l’usufruitier;
• En cas de non-usage pendant 30 années;
• En cas de perte totale du bien concerné.

La nue-propriété, pour sa part, prend fin en même temps que l’usufruit, car lorsque l’usufruit est terminé, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

^{*Les donations aux fondations, bourses d’études aux universités et aux établissements publics d’enseignement sont exemptées des droits d’enregistrement.}

^{**Pour les donations immobilières, des droits de transcription (1% de la valeur vénale de l’immeuble) et une surtaxe communale à Luxembourg-Ville (50% des droits d’enregistrement redus) sont en principe exigés. Les droits d’enregistrement sont réduits de moitié pour une donation faite par contrat de mariage ou en vue d’un mariage. Voir: Préparer votre succession: à quoi faut-il être attentif?}