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1 octobre 2022

Futur propriétaire, les étapes à suivre pour l’achat de votre bien

Acquérir un bien immobilier n’est pas une démarche banale, en particulier lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Il est important de ne pas se précipiter et de suivre certaines étapes. myLIFE vous les énumère pour vous aider à bien vous organiser sur le plan financier.

Devenir propriétaire constitue un objectif important pour beaucoup. Quand les conditions semblent réunies et que l’occasion se présente enfin, nombreux sont ceux à vouloir se précipiter pour saisir cette opportunité, risquant alors de commettre des erreurs aux lourdes conséquences. Pour baliser votre accès à la propriété, voici quelques étapes à suivre scrupuleusement. De quoi éviter les dérapages financiers tout en économisant du temps dans votre préparation.

1. Définir un budget

Acheter son premier bien immobilier n’est pas un acte anodin. Il s’agit au contraire d’un projet qui s’anticipe et qui nécessite de garder la tête froide. Outre le fait de lister vos envies (appartement ou maison, nombre de chambres, localité, etc.), il est essentiel de définir le budget à votre disposition avant de signer un quelconque compromis de vente. Autrement dit, de déterminer le capital que vous pouvez consacrer à votre projet (apport personnel) et vos capacités de remboursement mensuel (en fonction de vos revenus notamment). Pour évaluer votre capacité d’emprunt, il vous suffit d’effectuer une simulation en ligne ou de prendre rendez-vous avec votre banquier. Ce dernier pourra vous aider à établir un plan de financement. Ceci fait, la voie est libre pour vous lancer à la recherche du logement conforme à vos critères et à votre budget. Au niveau des critères, préférez la satisfaction plutôt que de courir après le mirage de la perfection. Concrètement, cela signifie de privilégier un nombre limité  de critères discriminants plutôt que d’établir une liste interminable sur laquelle vous refusez de transiger.

2. Obtenir un prêt immobilier

Après plusieurs visites du bien, le coup de cœur se confirme. Qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir, d’un logement en VEFA, d’une copropriété ou d’un bien existant, il vous faut alors signer le compromis de vente vous engageant à acheter le bien et désigner un notaire pour rédiger l’acte de vente. Il vous faudra aussi vous adresser à votre banque pour obtenir un prêt immobilier. Ce dernier comprendra la durée de remboursement, les mensualités et le type de taux du crédit. Pour bénéficier d’une offre adaptée, il vous faudra toutefois constituer un dossier et remettre divers documents (pièce d’identité, fiches de salaire, compromis de vente, preuves de revenus et de charges, etc.). Une fois l’offre définitive reçue, vous pourrez ensuite signer les actes de vente sereinement devant le notaire.

En tant que primo-accédant, vous pouvez sous conditions bénéficier d’une prime d’acquisition d’un montant compris entre 250 et 9.700€ par an.

Bon à savoir : en tant que primo-accédant au Luxembourg, vous pouvez sous conditions bénéficier d’une prime d’acquisition d’un montant compris entre 250 et 9.700€ par an pour l’acquisition d’un bien existant. Celle-ci peut être augmentée de +15% pour une maison jumelée et de +30% pour un logement en copropriété. Il vous faudra notamment pour cela introduire une demande dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, avoir signé un contrat de prêt hypothécaire auprès d’une banque et ne pas être (co)propriétaire ou usufruitier d’un autre logement.

3. Déterminer les frais à débourser

Outre le prix du bien immobilier défini par le vendeur, d’autres frais sont à prévoir si vous souhaitez devenir propriétaire. Il s’agit notamment :

    • des frais de notaire : il vous incombe de payer au notaire l’ensemble des montants liés à l’acte de vente. Il s’agit de sa rémunération, du remboursement des frais engagés par son étude pour les services et documents essentiels à la vente et enfin les taxes (droits d’enregistrement et de transcription s’élevant à 6% et 1%).
    • des frais d’hypothèque : pour pouvoir emprunter, votre banque pourra vous demander une hypothèque lui offrant la possibilité de récupérer le bien et de le vendre afin de récupérer son argent en cas d’incapacité de votre part à honorer vos remboursements.
    • des frais de dossier : en vous accordant un prêt immobilier, l’institution bancaire prélèvera des frais de dossier.
    • des assurances : la banque auprès de laquelle vous avez contracté un emprunt peut vous demander de souscrire plusieurs assurances. Il s’agit notamment de l’assurance habitation et de l’assurance solde restant dû. Si la première couvre le logement, le mobilier et les effets personnels contre les risques d’incendie, les dégâts des eaux, le vol, etc., la seconde constitue une forme d’assurance décès pour rembourser le solde de votre prêt à la banque en cas de départ prématuré et éviter ainsi des problèmes financiers à votre conjoint(e) ou vos enfants. Vous pourrez en outre souscrire en option des assurances complémentaires contre le risque d’accident ou d’invalidité.

