Vermietung Ihrer Immobilie in Luxemburg

Der luxemburgische Markt ist für Vermieter von Wohnimmobilien äußerst interessant. Da ständig internationale Geschäftsleute und Arbeitnehmer für kurz- oder längerfristige Aufenthalte ins Land strömen und hochwertige Unterkünfte benötigen, ist die Zahl der potenziellen Mieter stets hoch.

Das Bevölkerungswachstum des Landes – von rund 364.000 Einwohnern im Jahr 1980 auf mehr als 661.000 Einwohner Anfang 2024 – und der chronische Mangel im Bereich Wohnungsneubau haben zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geführt. Nach einem starken Anstieg in den ersten beiden Jahrzehnten dieses Jahrhunderts ist der durchschnittliche Kaufpreis von Häusern und Wohnungen im Großherzogtum Luxemburg in der jüngeren Vergangenheit wieder gesunken und lag laut der Immobilienagentur Immotop im Februar 2024 um mehr als 7% unter dem Höchststand von Juli 2022. Dagegen stiegen die Mietpreise weiter an, mit einem Anstieg von fast 11,6% zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024.

Versuche, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt auszugleichen, waren in den letzten Jahren nur begrenzt erfolgreich, da angesichts von Preissteigerungen bis an die Grenzen der Erschwinglichkeit auch weniger gebaut wurde. Steuerliche Maßnahmen, die den massiven Erwerb von Bauland durch Spekulanten eindämmen sollen, werden wahrscheinlich erst nach Jahren spürbare Auswirkungen haben.

Die Behörden haben zwar einige Planungsbeschränkungen aufgehoben, um eine höhere Bebauungsdichte zu ermöglichen und insbesondere höhere Bauten zuzulassen. In den letzten Jahren gab es jedoch andere Faktoren, die eine Lösung des Problems erschwert haben, darunter Lieferkettenunterbrechungen, steigende Kosten für Baumaterialien und eine eingeschränkte Nachfrage nach Wohnimmobiliendarlehen angesichts erhöhter Zinssätze.

Attraktive Renditen

Anfang 2024 lag Luxemburg dem Datenanbieter Numbeo zufolge mit Blick auf die Mietkosten für eine Ein-Zimmer-Wohnung außerhalb des Stadtzentrums mit 1.454 Euro an neunter Stelle unter den europäischen Städten. Die Mietkosten sind zwar niedriger als in London, Genf, Dublin oder Zürich, allerdings höher als in Paris, Barcelona, Mailand, Berlin oder Frankfurt. Im internationalen Vergleich lag Luxemburg damit an 40. Stelle. Die Mietkosten im Stadtzentrum von Luxemburg liegen derweil laut dem lokalen Informationsdienstleister Luxtoday bei etwa 1.900 Euro für eine Ein-Zimmer-Wohnung und bis zu 4.000 Euro für eine Drei-Zimmer-Wohnung.

Nach Angaben von Immotop lagen die Angebotspreise für Mietobjekte in Luxemburg im 1. Quartal 2024 bei durchschnittlich 26 Euro pro Quadratmeter und Monat – im Juni 2015 waren es noch 17,64 Euro. Zumindest bis 2022 lag das Wachstum der Mietrenditen in den letzten Jahren über der Inflationsrate.

Rund 28% der luxemburgischen Haushalte wohnen zur Miete. Diese Zahl spiegelt zum einen die hohen Erwerbskosten und zum anderen die bedeutende Anzahl der Arbeitnehmer wider, die auf einer relativ kurzfristigen Basis in Luxemburg tätig sind und sich naturgemäß eher für ein Mietverhältnis entscheiden. Zudem ist es in Luxemburg kulturell üblich, Wohneigentum erst bei Gründung einer Familie zu erwerben, und insbesondere die Generation der Millennials schätzt die Flexibilität von Mietverhältnissen. All diese Faktoren dürften die Nachfrage nach Mietobjekten zumindest kurz- bis mittelfristig aufrechterhalten.

