Louer son bien immobilier au Luxembourg

Le Luxembourg est un marché très intéressant en ce qui concerne la mise en location de biens immobiliers résidentiels. Il est en effet très facile d’y trouver des locataires dès lors que le pays accueille un flux constant de professionnels et employés internationaux en mission de plus ou moins longue durée à la recherche de logements de qualité.

Dans le même temps, la croissance démographique du pays (avec un nombre d’habitants qui est passé de quelque 364.000 en 1980 à plus de 661.000 début 2024), combinée à une pénurie chronique de nouvelles constructions, a alimenté un déséquilibre entre l’offre et la demande. Après s’être inscrit en forte hausse au cours des deux premières décennies de ce siècle, le prix d’achat moyen des maisons et appartements dans le pays a chuté de plus de 7% en février 2024 par rapport au sommet atteint en juillet 2022, selon l’agence immobilière Immotop. En revanche, les prix des loyers ont continué à grimper, avec une hausse de près de 11,6% entre le 1^er trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2024.

Les tentatives menées pour corriger le déséquilibre entre l’offre et la demande ces dernières années n’ont guère été fructueuses, la construction de nouveaux logements s’essoufflant alors que les prix sont de moins en moins accessibles. Les mesures fiscales destinées à lutter contre les spéculateurs qui accumulent les terrains réservés à la construction ne porteront probablement pas leurs fruits avant plusieurs années.

Et si les autorités ont décidé de lever certaines contraintes urbanistiques afin de permettre des logements à plus forte densité de population, en autorisant par exemple la construction de bâtiments plus grands, d’autres facteurs ont freiné les efforts consentis pour résoudre le problème ces dernières années, comme les perturbations au niveau de la chaîne d’approvisionnement, l’augmentation des coûts des matériaux de construction et la hausse des taux d’intérêt limitant la demande en prêts immobiliers.

Des rendements locatifs intéressants

Selon le fournisseur de données Numbeo, Luxembourg est la neuvième ville européenne (et la quarantième ville au monde) la plus chère en termes de coûts locatifs pour un appartement une chambre en dehors du centre, à 1.454€ début 2024, derrière Londres, Genève, Dublin ou Zurich, mais devant Paris, Barcelone, Milan, Berlin ou Francfort. Le coût grimpe à quelque 1.900€ dans le centre-ville, selon le fournisseur d’informations locales Luxtoday, et à pas moins de 4.000€ pour un appartement trois chambres.

Immotop affirme que les prix des locations au Luxembourg au 1^er trimestre 2024 se montent en moyenne à 26€ par mètre carré par mois à février 2024, contre 17,64€ en juin 2015. La croissance des rendements locatifs a été supérieure à l’inflation ces dernières années, au moins jusqu’en 2022.

Les ménages luxembourgeois sont environ 28% à opter pour la location plutôt que pour l’achat d’un logement, une situation qui s’explique par les prix élevés de l’immobilier, le nombre important de résidents pour une durée relativement courte (dont le réflexe naturel est de louer) et la coutume locale de n’acheter qu’au moment de fonder une famille, sans oublier la préférence marquée des Millennials pour la solution, plus flexible, de la location. Autant de facteurs qui devraient contribuer à étayer la demande de logements à louer à court et moyen termes au moins.

Le marché luxembourgeois de la location de biens de grande qualité est particulièrement prospère. Le contrat de location standard est généralement conclu pour une durée de deux ou trois ans et peut être résilié moyennant un préavis d’au moins trois mois, qui doit être communiqué par lettre recommandée, tous les loyers restant dus jusqu’à la fin de la période de préavis. Les contrats sont par ailleurs souvent prolongés de manière tacite, parfois pour plusieurs années. En règle générale, le bail est donc relativement facile à gérer pour le propriétaire.

Le loyer annuel demandé aux locataires ne peut pas dépasser 5% du montant investi dans le bien.

Restrictions et frais

Il existe des règles juridiques visant à éviter que des propriétaires sans scrupules ne profitent du déséquilibre entre l’offre et la demande. En vertu d’une loi adoptée en 2006, le loyer demandé aux locataires ne peut pas dépasser 5% du montant investi dans le bien, montant déterminé selon un processus d’évaluation, plutôt qu’en fonction de la somme déboursée pour le logement.

En règle générale, les propriétaires cherchent à se couvrir en exigeant la désignation d’un référent de confiance ou d’un garant au titre du paiement du loyer ainsi que le versement d’une caution, correspondant à deux mois de loyer maximum (contre trois auparavant), qui peut être retenue en cas de loyer impayé ou de dommages au bien ne découlant pas de l’usure normale.

Le rendement locatif global ne tient pas compte des dépenses telles que les frais d’agence immobilière ou de réparation. Les frais d’agence peuvent représenter entre un et trois mois de loyer, plus 17% de taxe sur la valeur ajoutée (taux actuel). Les propriétaires ont bien évidemment la possibilité de comparer les offres afin de trouver le meilleur compromis en termes de coût et de rapidité à trouver preneur, un facteur crucial pour déterminer la rentabilité du bien. Le locataire prend généralement en charge les frais liés au bâtiment ou aux services de logement (entretien courant, enlèvement des déchets, services publics, etc.), mais cela doit être indiqué clairement dans le contrat de location.