À côté de ces dépenses, il faudra prévoir le coût du déménagement, les frais d’agence si vous êtes passé par un agent immobilier, d’éventuels frais de copropriété, etc.

Quel que soit l’état du bien immobilier que vous souhaitez acquérir, il est important de ne pas négliger l’aspect de l’entretien et des rénovations.

4. Prendre en compte l’entretien du bien

Quel que soit l’état du bien immobilier que vous souhaitez acquérir, il est important de ne pas négliger l’aspect de l’entretien et des éventuelles rénovations à prévoir. Contrairement à la location, vous êtes ici l’unique responsable pour effectuer d’éventuelles réparations. Y a-t-il des rénovations à prévoir dans un avenir plus ou moins proche ? Un chaudière à changer ou un toit à refaire ? C’est souvent ici que les problèmes peuvent surgir.

En effet, des rénovations peuvent représenter une dépense importante à laquelle vous n’êtes probablement pas habitué, voire incapable de faire face si la quasi-totalité de vos économies sont passées dans l’achat du bien. Si vous avez le moindre doute, faites inspecter le bien par un professionnel pour identifier avant de signer les points d’attention et dépenses supplémentaires à anticiper. Pour cela, renseignez-vous sur le prix des rénovations et de l’entretien du bien. En effet, il vaut toujours mieux prévenir que guérir.

5. Faire appel à des professionnels qualifiés

Si l’idée d’effectuer quelques réparations et rénovations ne vous effraie pas, veillez à ce que celles-ci soient exécutées dans les règles. Peindre un mur n’est pas sorcier, vous pouvez probablement mener cette tâche seul(e) pour réaliser quelques économies… à condition de vouloir investir le temps et l’huile de coude nécessaire.

En ce qui concerne les travaux plus complexes (raccordements électriques par exemple), il est toutefois recommandé, voire indispensable, d’embaucher des professionnels capables de garantir le bon état de vos installations, conformément aux réglementations en vigueur. Lieu de vie et investissement, votre bien immobilier mérite qu’on en prenne soin. D’ailleurs, payer un peu plus pour un travail professionnel est souvent la garantie de ne pas devoir payer beaucoup plus dans un futur proche à cause d’un travail mal fait.

Pour les travaux réalisés visant à améliorer l’état de votre habitation (ajout d’une climatisation, remplacement du toit pour optimiser l’isolation…), veillez à conserver les factures et reçus émis par les entrepreneurs. Ces informations permettront de la valoriser positivement le jour d’une éventuelle revente.

Laissez-vous le temps d’économiser à nouveau plutôt que de succomber à une frénésie d’achats pour personnaliser votre bien.

6. Gérer ses économies à bon escient

Une fois le bien idéal trouvé, l’envie est grande de l’aménager à son goût en changeant la décoration ou en réalisant quelques adaptations pour améliorer l’ambiance de votre intérieur. Il sera parfois nécessaire de freiner vos ardeurs. En effet, compte tenu de tous les frais déjà listés, le montant de vos économies aura probablement fondu substantiellement. Ajoutez à cela les dépenses mensuelles (factures d’énergie, d’eau, de déchets ou encore assurances), votre budget risque d’être serré pendant un temps. Il vous faudra alors reporter vos envies de personnalisation. Laissez-vous le temps d’économiser à nouveau pour ne pas mettre en péril votre nouveau statut de propriétaire par une frénésie d’achats.

7. Se mettre en ordre fiscalement

Pris par l’excitation d’un premier achat, certains futurs propriétaires oublient l’impact fiscal de cette acquisition. Or, ce changement de statut peut avoir des conséquences sur votre situation et votre déclaration d’impôts. Se familiariser avec les règles fiscales applicables ou faire appel aux conseils d’un expert peut donc être bénéfique pour vous. Recourir à un expert peut certes représenter un coût, mais ce dernier sera le plus à même de vous aider à remplir correctement votre déclaration tout en s’assurant d’intégrer toutes les déductions auxquelles vous pouvez prétendre. Libre à vous de réaliser vous-même ces démarches après quelques années.

Aussi excitant soit-il, l’achat d’un premier bien immobilier s’anticipe et exige de ne pas foncer tête baissée dans les visites. Étape par étape, ce cap important doit se préparer main dans la main avec des professionnels (banquier, notaire, etc.) pour éviter les douches froides et les dérapages financiers.