Der Markt für hochwertige Mietobjekte ist in Luxemburg gut erschlossen. Der Standardmietvertrag läuft in der Regel über eine Dauer von zwei oder drei Jahren und hat eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten, wobei die Kündigung per Einschreiben erfolgen muss und die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist fällig ist. In vielen Fällen werden Mietverträge jedoch stillschweigend verlängert, oftmals über mehrere Jahre. Solche Langzeitvermietungen sind für Vermieter in der Regel relativ leicht zu verwalten.

Die jährlich vom Mieter zu zahlende Höchstmiete darf 5% des in die Immobilie investierten Betrags nicht überschreiten.

Einschränkungen und Kosten

Es existieren allerdings gesetzliche Vorschriften, um zu verhindern, dass skrupellose Vermieter den Angebotsmangel ausnutzen. Seit 2006 ist gesetzlich festgelegt, dass die jährlich vom Mieter zu zahlende Höchstmiete 5% des in die Immobilie investierten Betrags nicht überschreiten darf, wobei ein Bewertungsverfahren angewendet wird, statt lediglich den Kaufpreis zugrunde zu legen.

Vermieter sichern sich in der Regel ab, indem sie für die Zahlung der Miete Referenzen einholen oder Bürgen verlangen. Des Weiteren ist eine Kaution zu zahlen, die höchstens zwei Monatsmieten betragen darf (statt drei bisher) und einbehalten werden kann, falls die Miete nicht gezahlt oder das Objekt über normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren hinaus beschädigt wurde.

In der ausgewiesenen Mietrendite sind Ausgaben wie Maklergebühren oder Reparaturen nicht berücksichtigt. Maklergebühren können sich auf den Betrag von einer bis zu drei monatlichen Mieten belaufen, zuzüglich Mehrwertsteuer von derzeit 17%. Vermieter sollten daher Vergleiche anstellen und nicht nur die Kosten, sondern auch die für die Mietersuche benötigte Zeit berücksichtigen, denn diese stellt einen wichtigen Faktor für die Rentabilität der Immobilie dar. Üblicherweise zahlt der Mieter die mit dem Gebäude bzw. dem Wohnraum verbundenen Kosten für Dienstleistungen wie Routinewartungsarbeiten, Abfall- und Versorgungsgebühren. Dies ist allerdings im Mietvertrag festzuhalten.

Beim Kauf eines Mietobjekts müssen potenzielle Kapitalanleger in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises aufbringen – im Falle einer durchschnittlichen Zwei-Zimmer-Wohnung in Luxemburg-Stadt kann sich dieser Betrag auf 200.000 Euro oder mehr belaufen. Die Banken achten nicht nur auf die Mietrendite, sondern auch auf die Gesamteinkünfte des Käufers, einschließlich seines Anlagevermögens, um zu entscheiden, ob und zu welchen Konditionen sie ihm den verbleibenden Betrag als Darlehen gewähren.

Wohnimmobiliendarlehen für Mietobjekte weisen in der Regel etwas höhere Zinssätze auf als Immobiliendarlehen für Eigennutzer, die darüber hinaus von – für Investoren nicht verfügbaren – Steuergutschriften profitieren.

Anschaffungskosten

Wohnimmobiliendarlehen für Mietobjekte weisen in der Regel etwas höhere Zinssätze auf als Immobiliendarlehen für Eigennutzer. Sie müssen auch die Nebenkosten berücksichtigen, die mit dem Immobilienkauf in Luxemburg verbunden sind, einschließlich der Notarkosten, die per Gesetz rund 1,5% des Immobilienwerts betragen, sowie Eintragungsgebühren oder eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6% und Umschreibungsgebühren von 1%, plus der jährlich erhobenen lokalen Grundsteuer, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt. Die im Vorfeld aufzubringenden Mittel für den Erwerb eines Mietobjekts sind also beachtlich.