En règle générale, il est nécessaire de réunir au moins 20% du prix d’achat afin de pouvoir acquérir un bien immobilier à louer, ce qui peut représenter 200.000€ ou plus pour un deux-chambres situé à Luxembourg-Ville. Avant d’accepter de prêter le reste de la somme et d’en déterminer les conditions, les banques examineront non seulement le rendement locatif, mais également les revenus globaux de l’acheteur, en ce compris ses investissements.

Les taux d’intérêt des prêts destinés à l’acquisition d’un bien à louer tendent à être légèrement plus élevés que pour des biens occupés par l’acheteur, qui bénéficient par ailleurs de crédits d’impôt non accessibles aux investisseurs.

Coûts d’acquisition

Les taux d’intérêt des prêts destinés à l’acquisition d’un bien à louer tendent à être légèrement plus élevés que pour des biens occupés par l’acheteur. Il convient en outre de tenir compte des autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier au Grand-Duché, parmi lesquels les frais de notaire (fixés par la loi à environ 1,5% de la valeur du bien), les droits d’enregistrement ou de mutation (6%) et les droits de transcription (1%), auxquels s’ajoutent les taxes foncières annuelles locales, variables d’une municipalité à l’autre. La somme à avancer au titre d’un investissement locatif est donc considérable.

Le contrat conclu entre le locataire et le propriétaire fixe les modalités de la location (loyer mensuel, durée, etc.) et est généralement rédigé par l’agent immobilier ou un avocat, contre rémunération. Il doit être enregistré dans les trois mois suivant sa signature auprès de l’Administration luxembourgeoise de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA, qui imposera une taxe équivalente à 0,6% du montant total de la location.

Le propriétaire est légalement tenu de souscrire une assurance locative et de fournir au locataire une copie du « passeport énergétique » du logement, qui en décrit l’efficacité énergétique. Ces coûts supplémentaires doivent être soustraits des revenus générés par le bien et être pris en considération dans les calculs du propriétaire.

Connaître le marché

La plupart des propriétaires procèdent à un état des lieux au début et à la fin du bail. Le locataire est tenu de rendre le logement dans le même état qu’il l’a reçu, l’état des lieux permettant à cet égard d’identifier tout souci éventuel. Les traces d’usure normale ne sont généralement pas considérées comme des dégâts locatifs par les propriétaires.

Il est impératif pour un propriétaire de bien connaître le type de locataires auquel s’adresse son bien. Les jeunes travailleurs recherchent plus volontiers une situation centrale en ville, un quartier animé et la proximité des transports en commun, tandis que les familles internationales privilégient plutôt l’accès aux écoles européennes ou internationales. Il est toujours utile de faire des recherches sur les locataires potentiels et le niveau de la demande avant d’acheter un bien immobilier dans l’optique de le mettre en location.

Si un locataire ne verse pas son loyer pendant plusieurs mois, le propriétaire peut intenter une action en justice pour résilier le bail, expulser le locataire et obtenir le remboursement du montant dû, avec intérêts.

Peu importe le soin déployé par le propriétaire, le risque de tomber sur un locataire malhonnête ou en difficulté financière ne peut être exclu. Mais le propriétaire a lui aussi des droits: les locataires ne peuvent pas décider unilatéralement de verser un loyer moins élevé ou de ne pas en verser du tout, même en cas de grief légitime (p.ex. si des travaux de réparation ne sont pas exécutés rapidement). Si un locataire ne verse pas son loyer pendant plusieurs mois, le propriétaire peut intenter une action en justice pour résilier le bail, expulser le locataire et obtenir le remboursement du montant dû, avec intérêts.

Résolution des litiges

Le locataire peut intenter une action en justice s’il s’estime en droit de prétendre à une réduction de loyer en réparation d’un grief, qu’il ne pourra obtenir que sur ordonnance d’un juge si le propriétaire est reconnu en tort. Il a également la possibilité de s’adresser à la commission des loyers de la municipalité dont relève le bien s’il considère que son loyer est anormalement élevé. La commission des loyers concernée, qui opère depuis les bureaux de l’administration municipale, peut par ailleurs faire office d’organe de conciliation.

En outre, un propriétaire ne peut pas décider unilatéralement d’augmenter le loyer. Il est tenu de prévenir le locataire par écrit en précisant les motifs de la hausse envisagée. En cas de contestation, le locataire doit s’adresser à la commission locale des loyers, qui convoquera les deux parties en vue de trouver une solution. Les propriétaires sont en droit de procéder tous les deux ans à une augmentation du loyer, qui ne peut toutefois dépasser 5% du montant investi initialement.

Les propriétaires de logements à louer au Luxembourg ont bénéficié d’un environnement de marché favorable ces dernières années, caractérisé par une hausse des prix. Les investisseurs potentiels doivent toutefois faire preuve de vigilance afin d’être certains de pouvoir raisonnablement anticiper les rendements escomptés.