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12 décembre 2018

Leçon n°4: Bien préparer son projet immobilier

Bonjour à tous! Suite à mes premières leçons, certains d’entre vous m’ont demandé de les aider à bien préparer leur projet immobilier. Bon, moi mon truc c’est plutôt l’investissement. Mais si je peux aider pourquoi pas. Alors à vos tablettes! Réserve financière, documents à prévoir, bonnes attitudes, je vais tout vous expliquer pour vous aider à poser des fondations solides à votre projet.

Vous vous dites que la route vers l’achat immobilier est longue et sinueuse. Pas faux, mais sachez que rien n’est impossible lorsqu’on s’appelle Nabil. Alors allons-y, étape par étape et avec méthode. Et pour cela, LA règle d’or de Nabil est de toujours commencer par le début.

Le budget et le plan de financement

Première question à se poser: qu’est que permettent vos finances? Avez-vous les moyens de vos ambitions, que ce soit en capital disponible ou en capacité de remboursement? En effet, il ne sert à rien d’aller plus loin sans avoir une idée claire de ce qui est possible. Le chemin vers l’achat immobilier s’accommode mal du flou et des approximations.

Votre banquier est là pour vous indiquer précisément votre capacité d’emprunt, selon vos capitaux disponibles et vos revenus. Sachez que le niveau d’endettement, c’est-à-dire le rapport entre l’ensemble des mensualités d’emprunt et les revenus, ne devrait pas dépasser 33%.

Disposer d’une épargne solide constitue un net avantage, notamment pour financer un apport au moment de votre achat. Plus cet apport est élevé, plus vous devriez pouvoir obtenir de bonnes conditions de crédit. Sachez que la plupart des banques demandent un apport minimum de 10% du prix du bien au moment de contracter un emprunt. Vous ne disposez pas d’un tel apport? Pas de panique, certaines banques financent jusqu’à 100% du bien, voire davantage.

N’oubliez pas non plus d’étudier les aides de l’État auxquelles vous pouvez prétendre. Elles sont nombreuses et avantageuses. Au besoin, lisez SOS Proprio. Il a été rédigé par un collègue. Cela ne vaut pas mes cours mais c’est pas mal!

(…) pour plaire à votre banquier, vous mettre sur votre 31 risque de ne pas suffire. Ce qu’il aime par-dessus, ce sont des finances dans le vert.

En matière de prêt, ma recommandation est de favoriser le prêt le plus court possible afin de payer le moins d’intérêts possibles. En effet, qui dit longue durée d’emprunt dit extension des frais liés au crédit. Enfin, moi je dis ça mais c’est un choix qui vous appartient… pour ceux qui ont le choix.

Pour plaire à votre banquier, vous mettre sur votre 31 risque de ne pas suffire. Ce qu’il aime par-dessus, ce sont des finances dans le vert. Dès lors, avant de contracter un emprunt immobilier, soldez si possible vos crédits à la consommation (voiture, électroménager) et évitez les découverts sur vos comptes.

La recherche d’un bien

Maintenant que vous avez toutes les cartes en main, votre recherche va pouvoir sérieusement commencer. Même si vous avez sans doute une idée du bien que vous recherchez, ne vous braquez pas sur trop de critères à la fois. Distinguez entre ce qui est vraiment essentiel pour vous et les nice to have. Dans vos recherches, n’hésitez pas à jongler avec différents paramètres.

  • Le type d’habitation: maison, appartement;
  • L’état du bien: neuf, ancien, sur plan, avec des travaux, à construire sur mesure;
  • La localisation: le prix du m2, les infrastructures avoisinantes, les commerces, etc.;
  • L’usage: résidence principale, résidence secondaire, pur placement financier ou locatif.

N’improvisez pas, faites un cahier des charges précis et respectez le budget dont vous disposez. Croisez les sources pour alimenter votre recherche: Internet, agences immobilières, bouche-à-oreille, salons immobiliers.

Vous avez identifié certains biens qui conviennent à vos envies et qui correspondent à votre budget? Les visites vont pouvoir commencer! Assurez-vous d’avoir plusieurs biens sélectionnés afin de pouvoir comparer objectivement l’intérêt de chacun.

Renseignez-vous sur le voisinage et visitez le logement à différents moments de la journée. Le doux gazouillis des oiseaux peut vite faire place au bruit des klaxons lors des heures de pointe. Aucune zone d’ombre ne doit demeurer avant de prendre votre décision. Ainsi, renseignez-vous aussi auprès de la commune pour vous assurer qu’un jardin d’enfants ou une discothèque n’est pas en prévision sur l’espace libre en face de votre future maison. Quoi? Mais si j’aime les enfants?! Mais pas forcément par cinquantaines.

Dernière petite astuce pratique en prévision des visites. N’improvisez pas votre comparatif entre plusieurs biens. Tel un pilote d’avion, préparez une check-list avant de partir. Ainsi, une fois sur place, vous n’oublierez pas de vérifier telle ou telle chose. Cela vous permettra également de comparer «noir sur blanc» les avantages et inconvénients entre chaque logement. Non non… ne me remerciez pas. Faire plaisir me fait plaisir.

L’achat

Ça y est, vous avez enfin trouvé le havre de paix si ardemment convoité. Bravo, mais vous n’avez pas encore les clés! Une dernière phase «administrative» vous attend. Retour à la case banque et notaire où il faut à présent s’occuper des formalités d’achat. Voici les principales.

Attention, si le propriétaire répond favorablement par écrit à votre offre d’achat, alors la vente est en théorie conclue.

  • L’offre d’achat. Non obligatoire et pas particulièrement répandu dans les usages au Luxembourg, ce papier récapitule l’offre que vous faites pour le bien immobilier décrit précisément. Vous pouvez y apposer une date limite à laquelle l’ancien propriétaire doit vous répondre sous peine de retrait de l’offre. Attention, si le propriétaire y répond favorablement par écrit, alors la vente est en théorie conclue. Ne rédigez donc pas une telle offre à la légère.
  • Le compromis de vente. Signé par les deux parties (vendeur/acheteur), ce document est définitif et sera soumis à un notaire qui l’authentifiera. Certaines clauses suspensives peuvent être ajoutées, notamment celle d’un refus de prêt de la banque à l’acheteur.
  • L’offre de prêt. Retour à la banque où, après avoir reçu plusieurs documents de votre part (salaires, contrats de travail, avis d’imposition, etc.), cette dernière vous adressera un accord de principe, qu’elle confirmera (ou non) dans les semaines suivantes.
  • L’acte de vente. Signé par les deux parties devant notaire, ce document récapitule de façon exhaustive les conditions de vente du bien ainsi que la date d’entrée des nouveaux propriétaires. C’est à cette occasion que vous recevez les clés de votre nouveau «chez vous». Mais avant cela, étudiez très attentivement l’acte avant de le signer. Certaines clauses soi-disant standard peuvent en réalité être très pénalisantes pour l’une des deux parties. Quoi qu’il en soit, bien que tout se négocie, l’usage veut que ce soient les acquéreurs qui payent les droits d’enregistrement et les frais de notaire au Luxembourg.

Félicitations, vous voilà propriétaire. Vous voyez, ce n’est finalement pas si difficile que ça quand on est bien préparé! Après ce coup de main que je viens de vous donner, j’attends vos invitations pour les pendaisons de crémaillère. Il faut fêter cela… avec modération bien sûr!