Verträge zwischen Mietern und Vermietern, in denen die monatlichen Mietzahlungen und die Vertragslaufzeit sowie weitere Bedingungen festgehalten sind, werden in der Regel vom Immobilienmakler oder einem Anwalt gegen Gebühr erstellt. Der Mietvertrag muss innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung bei der luxemburgischen Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA) registriert werden, wofür eine Gebühr von 0,6% der Gesamtmiete berechnet wird.

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Immobilie zu versichern und dem Mieter eine Kopie des Energiepasses des Mietobjekts auszuhändigen, der Aufschluss über die Energieeffizienz gibt. Diese zusätzlichen Kosten sollten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Es ist daher wichtig, dass Vermieter sie in ihren Berechnungen berücksichtigen.

Den Markt ausloten

Die meisten Vermieter werden zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll erstellen und bei Auszug eine Bestandsaufnahme vornehmen. Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung im selben Zustand zu verlassen, in dem er sie bei Einzug vorgefunden hat. Das Übergabeprotokoll soll in diesem Zusammenhang etwaige Abweichungen aufzeigen. Allerdings werden die meisten Vermieter Zugeständnisse für Gebrauchs- und Abnutzungsspuren machen, die bei der normalen Nutzung von Wohnraum entstehen.

Jeder potenzielle Vermieter sollte sich Gedanken über den natürlichen Markt für das von ihm angebotene Objekt machen. Unter jungen Berufstätigen in Städten sind eine zentrale Lage, ein lebendiges Wohnviertel und eine gute Verkehrsanbindung wahrscheinlich heiß begehrt. Bei internationalen Familien steht der Zugang zu europäischen oder internationalen Schulen möglicherweise weiter oben auf der Liste. Bevor man ein Mietobjekt kauft, empfiehlt es sich grundsätzlich, Recherche über potenzielle Mieter zu betreiben und sich über das Nachfrageniveau zu informieren.

Gerät ein Mieter über mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverhältnis zu beenden, eine Zwangsräumung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen einzuklagen.

Wie sorgfältig man auch vorgehen mag: Es besteht immer das Risiko, dass man an einen unehrlichen Mieter gerät oder sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert. Doch auch Vermieter haben Rechte: Mieter können nicht eigenmächtig die Miete kürzen bzw. Mietzahlungen vorenthalten – auch nicht bei echten Missständen, zum Beispiel, wenn Reparaturen nicht zeitnah durchgeführt werden. Gerät ein Mieter über mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverhältnis zu beenden, eine Zwangsräumung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen einzuklagen.

Streitbeilegung

Auch ein Mieter kann in begründeten Fällen rechtliche Schritte einleiten und eine Mietminderung beantragen. Verstößt der Vermieter nach Auffassung des Gerichts gegen gesetzliche Vorschriften, kann die Mietminderung durch richterlichen Beschluss erwirkt werden. Darüber hinaus können Mieter sich an die für ihr Mietobjekt zuständige städtische Mietkommission wenden, um eine Mietminderung einzufordern, falls die Miete als unrechtmäßig hoch erachtet wird. Die Mietkommissionen der Stadtverwaltungen können auch als Schlichtungsstellen fungieren.

Genauso wenig kann ein Vermieter einseitig eine Mieterhöhung durchsetzen. Er muss den Mieter zunächst schriftlich davon in Kenntnis setzen und Gründe für die Erhöhung anführen. Wenn es zu einer Streitigkeit kommt, muss der Mieter den Fall der zuständigen örtlichen Mietkommission vorlegen. Anschließend werden beide Parteien vorgeladen, um zu versuchen, eine Lösung zu finden. Der Vermieter kann die Miete alle zwei Jahre erhöhen, jedoch nicht um mehr als 5% der ursprünglichen Investition.

Käufer von Mietobjekten in Luxemburg haben in den vergangenen Jahren von günstigen Marktbedingungen mit steigenden Preisen profitiert. Allerdings sollten potenzielle Kapitalanleger Sorgfalt walten lassen, um sicherzustellen, dass sie die erwarteten Renditen auch erzielen können.